5 Consulenze:

1 - Impianto fotovoltaico in condominio di due soli condomini

Abito in uno stabile bifamiliare, in un appartamento composto da seminterrato e piano terra acquistato a maggio 2017 e il mio vicino primo piano e sottotetto. Quindi il tetto copre completamente entrambi gli appartamenti. Sto valutando l'installazione di un impianto fotovoltaico e qui nascono i problemi con il vicino. Il tetto è composto da due falde, una a sudest di circa 40mq e l'altra a nordovest di circa 90 mq. Nella falda a sudest il vicino nel 2007 ha realizzato una terrazza a tasca quindi apportando modifiche al tetto preesistente.
Ora il vicino pretende che io non occupi più della metà della restante falda a nordovest per l'installazione dell'impianto.
Ora vi chiedo posso obbligare il vicino a ripristinare una copertura sulla terrazza a tasca in modo che possa essere utilizzata per la posa dei panelli visto che come orientamento sarebbe preferibile a tale scopo?
Oppure nel conteggio dello spazio da utilizzare divido il tetto in due e dunque posso considerare 65mq(meta superficie del tetto) nella falda ad ovest da utilizzare per l'impianto e quindi compensare la minore produzione rispetto a quella che avrebbe avuto se posizionato a sudest?
Grazie. Cordiali saluti

RISPOSTA

Escludo categoricamente che tu possa obbligare il vicino a ripristinare una copertura sulla terrazza a tasca, poiché al momento dell'acquisto del tuo appartamento, la terrazza a tasca era già stata realizzata dal tuo vicino. Ad ogni modo, l'articolo 1122 bis del codice civile prevede quanto segue:

“E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
…
L'assemblea … provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto”.



In sostanza, il codice civile prevede che l'istallazione di un impianto fotovoltaico da parte di un condomino, non impedisca agli altri condomini di fare parimenti uso di un'eguale superficie utile per l’installazione dei moduli fotovoltaici.
Attenzione … eguale superficie “utile”!

Nel tuo caso, poiché si tratta di un condominio minimo composto da soli due condomini, non abbiamo un'assemblea, né una maggioranza … ma il principio giuridico è perfettamente applicabile al caso “de quo”.

Hai diritto di installare l'impianto fotovoltaico, a patto di non impedire che il tuo vicino faccia altrettanto per eguale superficie “utile”.

Se installassi il tuo impianto fotovoltaico sulla falda nord-ovest per 65 mq, il tuo vicino potrebbe fare altrettanto, anzi … qualora avesse intenzione di installare un impianto fotovoltaico, avrebbe a sua disposizione la metà più “redditizia del tetto condominiale !!!

I due condomini devono avere la stessa potenzialità di realizzare energia dal loro impianto fotovoltaico individuale! La suddivisione che hai proposto è equa poiché riprende il concetto di uguaglianza sostanziale della superficie utile di cui all'articolo 1122 bis del codice civile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Impianto fotovoltaico condominio minimo parere del vicino tetto in condivisione

Buongiorno, staff di legaleconsulenza.it
Io e mio marito siamo proprietari di un appartamento sito al piano terra di uno stabile di due piani, mentre il primo piano e il sottotetto appartengono ad un’altra famiglia. Il tetto è in condivisione ma non è mai stato ripartito.

RISPOSTA

Trattandosi di un condominio “minimo” (composto soltanto da due condomini), il tetto è un bene condominiale di diritto, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile:
Art. 1117 del codice civile - Parti comuni dell'edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) …

A fine ottobre, dopo aver comunicato al vicino la nostra intenzione di chiedere dei preventivi per un impianto fotovoltaico, abbiamo contattato alcuni fornitori e, alla fine, abbiamo firmato un contratto di installazione, ingenuamente senza chiedere al vicino il consenso scritto.
Quando successivamente gli abbiamo comunicato del contratto, egli ha iniziato ad opporsi, sostenendo che prima va rifatto il tetto, poiché questo non riceve manutenzione dalla metà degli anni 90, e che alcune tegole si muovono e lui di sua iniziativa, e senza alcuna comunicazione, sale a sistemarle.
Premetto che da quando abbiamo acquistato casa nel 2018 ad oggi, non ci erano mai state comunicate queste presunte problematiche. Infatti, il precedente proprietario e l'agenzia immobiliare ci avevano assicurato che gli interventi di manutenzione erano stati fatti da poco. In ogni caso, più di una volta gli abbiamo assicurato di voler procedere con una perizia sullo stato e, nel caso, con il rifacimento del tetto.
La settimana scorsa abbiamo ricevuto il progetto preliminare dell'impianto, che abbiamo prontamente girato al vicino e al suo geometra. Mentre il geometra ci ha assicurato che il progetto va bene e che non c'è nessun impedimento all'istallazione, il vicino afferma che il progetto non lo convince e continua a sostenere che comunque va rifatto prima il tetto perché, sue testuali parole, a lui non piace fare le cose al contrario e quindi non vuole che prima vengano istallati i pannelli e poi vengano smontati nel caso di un intervento sulle tegole.

RISPOSTA

Proviamo a ragionare per assurdo, ipotizzando che il vicino abbia ragione: in effetti il tetto non è mai stato manutenuto.
Considerato che sei proprietaria dell'immobile al piano terra soltanto dal 2018, chi avrebbe dovuto provvedere alla manutenzione del tetto?!
La domanda è retorica ovviamente …
Quand'anche successivamente si rendesse necessario un intervento sulle tegole e quindi si dovesse procedere a smontare l'impianto per poi rimontarlo … quale sarebbe il problema per il tuo vicino, considerato che le spese per montare e rimontare l'impianto fotovoltaico sarebbero interamente a vostro carico?!
Vorrà dire che monterete l'impianto fotovoltaico, a vostro rischio e pericolo (il rischio di smontarlo per sistemare le tegole e poi di doverlo rimontare … ).

Siamo in attesa di una risposta scritta, con eventuali richieste di modifiche al progetto, o con motivazione ad un eventuale diniego.

RISPOSTA

Il diniego potrebbe essere validamente motivato, soltanto se il vostro impianto impedisse radicalmente al vostro vicino, in futuro, di installare un ulteriore impianto fotovoltaico di sua proprietà.

Se non riceviamo risposta, o se il diniego non è motivato da impedimenti tecnici, abbiamo diritto a procedere ugualmente o dobbiamo in ogni caso avere parere favorevole del vicino?
Grazie e buonasera

RISPOSTA

In caso di mancata risposta, decorso un termine ragionevole (30 giorni), oppure in caso di diniego basato su motivazioni “fantasiose”, avete diritto di procedere all'istallazione, anche in assenza del parere favorevole del vicino, ai sensi dell'articolo 1122 bis del codice civile:
“Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali”.
Ho esaminato il progetto e mi sento di escludere che possa arrecare pregiudizio al decoro architettonico dell'edificio.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

3 - Consenso all'installazione impianto fotovoltaico del proprietario locale a piano terra

Abito in un piccolo condominio composto da due appartamenti ed un negozio al pianterreno: i due appartamenti sono di proprietà di mia moglie ed abitati dal sottoscritto uno mentre l'altro è abitato in comodato d'uso da mio figlio.
Ora in accordo con mio figlio vorremmo installare sul tetto due impianti fotovoltaici al servizio delle rispettive abitazioni.
La ditta interpellata alla realizzazione ci chiede che il proprietario del negozio (tra l'altro messo in vendita) che sarebbe il fratello di mia moglie ci firmi il consenso all'installazione.
La mia domanda a questo punto è se questo assenso è indispensabile oppure si possa procedere anche senza?

RISPOSTA

Occorre fornire idonea comunicazione al proprietario del locale a piano terra, senza necessariamente dover attendere un suo atto di assenso scritto all'installazione del fotovoltaico, ai sensi dell'articolo 1122 bis del codice civile: secondo questa norma, l'impianto deve essere realizzato in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio.

È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.

In assenza di amministratore condominiale, sarà sufficiente inviare una raccomandata a/r al proprietario del piano terra, allegando un progetto di fattibilità dell'impianto, in modo da consentirgli eventualmente, nei 30 giorni successivi, di eccepire quanto segue:

1)l'impianto lede il decoro dell'edificio condominiale (poco probabile ... )

2)è anche mia intenzione installare un impianto, lasciate una porzione di tetto anche per me, in proporzione dei millesimi!

Nel silenzio del proprietario del piano terra, decorso un ragionevole arco temporale (30 gg), procederete alla realizzazione dell'impianto.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

4 - Impianto fotovoltaico sul tetto di un condominio minimo, quando occorre autorizzazione dell'altro condomino

Abitiamo in una unità immobiliare costituita da una villetta a due piani suddivisa in due appartamenti separati con due proprietari differenti; noi siamo proprietari dell'appartamento al piano terra e contemporaneamente il piano superiore è di proprietà di un altro soggetto.

RISPOSTA

Si tratta di un condominio minimo, composto da due unità immobiliari con le parti comuni di cui all'articolo 1117 del codice civile, tra le quali abbiamo anche il tetto oppure il lastrico solare.

Non esiste nessun amministratore condominiale e nemmeno nessun soggetto, fisico o giuridico, che si occupi di qualsivoglia pratica in quanto abbiamo sempre gestito autonomamente quanto necessario.

RISPOSTA

Né tanto meno sussisteva l'obbligo di avere un amministratore oppure un regolamento condominiale.

Ora, il proprietario della unità superiore è un geometra al quale abbiamo richiesto il nulla osta o una eventuale liberatoria per installazione di impianto fotovoltaico sulla falda di tetto interessata e che lo stesso impianto sarebbe di nostra competenza in quanto servirebbe esclusivamente la nostra unità immobiliare, i costi sarebbero ovviamente a carico nostro in quanto usufruttuari delle prestazioni dell'impianto stesso. Sembrerebbe esserci una riluttanza particolare o comunque sembrerebbe che il soggetto sia del parere di negarci l'autorizzazione o voglia mettere inconsistenti paletti accampando prestestuosi e fantasiosi ragionamenti. Ovviamente siamo a chiedeLe un parere nel merito per ovviare a possibili situazioni future spiacevoli . Attendiamo Vostre graditissime.

RISPOSTA

Il riferimento normativo della presente consulenza è l'articolo 1122 bis del codice civile.
Secondo la suddetta norma, in particolare il secondo comma, “E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
In linea generale, non devi chiedere l'autorizzazione all'altro condomino, per installare l'impianto.
Tuttavia se per installare l'impianto si rendono necessarie modificazioni delle parti comuni dell'edificio, devi comunicare al vicino il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
Soltanto in questa particolare ipotesi, l'altro condomino potrebbe pretendere adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.
Ovviamente il tetto oppure il lastrico solare dovranno essere occupati dal tuo impianto fotovoltaico, in misura non superiore al 50% della superficie utile.
L'ultimo comma prevede che ai fini della realizzazione dell'impianto, l'accesso all'unità immobiliare di proprietà individuale del vicino “deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

5 - Illegittima richiesta di rimozione impianto fotovoltaico sul lastrico condominiale

Buonasera volevo chiederle un parere in merito ad un’ingiunzione che mi è arrivata.
In pratica abito in una villetta bifamiliare con il lastrico solare in comune al 50%.
9 anni fa ho montato un impianto fotovoltaico composto da 24 pannelli di cui 12 installati sul torrino scale coprendo il 100% della superficie e altri 12 installati sul lastrico coprendo circa il 30%. L'inverter e i quadretti comando sono stati installati a muro nel vano scale adiacente al lastrico. Ora il comproprietario mi ha mandato una diffida con ingiunzione per rimuovere tutti i pannelli, inverter e quadretti dicendo che non esiste un’autorizzazione scritta da parte sua. Ovviamente io prima di installare il tutto ( e parliamo di 9 anni fa) avevo chiesto l'autorizzazione per installare il tutto e kibeta stata concessa verbalmente.

RISPOSTA

Secondo l'articolo 1122-bis del codice civile II comma, “è consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.

Quello che hai fatto è consentito nei limiti dell'articolo 1102 I comma del codice civile: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.

Hai diritto di installare l'impianto fotovoltaico, lasciando uno spazio idoneo affinché anche l'altro condomino (è un condominio minimo) possa fare altrettanto (“… non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso”).

In quali casi invece occorre una preventiva comunicazione all'amministratore oppure chiedere l'autorizzazione dell'assemblea (nel tuo caso, l'autorizzazione dell'altro condomino, trattandosi di condominio minimo) ? Ce lo dice il comma terzo dell'articolo 1122 bis del codice civile: “Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalita' di esecuzione degli interventi. L'assemblea puo' prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalita' alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilita', della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto”.

Siccome al momento dell'installazione dell'impianto non hai modificato il lastrico né hai apportato modifiche alle parti comuni dell'edificio, non eri nemmeno tenuto a chiedere l'autorizzazione dell'altro condomino.

Tanto premesso, l'altro condomino non ha diritto di pretendere la rimozione dell'impianto, in assenza di una sua autorizzazione che non sarebbe stata nemmeno dovuta!
Nel caso in cui fosse interessato ad installare anche lui un impianto fotovoltaico sulle parti comuni dell'edificio, potrebbe chiedere un'equa ripartizione degli spazi condominiali, in particolare del lastrico solare.

Siccome il 70% del lastrico è a sua completa disposizione, non si riesce a comprendere per quale motivo dovresti privarti del tuo investimento.
La richiesta di rimozione dell'impianto proveniente dal condomino è giuridicamente infondata. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1102, 1117, 1122, 1136 bis del codice civile