2 Consulenze:

1 - Responsabilità per infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo di uso esclusivo





Il piano attico del ns. Palazzo è abitato da proprietari sempre pronti a farsi rimborsare dal condominio spese non dovute ed a far pagare al condominio i continui danni da essi causati, con la complicità dell'amministratore.
Tra questi vi sono infiltrazioni d'acqua provenienti dal loro terrazzo (o lastrico solare di uso esclusivo), che hanno gravemente danneggiato l'appartamento sottostante, il cui proprietario, con l'appoggio dell'amministratore, è sempre riuscito a farsi pagare continue riparazioni dal condominio, anziché imputarle ai proprietari dell'attico. Il risultato è che costui ha un appartamento molto malconcio ed il condominio ha speso inutilmente un mucchio di denaro.
Recentemente, vincendo la resistenza dell'amministratore, sono riuscito a far nominare un perito che accertasse la causa delle infiltrazioni. Grazie alla buona sorte, non è stato nominato il perito di parte voluto dall'amministratore, ma un tecnico onesto e competente. Costui ha appurato che "le infiltrazioni sono entrambe localizzate in corrispondenza della soprastante vasca ornamentale sul terrazzo del piano attico". Rileva in particolare che " tra la vasca ed il parapetto vi è una sorta di stretta intercapedine ove si accumulano comunque i detriti, che può facilmente allagarsi in caso di pioggia ". Inoltre dalla stessa intercapedine si innalza un'asta portabandiera saldamente ancorata al solaio, che può a sua volta essere concausa delle infiltrazioni.
Si tratta ora di rimuovere queste cause attraverso opportuni lavori. Poi si dovrà procedere al restauro del soffitto a cassettoni dell'appartamento sottostante, gravemente danneggiato dalle croniche infiltrazioni.
Il quesito che desidero porvi è il seguente: chi dovrà sopportare tali costi? L' amministratore dà per scontato che sia il condominio, il che mi sembra di una assurdità totale.
Ringrazio anticipatamente della consulenza e porgo distinti saluti.

Ps. L'intervento suggerito dal tecnico sul piano attico è il seguente: rimozione asta bandiera, suo calo in basso e successivo smaltimento in discarica. Impermeabilizzazione intercapedine dietro a vasca con procedura etc., previo ridimensionamento di bocchetta di scarico passante attraverso muretto perimetrale con inserimento di tubazione in piombo; sigillatura con materiali siliconici acrilici dei giunti tra lastre di marmo e intonaco in corrispondenza delimitazione frontale dell'intercapedine. Superficie complessiva da impermeabilizzare ca. mq. 3,50.

 

RISPOSTA



Per rispondere al tuo quesito, dobbiamo fare riferimento ad una nota sentenza della Cassazione, peraltro presente sul web nella versione integrale.

La Cassazione, sez. II Civile, con sentenza del 9 dicembre 2010 – pubblicata in data 17 gennaio 2011, n. 941, afferma quanto segue:

 in tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 del codice civile. Ne consegue che il condominio, quale custode ex 2051 del codice civile – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.

ATTENZIONE … LA CASSAZIONE SCRIVE: … sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino!
Detto condomino, nel tuo caso, sarebbe l’“amico dell'amministratore” …

Il punto fondamentale è questo.
Le infiltrazioni sono dovute alla cattiva cura che il condomino ha avuto del suo lastrico ad uso esclusivo?
Mi pare evidente la risposta positiva: le infiltrazioni sono dovute alla cattiva cura che il condomino ha avuto del suo lastrico ad uso esclusivo.

Secondo la giurisprudenza della Cassazione, le spese devono essere addebitate al condomino negligente che non si è mai preoccupato di accertare l'effettiva causa dei problemi relativi all'infiltrazione, né tanto meno a porre rimedio alle stesse “in proprio” e senza tergiversare.

A disposizione per chiarimenti.

PS. Ovviamente, nel caso in cui l'assemblea condominiale approvasse i lavori a carico del condominio, saresti obbligato ad impugnare il verbale entro i canonici 30 giorni previsti dalla legge.

Cordiali saluti.

 

2 - Ripartizione spese impermeabilizzazione terrazza di uso esclusivo all'ultimo piano del fabbricato condominiale





Gentilissimi Avvocati, si tratta di questo: alcuni anni fa in un condominio in cui mia mamma è proprietaria di un appartamento (attico con ampio terrazzo anche perimetrale) sono stati eseguiti su delibera dell'assemblea dei lavori di rifacimento della pavimentazione del suddetto terrazzo causa infiltrazioni. Mia mamma partecipò per la quota a lei spettante alla spesa. A distanza di pochi anni (4 circa) al piano di sotto continuano a manifestarsi problemi. Due ditte da me interpellate mi hanno detto che il lavoro di impermeabilizzazione non è stato eseguito e che si renderebbe necessario fare ex novo il tutto. Nel frattempo sia l'amministratrice precedente , sia la ditta che all'epoca era stata incaricata, sono stati sostituiti dall'assemblea condominiale.
A questo punto però, stante il lavoro che è da rifare (circa 15000 euro) mi sembrerebbe giusto che venisse chiesto conto sia alla Ditta che ha eseguito i lavori, sia alla precedente amministratrice che di fatto non ha verificato direttamente o incaricando qualcuno , sulla qualità dell'esecuzione del lavoro affidato.

RISPOSTA



Teoricamente, quello che hai scritto è ineccepibile!
Tuttavia, prima di agire giudizialmente nei confronti della ditta appaltatrice e del precedente amministratore, sarebbe il caso di esaminare attentamente il contratto di appalto. Nel contratto di appalto erano previsti lavori di impermeabilizzazione? Al contratto di appalto è stato allegato un computo metrico, relativo a codesti lavori di impermeabilizzazione?
Non mi meraviglierebbe affatto se i lavori di impermeabilizzazione non fossero stati nemmeno contrattualizzati all'interno dell'appalto affidato alla ditta. In tal caso, nulla potrebbe essere eccepito nei confronti della ditta.
A proposito, quanti anni sono trascorsi dall'effettuazione dei lavori? Sono trascorsi più di dieci anni? Mi sembra di capire che i lavori siano stati svolti circa quattro anni fa. Te lo chiedo ai fini dell'applicazione dell'articolo 1669 del codice civile: rovina e difetti di cose immobili entro dieci anni dal compimento da parte dell'appaltatore.

Art. 1669 del codice civile - Rovina e difetti di cose immobili.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.



Noi avendo l'attico ci troveremmo a pagare la maggior parte del lavoro (per la seconda volta ) , ma credo che tutto il condominio dovrebbe attivarsi e in primis l'amministratrice per il rifacimento o il risarcimento.

RISPOSTA



L'articolo 1126 del codice civile prevede infatti una compartecipazione alla spesa da parte di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui la terrazza serve come copertura.

Art. 1126 del codice civile - Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.



A questo punto chiedo:
-in un condominio quale è la parte di spesa che su un terrazzo sovrastante altri appartamenti deve sostenere il proprietario dell'ultimo piano a cui appartiene la terrazza?

RISPOSTA



I proprietari del terrazzo dell'attico devono contribuire “per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico”.
La quota di 2/3 resterà a carico dei condomini proprietari degli appartamenti ubicati sotto la proiezione del terrazzo di proprietà esclusiva del condomino dell'ultimo piano. Tale quota sarà suddivisa ovviamente in ragione del millesimi, come da articolo 1123 I comma del codice civile. Attenzione: ai sensi 1138 IV comma del codice civile, l'articolo 1126 del codice civile è derogabile dal regolamento condominiale, sia esso assembleare oppure contrattuale.
Resto pertanto a disposizione per esaminare il regolamento condominiale, laddove contenga una specifica previsione relativa al terrazzo di proprietà esclusiva posto all'ultimo piano del fabbricato condominiale.

Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Art. 1138 del codice civile - Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea [c.c. 1107] con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107.
IV. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.



- ci sono margini e, se è doveroso, per la nuova amministratrice e per l'assemblea richiedere a distanza di alcuni anni un risarcimento alla ditta e alla precedente amministratrice?

RISPOSTA



Appunto … dopo quanti anni?
I lavori di impermeabilizzazione erano stati previsti nel precedente contratto di appalto?
E' davvero strano che pur essendo stati previsti lavori di impermeabilizzazione, l'amministratrice non abbia verificato la corretta esecuzione degli stessi, ai sensi dell'articolo 1665 del codice civile.

Art. 1665 del codice civile - Verifica e pagamento dell'opera.
Il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l'opera compiuta. La verifica deve essere fatta dal committente appena l'appaltatore lo mette in condizione di poterla eseguire.
Se, nonostante l'invito fattogli dall'appaltatore, il committente tralascia di procedere alla verifica senza giusti motivi, ovvero non ne comunica il risultato entro un breve termine, l'opera si considera accettata.
Se il committente riceve senza riserve la consegna dell'opera, questa si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica.
Salvo diversa pattuizione o uso contrario, l'appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l'opera è accettata dal committente.



Chiedo questo perché probabilmente gli altri condomini dovendo sostenere una spesa assai più esigua, potrebbero essere poco motivati ad attivarsi mentre vorrei capire quale può essere lo spazio di esercizio dei nostri diritti. Grazie per una Vostra indicazione

RISPOSTA



Elenchiamo i vari step:

-controllare il contratto di appalto; sono stati indicati i lavori di impermeabilizzazione? -Se sono stati indicati, inviare una diffida alla ditta e per conoscenza alla precedente amministrazione, chiedendo di eseguire adesso tali lavori di impermeabilizzazione, con l'espresso avvertimento che in mancanza, essi saranno appaltati ad una ditta differente, tuttavia si adiranno le vie legali per recuperare l'importo della spesa dal precedente appaltatore e dal precedente amministratore (in ragione della responsabilità che il giudice attribuirà alle omissioni colpose della precedente amministrazione).

Nulla ti impedirebbe di agire nei confronti della precedente ditta e dell'amministratrice, direttamente nelle vesti di singolo condomino, secondo quanto previsto dalla recente sentenza della Cassazione civile, sez. II, 31/01/2018 n° 2411: i singoli condomini hanno legittimazione processuale attiva, se, nella lite giudiziaria, sussiste un loro interesse diretto e non mediato alla tutela delle proprie posizioni giuridiche.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

  • Art. 1126, 1669, 1665, 1123, 1124, 1138, 2051 del codice civile

 

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