3 Consulenze:

1 - Ripartizione spese per certificato prevenzione incendi autorimessa condominiale

Condominio composto da 2 palazzine,zona commerciale e 8 villette a schiera. Le autorimesse delle palazzine, interrate, sono prive di CPI: per l'ottenimento è prevista una spesa di 90.000 euro. Villette e parte del commerciale non possiedono BOX, ma il CORSELLO box è classificato come parte comune, e come tale il RDC prevede la ripartizione delle spese in base a millesimi di proprietà.

A fronte di questo l'ammontare è stato suddiviso per millesimi di proprietà tra tutti i condomini: è legale che io paghi nonostante non sia possessore di box, e visto che parte dei lavori sul corsello sono stati effettuati solo per garantire l'uso dei box come tali?

Grazie

RISPOSTA

Quali sono le conseguenze dell'assenza di CPI? Per i titolari delle autorimesse, la conseguenza diretta è l'inutilizzabilità della pertinenza.
Per l'amministratore di condominio sono invece previste delle sanzioni con il decreto legislativo 8 marzo 2006 n. 139, il quale all’art. 20 prevede: “chiunque in qualità di titolare di una delle attività soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi, ometta di richiedere il rilascio o il rinnovo del certificato medesimo è punito con l’arresto sino ad un anno o con l’ammenda da 258 euro a 2582 euro […]”.

Quale interesse avrebbero i condomini che non sono titolari di queste autorimesse, all'ottenimento del CPI? Per avere una risposta, dobbiamo fare riferimento alla sentenza del Tribunale di Bologna n. 493 del 10 ottobre 2015 che distingue tra misure di protezione incendi attive e passive.

Per misure di protezione passiva dobbiamo intendere quelle misure che riguardano parti strutturali dell'edificio come i pilastri e che hanno lo scopo di limitare gli effetti dell'incendio nello spazio e nel tempo.

Per misure di protezione attiva, dobbiamo intendere "gli impianti di rivelazione incendio e segnalazione allarme incendio, gli impianti di estinzione o controllo dell'incendio, di tipo automatico o manuale; gli impianti di controllo del fumo e del calore previsti dal d.m. 20 dicembre 2012.

Le spese relative alle misure di protezione passiva (ad esempio una porta tagliafuoco all'ingresso del corsello) saranno addebitate secondo le tabelle millesimali generali, a carico di tutti i condomini. Le spese relative alle misure di protezione attiva saranno addebitate soltanto ai titolari dei box, secondo una tabella millesimale speciale creata ad hoc dall'amministratore.

Le spese amministrative e progettuali seguiranno il medesimo criterio, a seconda che siano progettata misure di protezione nell'interesse di parti strutturali dell'edificio (passive) oppure nell'interesse della singola autorimessa (attive).

Norma di riferimento? Articolo 1123 del codice civile II e III comma.

Il principio giuridico della ripartizione delle spese secondo l'uso che ciascun inquilino può farne e secondo l'utilità che ne ritrae!

Art. 1123 del codice civile. Ripartizione delle spese.
I. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
II. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
III. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Le principali protezioni attive, le cui spese sono a carico dei soli titolari dei box, sono:

-estintori;
-rete idrica antincendio;
-impianto di rivelazione incendio;
-impianti di spegnimento;
-dispositivi di segnalazione ed allarme;
-evacuatori di fumo e di calore;
-segnaletica;
-presenza adeguatezza ed affidabilità di una squadra di emergenza interna.

Le principali protezioni passive, le cui spese sono a carico di tutti i condomini, sono:

-compartimentazione e separazioni;
-barriere antincendio;
-distanze di sicurezza esterne ed interne;
-bassa reattività al fuoco dei materiali utilizzati;
-sistemi di ventilazione;
-sistemi di vie d’uscita dimensione opportunamente in base al massimo affollamento ipotizzabile.

Il regolamento condominiale ?

Si tratta di un regolamento convenzionale (allegato al rogito di vendita dell'appartamento e redatto dall'originario costruttore) oppure assembleare ?

Resto in attesa di un tuo riscontro per concludere la presente consulenza.

Cordiali saluti.

2 - Spese lavori per certificato prevenzione antincendio nel magazzino interrato di proprietà del condomino, non sono ripartite secondo le tabelle millesimali

Buon giorno, la mia famiglia è proprietaria di un magazzino al secondo piano interrato di una palazzina con 16 appartamenti.
I piani interrati sono privi di CPI. L'amministratore ha avuto delega dall'assemblea Condominiale a contattare uno studio per la regolarizzazione normativa antincendio. Lo studio ha portato un preventivo simbolico di circa 50.000 euro (ma secondo mè non bastano) facendo dei lavori sull'impianto elettrico, idrico antincendio, di rivelazione e di compatimentazione dei 2 piani. Il grosso dei lavori al 2° piano interrato verrebbe eseguito nella mia proprietà e nei magazzini confinanti, con la sostituzione della porta basculante attuale con delle porte antincendio, altra parte che comprende solo le nostre proprietà è portare a Rei 60 le pareti, i soffitti etc dei nostri magazzini. Questi lavori se non vengono fatti potrebbero portare al divieto di utilizzo e di entrata nei piani interrati sia a piedi che in macchina.
La mia domanda è: i lavori nel mio magazzino (di mia proprietà) con la compartimentazione rei 60 della porta basculante sostituendola con una porta antincendio e la coibentazione dei muri (muri normali in forattoni da 10) a rei 30 con pannellatura in cartongesso ignifugo, devo pagarli io o le spese dovrebbero essere suddivise per i millesimi di proprietà? In allegato i due file con perizia e lavori teorici da eseguire.

RISPOSTA

Il costo dei lavori da effettuare nel tuo magazzino resterà a tuo carico, secondo quanto previsto dalla legge, dalla giurisprudenza e dal regolamento condominiale.

Cosa prevede la legge? Mi riferisco all'articolo 1123 II comma del codice civile: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne”.

E' evidente che le spese relative ai lavori da effettuare nel tuo magazzino saranno destinate a “servire” esclusivamente il proprietario del magazzino medesimo. … quindi resteranno a tuo carico!

E' ammissibile derogare all'art. 1123 del codice civile, come previsto dall'articolo 1138 IV comma del codice civile. Tale derogabilità, tramite convenzione sottoscritta da tutti i condomini oppure tramite regolamento condominiale di origine contrattuale ovvero tramite delibera assembleare all'unanimità di tutti i condomini, concerne sia il criterio di proporzione tra quote e spese, sia la regola di ripartizione in rapporto all'uso di cui al secondo comma.

Il regolamento condominiale “de quo” non prevede alcuna deroga alla predetta norma di legge, giacché l'amministratore condominiale scrive nella sua lettera: “L’esercizio all’uso dell’autorimessa alle condizioni attuali condizioni non è consentito, pertanto il parcheggio di autoveicoli risulta scelta individuale e non riconducibile in caso di sinistri a responsabilità dell’amministratore (che nel darà conoscenza con la lettura in assemblea condominiale del presente documento)

Cosa ha statuito la giurisprudenza?
Possiamo fare riferimento alla sentenza della Cassazione civile, sez. II, sentenza 28/08/2015 n° 17268: “quando il condomino non possiede un box o un garage, non sarà tenuto ad accollarsi eventuali spese per i lavori di adeguamento, salvo che una simile previsione non sia espressamente contenuta nel regolamento condominiale”.

Tanto premesso le spese relative ai lavori effettuati nei confronti dei magazzini di proprietà individuale, resteranno a carico dei proprietari e non saranno suddivise secondo le tabelle millesimali in uso presso il condominio.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

3 - Ripartizione spese per certificazione antincendio box auto soltanto sui proprietari dei garage dell'autorimessa condominiale

Nell'ultima assemblea condominiale é stato approvato il seguente ordine del giorno:
Conferimento incarico ad un tecnico abilitato per l'ottenimento del Certificato di Prevenzione incendi ai sensi del D.P.R. 1 agosto 2011 n. 151 dell'autorimessa condominiale, che comprende il progetto ed individuazione dei lavori da eseguire (relazione tecnica ed elaborati grafici in conformità alle norme del DMI 03/08/2015 e succ. integrazioni) e la SCIA antincendio (assistenza tecnica e predisposizione della documentazione tecnica, certificazioni di resistenza al fuoco delle strutture, relazione di adeguamento dei lavori, ecc.. per presentazione SCIA; compilazione della modulistica; presentazione pratica a completamento dei lavori di adeguamento al Comando Vigili del Fuoco per ottenimento della conferma di conformità antincendio ai sensi del D.P.R. 1° agosto 2011 n. 151 della SCIA antincendio) - Con l'approvazione del preventivo presentato da un tecnico; L'importo dovuto all'ing. xxxxxxx, complessivamente pari ad € 2.544,04, viene ripartito secondo i millesimi di gestione separata dell'autorimessa condominiale. I condomini, infine, all'unanimità, approvano la tabella di ripartizione della somma di € 2.544,04, redatta secondo i millesimi di gestione separata dell'autorimessa condominiale",
I miei quesiti:
1) è regolare che tale spesa sia stata ripartita tra i condomini secondo i millesimi di gestione separata dell'autorimessa condominiale e non secondo i millesimi generali? Cioè l’amministratore del condominio ha tenuto conto solo dei millesimi di proprietà dei box auto e non di quelli generali che comprendono la somma della quota condominiale dell'appartamento+cantina+box auto.

RISPOSTA

Sì, è corretto o meglio, è conforme alla più recente giurisprudenza.
Una recente sentenza del Tribunale di Roma (sentenza n. 18695 del 20 dicembre 2022) ha chiarito che le spese per l’adeguamento delle autorimesse alla normativa antincendio devono essere ripartite pro quota tra i soli condòmini proprietari dei posti auto. Condòmini privi di box auto sono esclusi da tali spese, anche se i lavori riguardano indirettamente la sicurezza dell’intero edificio, in ragione del criterio dell'utilità di cui all'articolo 1123 II comma del codice civile: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.

2) Se tale ripartizione è regolare volevo sapere se anche i successivi lavori saranno suddivisi in questo modo oppure verranno suddivisi in base alle tabelle generali?

RISPOSTA

Saranno suddivisi con lo stesso metodo della ripartizione delle spese di progettazione e delle spese amministrative. Le spese di progettazione e le spese amministrative sono i così detti “costi capitalizzati” dell'opera, ossia gli oneri che incrementano il valore del patrimonio, esattamente come i successivi lavori che realizzano il progetto. Non c'è motivo logico-giuridico per adottare criteri di ripartizione della spesa differenti.

3) Inoltre da tale spesa sono stati esclusi due condomini che non sono proprietari di box auto, volevo sapere se invece trattandosi di lavori che mettono in sicurezza anche parti comuni dell'edificio dovevano essere inclusi anche i condomini non proprietari di box auto?

RISPOSTA

Secondo la più recente giurisprudenza, le spese per ottenere la certificazione antincendio dei box auto gravano soltanto sui proprietari dei garage, e non anche gli altri condomini, anche se i lavori riguardano, indirettamente, la sicurezza dell’intero edificio.
Possiamo anche fare riferimento alla giurisprudenza della Corte di Cassazione: possiamo fare riferimento alla sentenza della Cassazione civile, sez. II, sentenza 28/08/2015 n° 17268 “quando il condomino non possiede un box o un garage, non sarà tenuto ad accollarsi eventuali spese per i lavori di adeguamento, salvo che una simile previsione non sia espressamente contenuta nel regolamento condominiale”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1138 del codice civile
• DECRETO LEGISLATIVO 8 marzo 2006, n. 139 Riassetto delle disposizioni relative alle funzioni ed ai compiti del Corpo nazionale dei vigili del fuoco, a norma dell'articolo 11 della legge 29 luglio 2003, n. 229.
• Sentenza della Cassazione civile, sez. II, sentenza 28/08/2015 n° 17268
• DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 1 agosto 2011, n. 151 Regolamento recante semplificazione della disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione degli incendi, a norma dell'articolo 49, comma 4-quater, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122.
• Sentenza del Tribunale di Roma (sentenza n. 18695 del 20 dicembre 2022)