Crediti verso il condominio e vendita dell'appartamento





Egregi, vi sottopongo la questione di fondo cassa condominiale costituito ai sensi dell'articolo 1135 numero 4 del codice civile, su delibera assembleare per la realizzazione di intervento di straordinaria manutenzione. Il fondo è stato costituito nel settembre 2017 ed interamente versato entro il gennaio 2018. Totale € 8792,00€. A febbraio 2018 ho venduto l'immobile (appartamento) oggetto di ristrutturazione prevedendo nel rogito che (testualmente) "restano a carico del venditore le spese di straordinaria manutenzione deliberate".
Ultimati i lavori, settembre 2018, è ora giunto un rendiconto sui lavori eseguiti da cui emerge rispetto al fondo cassa straordinario costituito, un credito a mio favore di circa 1600€.
Stante la straordinarietà del fondo costituito e la chiusura dei lavori come sopra descritto, sono legittimato a chiedere la restituzione dell'eccedenza a mio favore?
Ringrazio anticipatamente e saluto.

 

RISPOSTA



L'amministratore di condominio dovrà restituire la quota di 1600 euro all'attuale condomino. Il precedente condomino avrà titolo giuridico per chiedere la restituzione dell'eccedenza all'acquirente; in caso di rifiuto ingiustificato alla restituzione della somma di 1600 euro circa, il venditore avrà titolo per agire per ingiustificato arricchimento nei confronti dell'attuale condomino. Si tratta dell'azione prevista dall'articolo 2041 del codice civile: “Chi, senza una giusta causa, si è arricchito a danno di un'altra persona è tenuto, nei limiti dell'arricchimento, a indennizzare quest'ultima della correlativa diminuzione patrimoniale”.

IN SINTESI: l'art. 63, comma 4 disposizioni di attuazione del codice civile disciplina gli oneri condominiali in caso di vendita dell'appartamento, ma non disciplina la sorte dei crediti sussistenti nei confronti del condominio:
"Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Il rogito disciplina le spese di straordinaria manutenzione deliberate al momento del rogito, ma non disciplina la sorte dei crediti sussistenti nei confronti del condominio!

Secondo la sentenza n. 7067/1999 "il fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo !!! per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico”

In considerazione della straordinarietà del fondo, il cui corollario giuridico è la sua autonomia, possiamo concludere la presente consulenza, affermando che l'acquirente non ha titolo giuridico per trattenere le somme in questione; non glielo consente né la legge né la clausole del rogito.
Pertanto, trattandosi di un arricchimento senza titolo dell'acquirente, quest'ultimo dovrà rimborsare la somma di denaro in favore del venditore, ossia il precedente condomino che ha versato la quota utile alla costituzione del fondo straordinario.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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