Dettagli: Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato; Pubblicato: 23 Gennaio 2019; Visite: 20175

Servitù condominiale fossa biologica, lavori di manutenzione, danni cagionati dalle radici di un albero di proprietà del condomino

Abito in un piccolo condominio di 6 unita'.
Nel mio giardino in uso perpetuo è presente una fossa biologica con relativa servitù per la pulizia. La rete fognaria di acque bianche e nere è proprietà comune come specificato nel regolamento condominiale.
Recentemente è stato appurato che le condutture che confluiscono in tale fossa sono quelle relative a 3 sole unità, mentre le altre seguono un altro percorso. Avendo un problema negli scarichi delle acque nere vi è la necessità di intervenire su tale fossa biologica e relative condutture e vorrei sapere se la spesa per tali interventi deve essere ripartita soltanto tra le 3 unità oppure tra tutti.

RISPOSTA

Vediamo se ho compreso bene qual è la situazione fattuale.
Abbiamo una fossa biologica di proprietà individuale; sei tu la proprietaria della fossa biologica. Sussiste una servitù per la pulizia insistente sulla fossa biologica. Titolari della servitù sono ovviamente i proprietari delle unità le cui condutture confluiscono nella predetta fossa biologica. Occorre effettuare lavori relativi alla fossa biologica di tua proprietà, assoggettata a servitù come meglio specificato nel tuo quesito.
Quale norma applicare? A mio parere, si applica l'articolo 1069 del codice civile, III comma.

Le opere relative ai lavori della fossa biologica giovano sia al proprietario della fossa (che saresti tu) sia alle tre unità che la utilizzano. Ritengo equo suddividere l'importo dei lavori, in quattro quote eguali (il proprietario della fossa ed i tre utilizzatori).

Art. 1069 del codice civile - Opere sul fondo servente.
Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

Se la fossa biologica è di proprietà condominiale invece, esattamente come l'impianto fognario, in tal caso, si applicherà il regolamento condominiale, ossia le spese saranno ripartite secondo la tabella millesimale.
Se la fossa è un bene condominiale ... si applicherà il regolamento condominiale!
Se è vero che l'articolo 1123 II comma del codice civile prevede la ripartizione delle spese secondo il criterio “dell'uso che ciascun condomino può farne”, è anche vero che l'articolo 1138 IV comma del codice civile non considera l'articolo 1123 del codice civile, una norma inderogabile dal regolamento condominiale.
... e difatti è stata derogata dal regolamento condominiale in questione!

Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.
I. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
II. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Art. 1138 del codice civile - Regolamento di condominio.
IV. Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Inoltre se il guasto fosse dovuto ad una radice di alberi che ho piantato ne mio giardino ad uso perpetuo rispettando i regolamenti condominiali vorrei sapere se dovrò pagare l'intera riparazione.

RISPOSTA

La normativa di riferimento è l'articolo 2051 del codice civile

Art. 2051 del codice civile - Danno cagionato da cosa in custodia .
Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Il proprietario dell'albero risponde dei danni cagionati dallo stesso, a prescindere da qualsiasi giudizio di colpevolezza sulla sua condotta. Risponde dal danno salvo provare il caso fortuito (ad esempio un terremoto che ha fatto cadere l'albero sull'auto parcheggiata sotto). Non è rilevante la circostanza per cui l'albero è stato piantato rispettando il regolamento condominiale.
Se invece il danno è stato cagionato non tanto dall'albero quanto dalle radici dello stesso … le conclusioni della mia consulenza mutano in modo diametralmente opposto.
Non potresti essere responsabile del danno cagionato dalle radici; possiamo dire che l’art. 2051 del codice civile, si applica nei casi in cui si accerti che, per le caratteristiche del bene, sarebbe stato possibile esercitare la custodia dello stesso.
E' IMPOSSIBILE COSTUDIRE LE RADICI DI UN ALBERO!!!
Non sussiste la responsabilità aggravata del proprietario dell'albero.
Se la custodia della cosa si rivela impossibile, come nel caso delle radici, si ritiene applicabile l’art. 2043 del codice civile, con la conseguenza che incombe sul danneggiato l’onere della prova circa l’esistenza di una situazione insidiosa, non visibile e non prevedibile (sentenza della Cassazione n. 8147/2014; Cassazione sentenza n. 26997/2005).
Dovrebbero essere gli altri condomini a dimostrare la tua colpa ai sensi dell'articolo 2043 del codice civile, ossia che avresti potuto fare qualcosa per fermare le radici … ma non lo hai fatto!

E' evidente che non potrebbe attribuirsi alcuna colpa per i danni cagionati dalle radici, al proprietario del relativo albero, salvo il caso di radici che emergono dal terreno.

Cordiali saluti.