Amministratore decide di effettuare lavori di urgenza a causa inadempienza alcuni condomini





Dopo aver approvato in assemblea la necessità di effettuare con urgenza lavori sulle facciate condominiali, aver approvato i lavori necessari , individuata la ditta esecutrice tra varie offerte, approvata la ripartizione dell’importo totale dei lavori compreso imprevisti, affidato la D.L.a ingegnere qualificato, costituito il fondo per i lavori, si è fissato un termine al 15 maggio 2018 per fornire, da parte dei condomini , la documentazione relativa ad ogni appartamento o negozio per ottenere le autorizzazioni necessarie da parte della sovrintendenza e del comune di Roma per iniziare i lavori (palazzo in centro storico ma non vincolato) presumibilmente a luglio 2018
Alla data del 15 maggio solo alcuni condomini hanno fornito la documentazione necessaria mentre gli altri pur avendo a suo tempo effettuato degli abusi edilizi non avevano provveduto a sanarli con il condono del 1985. A giugno l’amministratore perdurando lo stato di inadempienza dei condomini ed aggravandosi lo stato di degrado delle facciate, per l’incolumità pubblica decideva di procedere a lavori per la messa in sicurezza per un importo di oltre 35000 €a cui l’assemblea non ha potuto opporsi. I condomini in regola con la documentazione hanno richiesto che detti lavori ed ogni altro onere diretto od indiretto venissero addebitati ai condomini inadempienti almeno fino al momento di ottenere le autorizzazioni necessarie all’inizio dei lavori.
L’amministratore sostiene che è l’assemblea che deve decidere ma gli inadempienti avrebbero la maggioranza
Si può contestare tale asserzione dato che in tale modo i condomini inadempienti creerebbero un grave danno ai condomini in regola?
Cosa si può fare per procedere con i lavori?

RISPOSTA



L'amministratore di condominio ha perfettamente ragione: decide l'assemblea condominiale! Chi altri sennò … il codice civile indica le competenze dell'amministratore e quelle dell'assemblea; diciamo che il codice civile non configura nemmeno un terzo soggetto che potrebbe assumere questa decisione!
Come si svolgeranno i fatti?
L'assemblea deciderà, con la maggioranza di legge, che l'importo pari a 35.000 euro deve essere ripartito tra tutti i condomini, in ragione delle tabelle millesimali.
Di conseguenza, il condomino adempiente Tizio, anziché il condomino adempiente Caio, dovranno pagare la loro quota di contribuzione pari a xx euro.
Successivamente, Tizio potrà, con atto di citazione, convenire in giudizio dinanzi al tribunale civile, tutti i condomini inadempienti, in solido tra loro, per chiedere il rimborso della quota di contribuzione versata pari a xx euro, stante l'inadempimento che ha dato causa ai lavori d'urgenza. Anche Caio potrà fare altrettanto, relativamente alla sua quota.
Tizio e Caio potrebbero anche agire in giudizio congiuntamente nei confronti degli inadempienti in solido tra loro, sempre con atto di citazione al tribunale civile.
Quello che vorrei significare all'amministratore in questione (immagino che sia lui a chiedermi la consulenza) è il seguente concetto: abbiamo per legge una competenza dell'assemblea a deliberare … punto!
Successivamente avremo un eventuale contenzioso civilistico tra condomini adempiente ed inadempienti, che all'amministratore del condominio non dovrà interessare più di tanto …
L'amministratore deve semplicemente applicare le norme del codice civile (vedi articolo 1130 del codice civile).
Il giudice deve entrare nel merito delle responsabilità degli “inadempienti”.
Sono due piani giuridici differenti tra loro!!!

Resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.

Cordiali saluti.

Art. 1130 del codice civile - Attribuzioni dell'amministratore.
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio ;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Fonti:

 

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