Regolamento condominiale di origine contrattuale applica alla ripartizione spese scale, tabelle millesimali generali





Molto Egr. Avvocato,

La questione che desidero sottoporLe è puramente teorica, perché è già stata risolta. Si tratta di una mia viva curiosità.

Nel nostro palazzo esiste un regolamento contrattuale di condominio, che disciplina le spese di scale ed ascensore nel modo seguente:
1. I millesimi delle scale coincidono con quelli generali. Pertanto ogni condomino (compreso il proprietario di un negozio privo di accesso alle scale) partecipa alle spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle scale in ragione della totalità dei propri millesimi (generali);
2. I millesimi d'ascensore sono stati stabiliti del redattore del regolamento (un notaio dell'epoca) non già secondo il criterio di legge ( per metà in base ai mill. generali, per metà in base all'altezza di piano ), ma in ogni caso secondo un criterio ispirato al buonsenso, in quanto vengono esentati da qualsiasi spesa ( consumo di energia, manutenzione ordinaria e straordinaria ) il negozio ed i due appartamenti a pianterreno, peraltro tartassati dalle spese delle scale; ai due appartamenti al primo piano vengono attribuiti pochissimi millesimi, evidentemente anche in considerazione del fatto che chi abita a quel piano di solito non usa l'ascensore; i millesimi degli altri appartamenti aumentano secondo l'altezza dei piani.

I millesimi del palazzo sono stati rifatti. L'applicazione del regolamento non desta problemi per quanto riguarda i millesimi d'ascensore, che sono stati stabiliti in un certo modo dal redattore del regolamento contrattuale e sono pertanto immutabili.
Il problema riguarda i millesimi delle scale. Esistono due scuole di pensiero:
1. secondo gli uni, i millesimi delle scale sono quelli indicati nel regolamento, ossia i vecchi millesimi generali. I fautori di questa teoria sostengono che i due articoli che disciplinano la ripartizione delle spese di scale ed ascensore sono inscindibili. Pertanto, se si applica alla lettera il secondo,, occorre applicare alla lettera anche il primo;
2. secondo gli altri, invece, i millesimi delle scale non sono i vecchi, e non più validi, millesimi generali, bensì quelli nuovi.
E' vero che questi ultimi sono diversi da quelli indicati nel regolamento, ma è anche vero che essi rispettano il criterio seguito nel regolamento, in base al quale i millesimi delle scale coincidono con quelli generali. Pertanto i fautori della tesi precedente tradirebbero il regolamento.

Desidero appunto chiederLe quale delle due tesi, a Suo giudizio, è giuridicamente corretta.

Ringrazio e saluto cordialmente.

RISPOSTA



Si tratta di una questione molto tecnica, relativa alla redazione di un testo regolamentare.
Se nel regolamento contrattuale di condominio è scritto semplicemente che i “millesimi delle scale coincidono con quelli generali” … deve intendersi che i millesimi delle scale dovranno coincidere con i millesimi generali, di volta in volta vigenti!
Se nel regolamento contrattuale di condominio è scritto che i “millesimi delle scale coincidono con quelli generali allegati al presente regolamento”, in questo caso sarà necessario continuare ad applicare i vecchi millesimi generali, per quanto riguarda la ripartizione delle spese di pulizia e manutenzione delle scale condominiali.

In sintesi, il regolamento condominiale, in materia di millesimi delle scale, rinvia genericamente ai millesimi generali (quindi si applicheranno i millesimi generali di volta in volta vigenti presso il fabbricato condominiale) oppure rinvia ai millesimi generali vigenti in quel momento storico, “allegati al presente regolamento”.
Quale indicazione è riportata nel regolamento condominiale di origine contrattuale?
Millesimi generali … punto! Oppure millesimi generali allegati al presente atto … quindi vigenti in quel momento storico? In base alla risposta che mi darai, sarà prevalente la prima oppure la seconda scuola di pensiero.

Art. 1124 del codice civile - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori.
Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.


Colui che ha scritto il regolamento condominiale, aveva l'intenzione di legare i millesimi delle scale ai millesimi generali di volta in volta in vigore? Oppure riteneva che alle scale si dovessero applicare esattamente i millesimi generali, allegati al regolamento al momento della sua redazione (quindi in quel determinato momento storico)?

Resto a disposizione per esaminare il regolamento condominiale di origine contrattuale.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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