Usucapione posto auto condominiale scoperto, possesso pacifico senza discussioni condominiali





Buongiorno, ho acquistato da un mese un piccolo alloggio in un condominio costituito da case singole con un cortile comune.
In tale cortile io ho già la mia abitazione. Nel 1992 credo tutti i condomini hanno eseguito una scrittura privata dove venivamo assegnati n. 1 posti auto per ogni abitazione.
Il posto auto relativo all'abitazione che io ho acquistato è stato occupato da un condomine che ritiene essere suo nonostante i ripetuti solleciti sia della proprietaria che non possedeva l'auto ed era anziana sia dalla stessa figlia prima di vendere la casa sia da me e mio marito una volta acquistata la casa.
Ora il soggetto in questione ha liberato il posto auto che viene occupato dalla mia inquilina come giusto che sia ma sostiene di volermi fare causa per esercitare il suo diritto di usucapione.
E' possibile?

RISPOSTA

Teoricamente è possibile.
Concretamente è molto improbabile.
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 769 del 13 gennaio 2017, in teoria, il condomino può divenire proprietario esclusivo del posto auto condominiale, in virtù di usucapione (art. 1158 codice civile).

Art. 1158 del codice civile - Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari.
La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.


Il possesso idoneo all'usucapione deve essere pacifico, secondo quanto previsto dall'articolo 1163 del codice civile. In questo caso, il possesso del soggetto in questione non può definirsi “pacifico”, ai sensi dell’art. 1163 del codice civile, in considerazione delle “continue discussioni in sede condominiale, avute con la precedente proprietaria dell'immobile e con sua figlia, aventi ad oggetto la pretesa di godere in via esclusiva dello spazio in questione”.

Non potrebbe inoltre rivendicare l'usucapione del posto auto, per un motivo molto semplice: alla luce della scrittura privata del 1992, i posti auto sono stati utilizzati senza alcun ordine predeterminato. La scrittura privata prevede genericamente che ciascuna abitazione debba avere un posto auto, possibilmente quello più vicino alla propria casa.
Non si tratta inoltre di una scrittura privata autenticata da un notaio e trascritta nei pubblici registri immobiliari, in base alla quale, ad esempio, il posto auto denominato alfa ed ubicato al numero 1 viene assegnato a Tizio, mentre il posto auto denominato beta ed ubicato al numero 2 viene assegnato a Caio … e così via!

Sarà impossibile dimostrare di avere utilizzato il posto auto scoperto per vent'anni, in modo continuativo …
se si fosse trattato di un posto auto coperto, il soggetto avrebbe potuto dimostrare di avere chiuso il posto auto, con un lucchetto di cui soltanto lui conservata la chiave!

Ma un posto auto scoperto ... se il soggetto va a fare la spesa con la sua auto … si piazza un altro condomino … impossibile dimostrare in sede di processo civile, ai fini dell'usucapione, il possesso continuato, pacifico e non interrotto per venti anni.



Visto che io quella casa l'ho acquistata solo da un mese?
Inoltre, io posso rivalermi sulla Signora che mi ha venduto casa? Grazie

RISPOSTA

Certamente sì, in ragione del decremento di valore della tua proprietà immobiliare, a seguito della perdita del posto auto scoperto.
Ad ogni modo, le minacce del soggetto sono a dir poco velleitarie …
Non si tratta di possesso del posto auto pacifico, né continuativo, né sarà concretamente possibile dimostrare al giudice che per venti anni, in quello stallo … ha parcheggiato soltanto lui!!!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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