1 - Grate esterne finestre e decoro architettonico facciata condominiale

Gentile Avvocato,

La contatto per chiederle un parere legale relativo ad una disputa condominiale.
Recentemente ho acquistato un appartamento sito al 5° piano di una palazzina del quartiere xxxxxxxx di yyyyyyyyy.
Durante i lavori di ristrutturazione dell'immobile la ditta incaricata della sostituzione degli infissi ci ha segnalato che il parapetto delle finestre del salone era posizionato ad una altezza di circa 85 cm dal pavimento e pertanto sostanzialmente al disotto di quanto previsto dalla normativa vigente (ovvero 100 cm). Avendo due figli piccoli, per questioni strettamente legate alla loro sicurezza abbiamo deciso di installare delle grate fisse alle suddette finestre. Una foto delle grate dopo l'istallazione è riportata in allegato. Come si può notare dalla foto le grate che abbiamo montato sono sporgenti. La scelta di tale tipologia di grate è inizialmente apparsa obbligata in quanto alle finestre erano già presenti degli avvolgibili montati su guide a sporgere il cui utilizzo sarebbe stato possibile solo in presenza di grate di questo tipo. Successivamente però abbiamo sostituito tali avvolgibili oramai deteriorati con avvolgibili non a sporgere.

Durante la ristrutturazione dell'immobile, la scelta di tale tipologia di grate non ci è parsa inopportuna per i seguenti motivi:
1) il regolamento condominiale non fa alcuna specifica menzione a tipo, forma e disegno delle grate. In particolare non è mai stato depositato e/o approvato alcun disegno tecnico relativo ad esse.
2) Nella stessa facciata sono presenti grate solo in alcuni appartamenti, pertanto la stessa non presenta caratteristiche di "continuità ed omogeneità", come da foto in allegato (Allegato 2).
3) L'appartamento sito al piano terra (sulla stessa facciata), per altro di proprietà condominiale, presenta anch'esso grate sporgenti (seppur sporgenti in misura minore rispetto a quelle da noi installate) di forma e disegno ancora diversa da tutte le altre. Una foto delle grate poste sulle finestre dell'appartamento condominiale è allegata (Allegato 3-4).
4) In ultimo, le grate sono state posizionate su di una facciata del palazzo che si affaccia su di un cortile/parcheggio interno.

Nonostante queste considerazioni, durante la prima assemblea di condominio alla quale ho avuto modo di partecipare alcuni condomini hanno sollecitato l'Amministratore del Condominio a portare all'ordine del giorno della prossima assemblea la richiesta di rimozione delle grate del mio appartamento, con l'argomento che esse rovinano il decoro della facciata condominiale.

Alla luce di quanto riportato, le chiedo gentilmente un parere legale su tale vicenda da poter presentare e discutere alla prossima assemblea di condominio.
Ringrazio anticipatamente ed invio i miei più cordiali saluti,

RISPOSTA

Cosa dobbiamo intendere per decoro architettonico della facciata condominiale?
Dal contenuto del tuo quesito, immagino che tu abbia già navigato sul web, leggendo numerose sentenze e commenti di illustri giuristi, specializzati in materia condominiale.
Immagino pertanto che tu abbia bisogno adesso di una consulenza con un taglio particolarmente concreto.
Se le cose stanno così, andiamo subito al dunque … cosa si intende per decoro architettonico?
Decoro non è bellezza, né pregio architettonico!
Decoro architettonico è unitarietà, coerenza, necessità di evitare elementi idonei a creare disarmonia, discontinuità con il resto della facciata.

Il giudice adito dal singolo condomino ovvero dall'amministratore non deve decretare cosa è bello e cosa è brutto (giudizio assolutamente soggettivo, privo di qualsiasi pregio giuridico), ma deve chiedersi se quelle inferriate esterne alle finestre, costituiscono un elemento di rottura rispetto alle linee architettoniche ed estetiche oppure all'armonia della facciata.
Si fosse trattato dell'unica grata presente sulla facciata …
Si fosse trattato di una facciata dove tutti i condomini hanno la stessa tipologia di grata … tranne quello del quinto piano …
C'è persino un altro condomino inoltre che ha la grata in proiezione esterna rispetto alla finestra! Sia chiaro, non si tratta di una facciata condominiale di particolare pregio, unitarietà, coerenza ed armonia, tale da essere deturpata dalla tua grata.
Per carità, si tratta di una grata bruttina … ma non è questo il punto! È soltanto la mia personale opinione che giuridicamente non conta nulla!
Il giudice non potrebbe fondare una sentenza sulla sua personale opinione di bellezza.
La domanda a cui rispondere è la seguente: questa grata esterna rompe un concetto architettonico di pregio, unitarietà, coerenza ed armonia?
Se questa grata non ci fosse, ci sarebbe comunque un concetto architettonico di pregio, unitarietà, coerenza ed armonia?
Lascio a te la risposta, in quanto a mio parere, appare piuttosto scontata, stante i quattro punti evidenziati nella tua email!
Il decoro architettonico, secondo la giurisprudenza di Cassazione, non è la bellezza di un immobile, ma l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono l’estetica dell’edificio condominiale, segnando al contempo la sua armoniosa fisionomia.

Certamente, navigando sul web, avrai reperito sentenze di merito e di Cassazione che affermano i seguenti concetti: le inferriate, lungi dal modificare le linee architettoniche dell’edificio in quanto non creano alcuna nuova cubatura, costituiscono semplice integrazione delle finestre, che non contrasta con l’armoniosità della facciata (salvo ipotesi particolari di inferriate particolarmente vistose e ingombranti, da valutare caso per caso). Ciò vale a maggior ragione se la predetta facciata del palazzo non è di particolare pregio e le inferriate sono dello stesso colore degli infissi delle finestre o, finanche, di altre numerose inferriate eventualmente presenti nella medesima facciata ad altri piani (Cassazione sentenza n. 11936/99, n. 240/97 e n. 8830/03).

La giurisprudenza ritiene le inferriate su balconi e finestre necessarie per garantire il diritto alla sicurezza del domicilio da parte del proprietario di casa, diritto da ritenersi prevalente rispetto a quello degli altri condomini di vedere finestre senza grate (Trib. Roma, sent. n. 22231/16 del 30.11.2016).

“La collocazione delle inferriate alle finestre di un’unità immobiliare in un condominio è legittima in quanto si inserisca nella facciata dell’edificio senza cagionare mutamento delle linee architettoniche ed estetiche che provochi un pregiudizio economicamente valutabile o in quanto pur arrecando tale pregiudizio, si accompagni a un’utilità che compensi l’alterazione architettonica” Corte di Appello di Milano, sez. I, 14 aprile 1989

“È legittima, in mancanza di effettivo pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio, la collocazione di inferriate alle finestre di un’unità immobiliare sita in un condominio, atteso che la funzione di difesa della proprietà individuale appare senz’altro meritevole di tutela” Tribunale di Rimini con sentenza 25 maggio 1995 ha deciso il Tribunale di Rimini con sentenza 25 maggio 1995, censurando la delibera assembleare che qualificava come arbitraria l’installazione di inferriate alle finestre di un appartamento e aveva delegato l’amministratore ad adottare i provvedimenti più opportuni per la loro eliminazione.

Tanto premesso, se l'assemblea condominiale, con le maggioranze di cui all'articolo 1136 commi I, II, III del codice civile, delibererà di incaricare l'amministratore per la rimozione delle grate lesive del decoro della facciata, impugnerai la delibera con ricorso al tribunale civile, nei 30 giorni successivi, come da articolo 1137 del codice civile. Vincerai la causa, con condanna al pagamento delle spese processuali a carico della controparte soccombente.

Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Art. 1137 del codice civile - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

Giusto per completezza espositiva, secondo la più recente giurisprudenza, il concetto di decoro architettonico non cambia a seconda che si tratti della facciata principale oppure di quella che affaccia nel cortile interno. Ad ogni modo, quest'ultima riflessione non cambia l'esito della mia consulenza.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Autorizzazione amministratore condominio per cambiare infissi in PVC nuovo modello e colore

Buongiorno, Vivo in un condominio composto da 26 appartamenti e vorrei procedere con la sostituzione degli infissi attuali.
Gli attuali sono in legno di colore marrone, il nuovo modello scelto sarebbe bianco in PVC. Nel regolamento condominiale non vi è alcun riferimento agli infissi ma è riportata la seguente direttiva generica: "è vietato ai condomini eseguire opere che possono compromettere la stabilità o modificare sostanzialmente l'estetica del condominio."
Inoltre, sono presenti tapparelle bianche alle finestre che, se abbassate, coprirebbero totalmente gli infissi ed infine alcuni condomini hanno deciso di installare esternamente grate di protezione anch'esse bianche. Per tali motivi ritengo che un infisso bianco non pregiudichi di fatto l'estetica complessiva dell'edificio.
Vorrei procedere autonomamente senza richiedere autorizzazione preventiva all'Amministratore o all'Assemblea, ma vorrei essere sicuro di non espormi al rischio di eventuali controversie o cause civili. Resto in attesa di un parere a riguardo e ringrazio anticipatamente.
Cordiali saluti

RISPOSTA

In considerazione di quanto previsto dalla legge e dalla giurisprudenza, non sono in grado di escludere categoricamente il rischio di un contenzioso; mi riferisco al rischio di una causa civile non azionata ovviamente dai condomini che hanno apposto in precedenza queste grate esterne di colore bianco …
La regola generale è la seguente: la sostituzione delle finestre con altre di diverso colore costituisce un’innovazione e il Codice civile [articolo 1120 del codice civile] al riguardo dice che «sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, o che ne alterino il decoro architettonico». Mi riferisco all'ordinanza della Cassazione n. 37732/21 del 1.12.2021, con la quale i supremi giudici hanno evidenziato come non abbia alcun rilievo il grado di visibilità delle innovazioni contestate, in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio, né la presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate all’edificio. Vorrei essere maggiormente concreto:
secondo la cassazione, sarebbe lecito istallare infissi soltanto leggermente differenti da quelli in uso nel condominio.
Non ci sarebbe alcun problema se avessi intenzione di istallare finestre in PVC ma di colore marrone oppure finestre in legno di colore marroncino …
In questo caso, non potresti eccepire in tuo favore, la presenza di grate bianche poiché dovrebbero essere rimosse anche queste, rappresentando una lesione dell'edificio.
Questa regola, secondo la Cassazione, è valida sia in caso di condominio popolare che relativamente ai condomini di particolare pregio.
Ti consiglio di chiedere l'autorizzazione preventiva al solo amministratore.
Se l'amministratore lo riterrà opportuno, chiederà all'assemblea di deliberare l'autorizzazione, con i quorum ordinari dei primi tre commi dell'articolo 1136 del codice civile (maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio): “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

Sono presenti eccezioni in giurisprudenza, ad esempio in caso di appartamento che, sempre all'interno dell'edificio condominiale, costituisce un'entità architettonicamente distinta.

Mi rendo conto che entriamo nell'area della discrezionalità del giudice, pertanto le alternative sono due:

1)infissi in PVC di colore marrone
2)chiedere la preventiva autorizzazione all'amministratore di condominio

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1120, 1136, 1137 del codice civile
• Ordinanza della Cassazione n. 37732/21 del 1.12.2021