Votano in assemblea soltanto i condomini interessati ai lavori





Abito al primo piano di uno stabile di nove appartamenti, tre per piano. In vista dell'adeguamento dell'impianto di riscaldamento autonomo, si è pensato di realizzare per la raccolta dei fumi condensati delle caldaie a condensazione, uno scarico comune che raccolga le acque di condensa dei tre appartamenti della colonna ,per poi, dopo neutralizzazione con filtro addolcitore, farle scaricare in un pluviale condominiale. Questo intervento riguarderebbe solo la colonna dello stabile dove abito io e altri due condomini. Il progetto è stato illustrato all'amministratore sia per quanto riguarda la comunicazione agli altri condomini, sia per quanto riguarda la realizzabilità dello stesso in base alle normative vigenti. Ad oggi, non ho ancora avuto risposta da parte dell'amministratore.

Questa premessa per porle i seguenti quesiti:
1)La comunicazione del lavoro agli altri condomini, può essere effettuata tramite raccomandata, o richiede una delibera dell'assemblea?
2)Esistono divieti ,in base alla normativa vigente, in merito alla realizzazione del lavoro di cui sopra?
O meglio sono già state emesse delibere che avvallino lavori di questo tipo?
Nell'attesa di un suo gradito riscontro, la saluto cordialmente.

RISPOSTA

1) E' certamente necessario convocare l'assemblea condominiale. Non è sufficiente una raccomandata a/r, giacché i lavori devono essere approvati da una delibera dell'assemblea.
A mio parere, occorre invitare all'assemblea condominiale tutti i condomini, tuttavia, trattandosi di una questione che riguarda soltanto una parte del fabbricato condominiale, quindi soltanto alcuni condomini, dovranno esprimere il loro voto, favorevole o contrario, soltanto i condomini che dovranno sopportare la relativa spesa, ai sensi dell'articolo 1123 III comma del codice civile: “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
A conferma possiamo citare alcune sentenze della Corte di Cassazione:

Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto. (Cass. 27/09/94 n. 7885)

Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma - , i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa. (sentenza della Cassazione 697/2000 del 22 gennaio 2000)


I condomini che non sono interessati al voto, non influiranno nemmeno il quorum costitutivo di codesta assemblea. Dovranno essere soltanto regolarmente convocati dall'amministratore per "ascoltare" … probabilmente non si presenteranno nemmeno … non sarà certamente un problema per voi!

2)Non mi risultano divieti previsti dalla legge nazionale. In quale regione si trova il condominio? Vorrei esaminare anche la normativa regionale.

3)Altri condomini hanno adottato delibere simili a quella “de quo”, tuttavia riguardavano l'intero stabile condominiale. Ad ogni modo, il fatto che l'impianto riguardi soltanto una parte dello stabile non rappresenta certamente un motivo ostativo all'approvazione dei lavori.
In fondo, quale danno, quale nocumento questo impianto “parziale” potrebbe mai cagionare agli altri condomini?
Forse quel pluviale potrebbe danneggiare l'estetica ed il decoro architettonico dell'edificio ? Ne dubito fortemente!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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