1 - Individuazione dell'appaltatore spetta all'amministratore del condominio

Il palazzo del quale possiedo alcune unità immobiliari necessita di lavori molto urgenti (ci sono stati crolli di calcinacci sulla pubblica via, fortunatamente senza danni) e molto costosi.
Pare che finalmente verranno avviati, perché leggo nella convocazione della prossima assemblea condominiale:
"Esame dei preventivi redatti sul computo metrico,etc.
Nomina del direttore dei lavori e del responsabile della sicurezza.
Votazione e decisioni in merito".
Secondo l'ordine del giorno, dunque, non si voterà per stabilire a quale delle 8 ditte selezionate e candidate all'appalto sarà affidato l'appalto.
Questo, perché l'amministratore vuole avere mano libera nella scelta.
Da esperti del settore edilizio di mia fiducia ho saputo che alcune delle 8 ditte hanno referenze pessime.
Ma è ammissibile che un condomino come il sottoscritto, che ha più di 1/4 dei millesimi e sul quale grava il peso maggiore della spesa, sia costretto a retribuire il lavoro di un'impresa che ritiene pessima?
E' legale l'ordine del giorno stabilito dall'amministratore?
Posso esigere che si voti, oltre che per la designazione del direttore dei lavori, anche per quella dell'impresa che dovrà eseguirli?
Posso esigere che venga esclusa l'impresa non gradita con la motivazione che, secondo pareri tecnici da me acquisiti, non è adatta per quel lavoro?
In cambio sono disposto, pur avendo preferenze, a non esprimerle, ma ad appoggiare la scelta della maggioranza.

Ringrazio e saluto cordialmente.

RISPOSTA

Innanzitutto dobbiamo capire se si tratta di lavori di ordinaria oppure di straordinaria amministrazione. A mio parere, considerata l'entità dei lavori, il costo notevole, la circostanza per cui si tratta di un intervento migliorativo e correttivo, ritengo senza alcun margine di dubbio alcuno, che si tratti di lavori straordinari di notevole entità.

Qual è la differenza procedurale tra la manutenzione ordinaria e quella straordinaria?

La manutenzione ordinaria può essere ordinata direttamente dall'amministratore, cui spetta per legge il compito di far eseguire tali interventi (art. 1130 del codice civile nn. 3 e 4). L'amministratore, ai sensi del II comma dell'articolo 1130 del codice civile, deve rendicontare le spese ed il proprio operato, chiedendo all'assemblea di approvare il rendiconto annuale.

In concreto, l'individuazione dell'appaltatore spetta all'amministratore. Un’eccezione potrebbe sussistere solo nel caso in cui il regolamento di condominio preveda la necessità di un apposito nulla osta con la preventiva convocazione dei condomini in una apposita riunione. Ad esempio: il regolamento di condominio può disporre che determinati interventi di manutenzione ordinaria siano decisi non dall’amministratore ma dall’assemblea.

Mi riservo pertanto di controllare il regolamento di condominio; potresti scansionarlo ed inviarlo tramite email? Se si tratta di lavori straordinari, l'assemblea decide che devono essere eseguiti appunto, alcuni lavori con le maggioranze di cui all'articolo 1136 IV comma del codice civile, approva il computo metrico con le maggioranze ordinarie di cui all'articolo 1136 I, II e III comma del codice civile, nomina alcuni condomini per la costituzione del consiglio di condominio e delega ai consiglieri di condominio, la valutazione delle imprese e la relativa scelta dell'appaltatore; sulla base di tale decisione l'amministratore addiviene alla stipula del contratto di appalto. Tale procedura è indicata nell'ordinanza n. 33057 resa dalla Corte di Cassazione, mediante deposito in cancelleria, il 20 dicembre 2018: “... l'assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini attribuendo alla stessa l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio ...”

Fatta questa premessa, risponderò alle tue domande.

Ma è ammissibile che un condomino come il sottoscritto, che ha più di 1/4 dei millesimi e sul quale grava il peso maggiore della spesa, sia costretto a retribuire il lavoro di un'impresa che ritiene pessima?

RISPOSTA

Purtroppo, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio, l'amministratore può fare quello che vuole …
Per quale motivi ritieni pessima l'azienda edile?
Il legale rappresentante è stato condannato per reati relativi alla sua attività imprenditoriale, non è regolarmente iscritta alla camera di commercio, ha subito sanzioni da parte di organi dello Stato, ha notevoli pendenze con soggetti terzi etc etc
Deve trattarsi di motivi particolarmente gravi, giuridicamente rilevanti, i quali prescindono dalla corrispondenza alla regola d'arte di precedenti lavori effettuati presso altri committenti.
Resto in attesa delle tue precisazioni.

E' legale l'ordine del giorno stabilito dall’amministratore?

RISPOSTA

Sì, è legale.
La scelta dell'amministratore, seppure discutibile, non è suscettibile di valida impugnazione ex art. 1137 del codice civile.
Il singolo condomino potrebbe proporre all'assemblea, la nomina di un consiglio di condomini, formato dai condomini con più millesimi, affinché individui successivamente l'appaltatore con il quale l'amministratore firmerà il contratto di appalto. Ovviamente senza le maggioranze di cui ai primi tre commi dell'articolo 1136 del codice civile, non si potrebbe costituire alcun consiglio di condominio.
… quindi l'appaltatore lo individuerebbe l'amministratore.
Verifichiamo il regolamento condominiale, prima di concludere la presente consulenza.

Posso esigere che si voti, oltre che per la designazione del direttore dei lavori, anche per quella dell'impresa che dovrà eseguirli?

RISPOSTA

Se hai l'appoggio della maggioranza di cui ai primi tre commi dell'articolo 1136 del codice civile, puoi chiedere la nomina di un consiglio di condominio, costituito dai condomini con più millesimi, che individui l'appaltatore per la firma del contratto di appalto.

Posso esigere che venga esclusa l'impresa non gradita con la motivazione che, secondo pareri tecnici da me acquisiti, non è adatta per quel lavoro?

RISPOSTA

Se questa impresa, alla camera di commercio, è iscritta come semplice imbianchino, tuttavia gli si chiede di rifare il cornicione … la tua eccezione è fondata e merita accoglimento in caso di ricorso al tribunale del lavoro.
Cosa intendi per inadatta a quel lavoro?

Resto in attesa di un tuo riscontro.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Ripartizione spese pitturazione scale condominiali, assenza di obbligo di confronti tra preventivi per l'amministratore di condominio

Siccome con una delibera condominiale sono stati approvati dei lavori di pitturazione delle scale condominiali, che tali lavori sono già stati già effettuati dalla ditta incaricata ma finora l'amministratore non ha ancora provveduto ad effettuare ed a comunicare la ripartizione in millesimi per consentire a noi condomini di pagare tale spesa, volevo sapere se l' amministratore può chiederci di pagare senza effettuare tale ripartizione in millesimi o è obbligatorio effettuare la ripartizione?

RISPOSTA

Si tratta di manutenzione ordinaria, motivo per cui non sussiste l'obbligo di costituzione del fondo speciale di cui all’art. 1135, punto 4 del codice civile, relativo esclusivamente “alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni”.
La spesa relativa ai lavori di pitturazione delle scale condominiali è ripartita tra i condomini, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo", in ossequio all'articolo 1124 del codice civile: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
Tanto premesso, il condominio dovrebbe avere una tabella millesimale speciale per le sole scale condominiali, accanto alla tabella millesimale generale. La ripartizione secondo il criterio dell'articolo 1124 del codice civile, è obbligatoria, in quanto prevista dalla legge.
Detto ciò a mio parere l'amministratore, salvo che non sia uno sprovveduto, pensa di chiedervi a titolo di acconto, un importo uguale per tutti i condomini, salvo poi effettuare il conguaglio alla luce dei millesimi, anche in ragione delle altre spese di gestione condominiale, al momento dell'approvazione del rendiconto condominiale per l'anno 2025, nell'anno 2026.
Nell'anno 2026 quindi, dopo l'approvazione del rendiconto, ci sarà il condomino che andrà a rimborso ed il condomino che dovrà versare il conguaglio.
Mi chiedo tuttavia perché complicarsi la vita in questo modo …

In un'altra delibera sono stati approvati i lavori di messa a norma Antincendio dell'autorimessa condominiale ed era stato scritto che:
"rimangono a carico del condominio la fornitura della cartellonistica e degli estintori, che saranno eseguiti da ditta specializzata e fatturati a parte".
Ma ho riscontrato che gli estintori sono stati già installati senza una ripartizione in millesimi.

RISPOSTA

Potevano anche essere installati, ma la ripartizione della spesa in millesimi è obbligatoria, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile.
Forse anche in questo caso, l'amministratore chiede un acconto uguale per tutti, salvo poi chiedere un conguaglio ovvero calcolare un rimborso in favore di chi ha pagato di più, nell'anno successivo.

E senza proporre in assemblea la valutazione di più preventivi.

RISPOSTA

Purtroppo nessuna norma impone all'amministratore di chiedere più preventivi e di sottoporli all'assemblea.
Diciamo che in materia di appalti condominiali non esiste una procedura di evidenza pubblica, come negli appalti della Pubblica Amministrazione.

Quindi l’ amministratore ha deciso da solo a chi affidare l’ incarico per i citati lavori. Poteva farlo?

RISPOSTA

Sì, poteva farlo, nessuna norma glielo impedisce.

Noi condomini siamo obbligati a pagare tale spesa senza aver valutato più preventivi ed eventualmente senza una ripartizione in millesimi?

RISPOSTA

La spesa deve necessariamente essere ripartita in millesimi.
Non c'è obbligo di chiedere né di confrontare più preventivi.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1130, 1136 del codice civile