Individuazione dell'appaltatore spetta all'amministratore del condominio





Il palazzo del quale possiedo alcune unità immobiliari necessita di lavori molto urgenti (ci sono stati crolli di calcinacci sulla pubblica via, fortunatamente senza danni) e molto costosi.
Pare che finalmente verranno avviati, perché leggo nella convocazione della prossima assemblea condominiale:
"Esame dei preventivi redatti sul computo metrico,etc.
Nomina del direttore dei lavori e del responsabile della sicurezza.
Votazione e decisioni in merito".
Secondo l'ordine del giorno, dunque, non si voterà per stabilire a quale delle 8 ditte selezionate e candidate all'appalto sarà affidato l'appalto.
Questo, perché l'amministratore vuole avere mano libera nella scelta.
Da esperti del settore edilizio di mia fiducia ho saputo che alcune delle 8 ditte hanno referenze pessime.
Ma è ammissibile che un condomino come il sottoscritto, che ha più di 1/4 dei millesimi e sul quale grava il peso maggiore della spesa, sia costretto a retribuire il lavoro di un'impresa che ritiene pessima?
E' legale l'ordine del giorno stabilito dall'amministratore?
Posso esigere che si voti, oltre che per la designazione del direttore dei lavori, anche per quella dell'impresa che dovrà eseguirli?
Posso esigere che venga esclusa l'impresa non gradita con la motivazione che, secondo pareri tecnici da me acquisiti, non è adatta per quel lavoro?
In cambio sono disposto, pur avendo preferenze, a non esprimerle, ma ad appoggiare la scelta della maggioranza.

Ringrazio e saluto cordialmente.

RISPOSTA

Innanzitutto dobbiamo capire se si tratta di lavori di ordinaria oppure di straordinaria amministrazione. A mio parere, considerata l'entità dei lavori, il costo notevole, la circostanza per cui si tratta di un intervento migliorativo e correttivo, ritengo senza alcun margine di dubbio alcuno, che si tratti di lavori straordinari di notevole entità.

Qual è la differenza procedurale tra la manutenzione ordinaria e quella straordinaria?

La manutenzione ordinaria può essere ordinata direttamente dall'amministratore, cui spetta per legge il compito di far eseguire tali interventi (art. 1130 del codice civile nn. 3 e 4). L'amministratore, ai sensi del II comma dell'articolo 1130 del codice civile, deve rendicontare le spese ed il proprio operato, chiedendo all'assemblea di approvare il rendiconto annuale.

In concreto, l'individuazione dell'appaltatore spetta all'amministratore. Un’eccezione potrebbe sussistere solo nel caso in cui il regolamento di condominio preveda la necessità di un apposito nulla osta con la preventiva convocazione dei condomini in una apposita riunione. Ad esempio: il regolamento di condominio può disporre che determinati interventi di manutenzione ordinaria siano decisi non dall’amministratore ma dall’assemblea.

Mi riservo pertanto di controllare il regolamento di condominio; potresti scansionarlo ed inviarlo tramite email? Se si tratta di lavori straordinari, l'assemblea decide che devono essere eseguiti appunto, alcuni lavori con le maggioranze di cui all'articolo 1136 IV comma del codice civile, approva il computo metrico con le maggioranze ordinarie di cui all'articolo 1136 I, II e III comma del codice civile, nomina alcuni condomini per la costituzione del consiglio di condominio e delega ai consiglieri di condominio, la valutazione delle imprese e la relativa scelta dell'appaltatore; sulla base di tale decisione l'amministratore addiviene alla stipula del contratto di appalto. Tale procedura è indicata nell'ordinanza n. 33057 resa dalla Corte di Cassazione, mediante deposito in cancelleria, il 20 dicembre 2018: “... l'assemblea condominiale può deliberare la nomina di una commissione di condomini attribuendo alla stessa l'incarico di esaminare i preventivi e le relative spese per valutare quali di essi sia meglio rispondente alle esigenze del Condominio ...

Fatta questa premessa, risponderò alle tue domande.



Ma è ammissibile che un condomino come il sottoscritto, che ha più di 1/4 dei millesimi e sul quale grava il peso maggiore della spesa, sia costretto a retribuire il lavoro di un'impresa che ritiene pessima?

RISPOSTA

Purtroppo, con la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio, l'amministratore può fare quello che vuole …
Per quale motivi ritieni pessima l'azienda edile?
Il legale rappresentante è stato condannato per reati relativi alla sua attività imprenditoriale, non è regolarmente iscritta alla camera di commercio, ha subito sanzioni da parte di organi dello Stato, ha notevoli pendenze con soggetti terzi etc etc
Deve trattarsi di motivi particolarmente gravi, giuridicamente rilevanti, i quali prescindono dalla corrispondenza alla regola d'arte di precedenti lavori effettuati presso altri committenti.
Resto in attesa delle tue precisazioni.



E' legale l'ordine del giorno stabilito dall’amministratore?

RISPOSTA

Sì, è legale.
La scelta dell'amministratore, seppure discutibile, non è suscettibile di valida impugnazione ex art. 1137 del codice civile.
Il singolo condomino potrebbe proporre all'assemblea, la nomina di un consiglio di condomini, formato dai condomini con più millesimi, affinché individui successivamente l'appaltatore con il quale l'amministratore firmerà il contratto di appalto. Ovviamente senza le maggioranze di cui ai primi tre commi dell'articolo 1136 del codice civile, non si potrebbe costituire alcun consiglio di condominio.
… quindi l'appaltatore lo individuerebbe l'amministratore.
Verifichiamo il regolamento condominiale, prima di concludere la presente consulenza.



Posso esigere che si voti, oltre che per la designazione del direttore dei lavori, anche per quella dell'impresa che dovrà eseguirli?

RISPOSTA

Se hai l'appoggio della maggioranza di cui ai primi tre commi dell'articolo 1136 del codice civile, puoi chiedere la nomina di un consiglio di condominio, costituito dai condomini con più millesimi, che individui l'appaltatore per la firma del contratto di appalto.



Posso esigere che venga esclusa l'impresa non gradita con la motivazione che, secondo pareri tecnici da me acquisiti, non è adatta per quel lavoro?

RISPOSTA

Se questa impresa, alla camera di commercio, è iscritta come semplice imbianchino, tuttavia gli si chiede di rifare il cornicione … la tua eccezione è fondata e merita accoglimento in caso di ricorso al tribunale del lavoro.
Cosa intendi per inadatta a quel lavoro?

Resto in attesa di un tuo riscontro.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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