Ripartizione spese di manutenzione straordinaria condominio con due ascensori





Oggetto: Tabelle millesimali ascensore .

Un condominio di 8 piani dispone di 2 ascensori, uno dei quali si ferma al 7° piano, mentre l'altro serve anche il piano 8°.

Le tabelle millesimali furono redatte per 2 ascensori, come se entrambi servissero tutti gli 8 piani. Il Condomino del piano 8° ha sempre pagato la quota millesimale, che pareva elevata, ma senza una verifica o contestazione specifica.

Ora sono in previsione ingenti spese straordinarie per il rinnovo ascensori, che sulla base della tabella attuale spaventano il Condomino del piano 8°.

E' possibile contestare ora la tabella millesimale (in uso da 7-8 anni), e chiedere una modifica della stessa, che consideri l'utilizzo effettivo di un solo ascensore? Si possono proporre 2 tabelle millesimali ascensore, che tengano conto dell'uso effettivo?
Grazie

RISPOSTA

Quali sono le premesse fattuali relative alla presente consulenza?

a)Le tabelle millesimali relative ai due ascensori rappresentano gli allegati di un regolamento assembleare (votato dall'assemblea condominiale); le tabelle speciali relative agli ascensori sono state approvate dall'assemblea condominiale. Non si tratta quindi di tabelle speciali allegate al regolamento di origine contrattuale, predisposto appunto “ab origine” dal costruttore dell'edificio condominiale ed indicate nei rogiti di acquisto degli appartamenti.

b)Gli ascensori sono stati installati al momento della costruzione dell'edificio condominiale, quindi sono di proprietà comune. Non si tratta di ascensori installati successivamente alla costruzione dell'edificio condominiale, per volontà magari soltanto di alcuni condomini.

c)Avere pagato spontaneamente, nel corso degli anni, un contributo condominiale superiore al dovuto, non equivale ad accettazione della prassi sino ad oggi adottata dall'amministratore di condominio.

Una volta enucleati i “tre teoremi”, passiamo ai corollari!

Le spese relative agli ascensori nei condomini sono regolate dall’articolo 1124 del codice civile che prevede quanto segue: “Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo“.

La metà della somma totale che dipende dal piano in cui si vive viene calcolata in modo tale che il condominio del primo piano pagherà un costo pari alla metà di quella del piano successivo, pari a un terzo del condominio del terzo piano e così via a seconda del numero dei piani. Il condomino che abita a piano terra (a patto che l'ascensore sia di proprietà comune di tutti i condomini, essendo stato realizzato al momento della costruzione dell'edificio condominiale) pagherà soltanto la quota del 50% imputabile al valore della sua unità immobiliare; verserà un importo pari a zero, relativamente alla seconda quota del 50% determinabile in ragione dell'altezza di ciascun piano dal suolo.

L'articolo 1138 IV comma del codice civile indica le norme che non potrebbero mai essere derogate dal regolamento condominiale: “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.

L'articolo 1124 del codice civile, norma applicabile alle spese relative agli ascensori condominiali, è derogabile dal regolamento condominiale.

Le tabelle allegate al regolamento condominiale possono essere modificate, ai sensi dell'articolo 69 delle disposizione di attuazione del codice civile, nei seguenti casi, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma del codice civile:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.


A mio parere, è possibile chiedere la rettifica delle tabelle millesimali speciali, relative agli ascensori, come segue.
Esempio concreto: per la manutenzione straordinaria dei due ascensori è stata preventivata una spesa di complessivi 20.000 euro.

Di conseguenza, 10.000 euro saranno imputati all'ascensore A, mentre 10.000 euro saranno imputati all'ascensore B (quello che arriva all'ottavo piano).
Per quanto riguarda l'ascensore B si applicherà regolarmente quanto previsto dall'articolo 1124 del codice civile (ed anche dal regolamento condominiale): la spesa è ripartita tra i condomini, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Per quanto riguarda l'ascensore A, la tua quota di spesa (50%) imputabile all'altezza del tuo appartamento dal suolo (ottavo piano), sarà la stessa del condomino del settimo piano, visto che l'ascensore si ferma al settimo piano …
Escludo che tu possa chiedere di essere totalmente esentato dal pagamento del contributo relativo all'ascensore A, trattandosi di un bene condominiale, in quanto installato sin dalla costruzione dell'edificio condominiale.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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