Casa vacanze nel comune di Roma divieto adibire a pensioni nel regolamento condominiale
Vi scrivo perchè, nel comune di Roma, ho individuato un immobile e vorrei acquistarlo con l'obiettivo di farci un'affittacamere oppure una casa vacanze.
Prima di procedere con un'offerta avrei bisogno di un parere legale perchè il regolamento di condominio recita il seguente: "Non è consentito adibire gli alloggi o i loro accessori ad uso di sanatorio, gabinetto di cura o ambulatorio per malattie infettive o contagiose, agenzie di pengo o di affari, pensioni, affittacamere, locande o bed and breakfast, attività inerenti cure estetiche ed in genere ad uso contrario alla tranquillità, all'igiene, alla morale ed al decoro dell'edificio. Sono consentiti studi professionali"
Di seguito i miei quesiti:
1) Mi sembra abbastanza chiaro che non sia possibile fare un affittacamere, ma è possibile fare una casa vacanze? La casa vacanze è un fitto dell'immobile a tutti gli effetti solo che la durata varia da 3 giorni a 90 giorni. Non è considerata alla stregua di un normale contratto di affitto a lungo termine?
RISPOSTA
E' considerata struttura ricettiva equipollente al B&B ed all'affittacamere, ai sensi del comma 3 del regolamento della Regione Lazio n. 14 del 2017 (allegato nelle fonti):
“3. Le disposizioni di cui al presente regolamento si applicano alle seguenti strutture:
a) Guest house o Affittacamere;
b) Ostelli per la gioventù;
c) Hostel o Ostelli;
d) Case e Appartamenti per vacanze;
e) Case per ferie;
f) Bed & Breakfast;
g) Country house o Residenze di campagna;
h) Rifugi montani;
i) Rifugi escursionistici.
i bis) Case del Camminatore”.
Il regolamento condominiale vieta le “pensioni”, ossia qualsiasi forma di struttura ricettiva che possa turbare la tranquillità dell'edificio condominiale. Una casa vacanza rientra nel perimetro normativo della Regione Lazio, quindi è vietata ai sensi del regolamento condominiale.
2) Per quanto riguarda la casa vacanze, è possibile acquistare un solo immobile, catastalmente parlando, e creare internamente 2 o 3 case vacanze (conformi con le dimensioni di legge, cioè 35mq per un bilocale e 28mq per un monolocale)? Oppure ogni singola casa vacanza deve corrispondere ad un immobile registrato al catasto?
RISPOSTA
Ciascuna casa vacanze deve corrispondere ad un subalterno catastale. Diciamo che la tua idea di creare internamente spazi delimitati, rientra nel perimetro normativo dell'affittacamere.
3) Il regolamento di condominio che ho letto non so se è registrato all'Agenzia delle Entrate. E' vero che è necessario che lo sia per avere valore nei confronti di nuovi acquirenti?
RISPOSTA
Deve trattarsi di regolamento contrattuale, originariamente predisposto dal costruttore dell'edificio condominiale, trascritto nei pubblici registri immobiliari, registrato all'agenzia delle entrate ed allegato ai rogiti di acquisto dei singoli appartamenti (oppure semplicemente citato nei rogiti di acquisto dei singoli appartamenti).
Come si può verificare se il regolamento è registrato all'Agenzia delle Entrate? Dovrebbe essere pubblico per fare in modo che l'acquirente possa sapere prima dell'acquisto eventuali limitazioni. Giusto?
RISPOSTA
Controlla il rogito di acquisto del tuo appartamento. Anzi sono a tua disposizione per esaminarlo (cancella pure i dati personali prima della scansione e dell'invio in allegato alla tua email).
Da tenere in considerazione che l'immobile ha due numeri civici, il numero 80 che contiene una decina di appartamenti ed il numero 76 che fornisce accesso all'immobile che vorrei comprare (al piano rialzato) e ad un ristorante.
RISPOSTA
Potrebbe trattarsi di un regolamento assembleare, approvato a maggioranza dei condomini e mai trascritto né registrato.
Il regolamento condominiale in testata fa riferimento solo al numero 80, mentre nel dettaglio degli appartamenti componenti fa riferimento anche a chi ha accesso dal civico 76. L'ingresso separato rispetto agli altri appartamenti sicuramente permette di avere tranquillità al condominio.
RISPOSTA
Il problema è il regolamento regionale Lazio che pone sullo stesso piano una casa vacanza con un B&B, affittacamere etc etc
Ultima informazione, la maggior parte degli appartamenti appartiene ad un unico proprietario. In caso non ci siano i margini per fare una casa vacanze, è consigliabile poter discutere con questa persona, che ha la maggioranza in assemblea condominiale, per accordare l'attività?
RISPOSTA
Certamente sì, però dapprima cerchiamo di capire se il regolamento ha natura contrattuale ed in quanto tale è stato allegato-citato nel rogito di acquisto dell'appartamento.
Resto in attesa di un parare in merito, da un professionista esperto di tematiche di case vacanze sul territorio di Roma. Grazie mille Saluti
RISPOSTA
Infatti è proprio l'elemento territoriale che ci frega … il territorio di Roma è sottoposto alla normativa della Regione Lazio, ossia il regolamento in allegato.
Resto in attesa di un tuo riscontro per completare la presente consulenza.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
