Diritti conduttore in caso di lavori nell'appartamento locale all'interno condominio

Buongiorno, sono locatario di un appartamento al 9 e ultimo piano di uno stabile a C. da agosto 2015. Regolarmente registrato, regolarmente e puntualmente pagato affitto e spese condominiali che mi spettano. L'appartamento consiste in 5 vani + 2 bagni. L'appartamento ha una terrazza sopra che è di proprietà del padrone di casa (quindi uso esclusivo nostro poiché' inclusa nel contratto). Nell'ottobre 2018 ho segnalato rigonfiamento del soffitto di uno dei bagni sia al padrone di casa che all'amministratore, ma nessun provvedimento è stato fatto. Il 26 dicembre 2018 a seguito del terremoto avvenuto a C. le crepe si sono ingrossate, ho segnalato sempre a entrambe la situazione, ma anche in quel caso nessun provvedimento. Il 2 giungo 2019 e' caduto il soffitto (non l'intonaco, ma la parte spessa 5-6 cm), fortunatamente nessuna persona e' rimasta ferita. A chiamata urgente nella stessa settimana sono venuti il perito dell'amministratore per verificare i danni e la ditta che aveva rifatto la terrazza nel 2015 a mettere in sicurezza la stanza, in modo che potesse essere utilizzata. Nel contempo e' stato monitorato tutto l'appartamento, riscontrando pericolo di caduta in parte del soffitto in 4 vani diversi oltre a quello del bagno già caduto. Il danno e' stato attributo ad un problema avvenuto nel 2014 quando si allagò la terrazza. Ci furono diverse infiltrazioni e adesso i problemi di distacco sono proprio nei punti in cui ci furono le infiltrazioni. Da quanto ho capito la struttura antisismica in cavi di ferro hanno progressivamente rilasciato acqua negli anni. E' confermato che non ci sono nuove infiltrazioni. L'assemblea di condominio (quella della scala - 10 proprietari con diversi millesimi) ha approvato il preventivo il 5 agosto (importo di poco inferiore ai 4.000 euro), dopo numerosissimi solleciti al padrone di casa e all'amministratore che si sono rimbalzati la questione per 2 mesi.
oggi 2 settembre la società incaricata dei lavori dice che l'amministratore del condominio non ha ancora dato ok ai lavori, poiché' non ha ricevuto il pagamento delle quote per iniziare i lavori. All’assemblea del 5 agosto è stata inoltre stressata l'urgenza di effettuare i lavori. Quali sono i diritti del locatario?
su chi (proprietario o amministratore) si può fare pressione?
e in che modo?
Grazie per l'attenzione

RISPOSTA

Il conduttore deve fare pressione sul locatore-proprietario, il quale ha l'obbligo di mantenere l'appartamento in istato da servire all'uso convenuto (abitazione civile) e deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

Art. 1575 del codice civile - Obbligazioni principali del locatore.
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all'uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Art. 1576 del codice civile - Mantenimento della cosa in buono stato locativo.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Quali sono i diritti del conduttore in questo caso ? Leggiamo gli articoli 1580, 1581 e 1583 del codice civile.

Art. 1580 del codice civile - Cose pericolose per la salute.
Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Art. 1581 del codice civile - Vizi sopravvenuti.
Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione.

Art. 1583 del codice civile - Mancato godimento per riparazioni urgenti.
Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.

Art. 1584 - Diritti del conduttore in caso di riparazioni.
Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento.
Indipendentemente dalla sua durata, se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

Trattandosi di un immobile che espone a serio pericolo la salute e l'incolumità del conduttore, quest'ultimo può pretendere l'immediato scioglimento del contratto di locazione, con risarcimento danni a carico del proprietario, restituzione immediata della cauzione, e rimborso delle spese del trasloco. Ti ricordo che se i lavori avranno una durata superiore a venti giorni, avrai diritto a una riduzione del canone mensile, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento (art. 1584 del codice civile).

Il proprietario dovrà invece sollecitare l'amministratore condominiale ad adire le vie legali nei confronti del condomini morosi, ossia di coloro che non hanno ancora pagato la loro quota di spese relative ai lavori in questione.

In sintesi, l'inquilino diffida il proprietario, intimandogli la risoluzione del contratto con conseguente risarcimento danni, in caso di mancata esecuzione dei lavori nell'immediato. Il proprietario diffida l'amministratore ad adire le vie legali (con incarico ad un avvocato), nei confronti dei condomini morosi.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1575, 1576, 1580, 1581, 1583, 1584 del codice civile