Le spese della singola palazzina non possono essere addebitate a tutti i condomini del supercondominio





Ci sono 2 condominii, Ciardi 25 e Ciardi 25/A; il regolamento condominiale specifica all'art.1 l'area di proprietà dei rispettivi condominii, identificandola fisicamente nell'ingresso (pavimentazione, pensilina, pilastri) da considerarsi diviso a metà. I due condominii costituiscono un complesso unico di 3 palazzine e nel regolamento condominiale sono definite le spese generali relative alle cose di uso comune (Supercondominio) che sono precisamente definite nelle spese (e manutenzione) dell'impianto di riscaldamento, tutto ciò che riguarda la portineria, l'ingresso appunto con i citofoni e le spese di manutenzione del giardino. Non ci sono altre voci che descrivano cose di uso comune attribuibili al Supercondominio; perfino la fognatura orizzontale sotterranea viene definita pertinente al supercondominio, riguardo alla manutenzione, solo per la parte fisicamente passante sotto la palazzina del condominio Ciardi 25/A e non la restante parte attribuibile al solo condominio Ciardi 25.
Il quesito: l'amministratore mette ai voti del Supercondominio come spesa straordinaria relativa alle cose di uso comune ai due condominii, lavori di manutenzione straordinaria molto costosi della cancellata esterna che delimita il perimetro condominiale nell'area di proprietà del condominio Ciardi 25, come definito nell'art.1 del regolamento condominiale.
Secondo quale interpretazione può essere imputata questa spesa al Supercondominio e non al solo condominio Ciardi 25?

 

RISPOSTA



Proverò a fare l'avvocato del diavolo … nel senso che cercherò di avvalorare, se possibile, la tesi completamente infondata dell'amministratore!
L'amministratore potrebbe avvalersi dell'argomentazione della “presunzione di contitolarità” tra i proprietari delle singole unità abitative, delle porzioni dell’edificio che rivelino “attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo”; tuttavia, il regolamento condominiale specifica nel dettaglio, aree e servizi da imputare al supercondominio … e la cancellata esterna “de quo” non rientra nell'ambito giuridico del supercondominio. Non potrebbe sussistere pertanto alcuna presunzione di contitolarità, nonostante una cancellata, teoricamente, potrebbe anche avere “attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo”.

L'amministratore potrebbe avvalersi del principio della “diversa convenzione” di cui all'articolo 1123 del codice civile, I comma.
Secondo la sentenza n. 23688 della Suprema Corte di Cassazione, depositata in cancelleria il 6 novembre 2014, tuttavia, la “diversa convenzione” tra condomini, di cui al I comma dell'articolo 1123 del codice civile, potrebbe avere ad oggetto una diversa ripartizione delle spese, ma sempre tra gli stessi condomini del condominio Ciardi 25! La “diversa convenzione”, approvata con delibera assembleare, non potrebbe coinvolgere nella spesa anche i condomini del Ciardi 25/A, a maggior ragione se il regolamento citato nella richiesta di consulenza, fosse un regolamento di origine contrattuale, originariamente predisposto dal costruttore dei fabbricati ovvero un regolamento approvato all'unanimità da tutti i condomini del supercondominio.

Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.


A mio parere, non sussistono valide argomentazioni giuridiche a supporto della tesi dell'amministratore. Laddove la delibera proposta dall'amministratore fosse approvata dall'assemblea del supercondominio, essa sarebbe nulla perché avrebbe derogato al criterio legale di ripartizione delle spese, accollando anche ai condomini del Ciardi 25/A, spese che riguardano un altro fabbricato, spese che gli stessi condomini del Ciardi 25/A non sarebbero tenuti a sopportare, salvo delibera approvata all'unanimità da tutti i condomini, sia del Ciardi 25 che del Ciardi 25/A.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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