Gazebo piantonato al terreno su giardino di proprietà senza autorizzazione assemblea condominiale
Buongiorno Gentili Avvocati, cortesemente, avrei bisogno della Vostra consulenza in merito ai seguenti quesiti:
In un condominio costituito da n. 63 appartamenti, il proprietario di un appartamento posto a pian terreno vorrebbe realizzare un gazebo abbastanza grande e piantonato al terreno.
Ha bisogno di autorizzazioni del Comune, data la struttura di notevoli dimensioni del gazebo ed essendoci un precedente relativo ad un altro appartamento del medesimo condominio che ha ottenuto la sanatoria del manufatto?
RISPOSTA
Confermo la necessità di chiedere il permesso a costruire, in considerazione del fatto che il gazebo sarà realizzato in modo permanente, per la migliore fruibilità di spazi aperti come appunto un giardino.
A conferma, possiamo citare la sentenza del consiglio di Stato n. 306/2017 del 25.01.2017 e le sentenze del Tar Molise Campobasso, n. 353/2016 e del Tar Napoli n. 2282/2016: «I manufatti non precari, come un gazebo piantato al terreno, in quanto funzionali a soddisfare esigenze permanenti, devono ritenersi idonei ad alterare lo stato dei luoghi, con conseguente incremento del carico urbanistico, a nulla rilevando la loro eventuale precarietà strutturale, la rimovibilità della struttura e l’assenza di opere murarie (come, ad esempio, per gazebo o chioschi).
In tal senso, la precarietà dell’opera – che esonera dall’obbligo del permesso di costruire – postula un uso specifico e temporalmente limitato del bene, mentre la precarietà dei materiali utilizzati non esclude la destinazione del manufatto al soddisfacimento di esigenze non eccezionali e contingenti, ma permanenti nel tempo, tali per cui lo stesso è riconducibile nell’ipotesi prevista alla lett. e.5) del comma 1 dell’art. 3, d.P.R. n. 380 del 2001 – che include tra le nuove costruzioni le installazioni di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere che siano usati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee».
Il tribunale di Roma inoltre, con sentenza n. 3216/2016, ha ritenuto configurabile il reato di abuso edilizio nel caso di costruzione, nel cortile, di un gazebo in legno, fissi in terra ed inamovibili, trattandosi di ampliamento soggetto a permesso di costruire.
E comunque è una questione che deve essere portata in assemblea, almeno come comunicazione?
RISPOSTA
Il terreno è forse di proprietà del singolo condomino?
La questione deve essere deliberata in assemblea, soltanto nel caso in cui il gazebo debba essere realizzato su cortile – giardino condominiale.
Diversamente, il singolo condomino, proprietario del terreno su cui sarà eretto il gazebo, potrebbe presentare istanza per permesso a costruire, senza dover allegare una delibera dell'assemblea condominiale di autorizzazione all'installazione della struttura su di una parte comune dell'edificio condominiale.
Se deve essere portata in assemblea normalmente come ordine del giorno, in seconda convocazione, che maggioranza occorre perché il proprietario possa proseguire con l'opera?
RISPOSTA
In base a quello che mi scrivi, deduco che sia applicabile la seguente norma del codice civile:
Art. 1122 del codice civile - Opere su parti di proprietà o uso individuale.
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Il gazebo sarà realizzato sulla proprietà esclusiva del singolo condomino; la struttura non recherà alcun danno alle parti comuni ovvero “pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio”. Il singolo condomino dovrà dare preventiva informazione all'amministratore che ne riferirà alla prossima assemblea condominiale.
Mi viene il dubbio che essendo proprietario, appunto, forse non c'è bisogno che la questione sia portata in assemblea, ma verificare solo se occorre qualche autorizzazione a costruire del Comune.
RISPOSTA
Occorre il permesso a costruire.
Sebbene la giurisprudenza non sia univoca in materia di installazione di gazebo permanenti, la scuola di pensiero giurisprudenziale prevalente prevede il preventivo rilascio del permesso a costruire.
Ad ogni modo, la richiesta di permesso a costruire non ha alcuna attinenza con le deliberazioni dell'assemblea condominiale e con i relativi quorum.
Per la votazione circa la sostituzione di un portone centrale ( ritengo che siano spese straordinarie) se un appartamento è dato in locazione, chi vota il proprietario o l'affittuario?
Sperando di essere stata chiara vi ringrazio molto anticipatamente.
RISPOSTA
Si tratta di spese straordinarie, per ovvi motivi …
Non si tratta infatti di manutenere il portone in via ordinaria, cambiando la maniglia oppure la serratura … occorre sostituire integralmente il portone centrale (quindi un intervento di carattere eccezionale e piuttosto oneroso).
Il diritto di voto spetta al proprietario considerato che l'onere della spesa di straordinaria manutenzione ricadrà interamente sul proprietario.
Un regolamento condominiale di origine contrattuale potrebbe anche prevedere disposizioni differenti; ne dubito fortemente, ad ogni modo, in caso di regolamento contrattuale, non fosse altro per eccesso di zelo, consiglio di leggere le relative disposizioni con la massima attenzione.
Anzi, resto a disposizione per esaminare l'eventuale regolamento condominiale di origine contrattuale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
