Lavori rifacimento lastrico solare approvati dall'assemblea





Lastrici solari ad uso esclusivo
Il Fatto
L'amministratore del Condominio convoca a mezzo Pec i proprietari di 2 lastrici solari ad uso esclusivo (terrazze a livello) nonché i 2 condomini immediatamente sottostanti, per un'assemblea (?) ristretta onde decidere il rifacimento dei lastrici solari interessati.
L''amministratore, supportato da un suo consulente tecnico di fiducia , presenta tre preventivi e con i condomini di cui sopra ( i proprietari del lastrico e i 2 condomini sottostanti) aggiudicano ad una ditta l'esecuzione dei lavori. L'ammontare dei lavori aggiudicato è più o meno 30.000,00 + 30.000,00€. Sembrerebbe che il proprietario dell'appartamento sottostante uno dei lastrici solari, stanco di segnalare le continue infiltrazioni d'acqua, abbia minacciato di adire le vie legali. Per l'altro proprietario del lastrico, non ho notizie.
Quesiti
Ci troviamo chiaramente nel caso contemplato dall'art. 1126 del codice civile.

 

RISPOSTA

 

Esatto, con tutta evidenza!

Art. 1126 del codice civile - Lastrici solari di uso esclusivo.
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.



Ma l'amministratore non avrebbe dovuto indire un'assemblea straordinaria per tutti condomini (non conosco altro tipo di assemblea), illustrando il problema, presentando le offerte , evidenziando la tipologia dei lavori previsti, e precisando altresì come verrà realizzata la ripartizione delle spese per i 2/3 dell'importo?

 

RISPOSTA

 

Esatto, l'assemblea “ristretta” non è contemplata dal codice civile.
Occorre convocare un'assemblea che deliberi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, ai sensi del comma II dell'articolo 1136 del codice civile.

Art. 1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo


L'oggetto della delibera sarà appunto l'esecuzione dei lavori ed il relativo capitolato tecnico.



E' opportuno tener presente che sotto i lastrici solari ad uso esclusivo (terrazze di proprietà) insistono nella proiezione verticale che vanno a costituire i 2/3 dei partecipanti alla spesa) una ventina di porzioni di appartamenti, negozi, cantine, box. Stabilire chi sarà interessato non è cosa immediata. Ognuno dei partecipanti alla spesa dovrebbe essere messo al corrente dei quattrini che dovrà tirar fuori.

 

RISPOSTA

 

A prescindere dalle tue condivisibili argomentazioni, il codice civile non prevede l'assemblea “ristretta”, ad invito dell'amministratore!



Viene anche il sospetto che l'intero importo debba essere versato ( Cfr. Art. 1135 del codice civile) per costituire un fondo, ancor prima di affidare i lavori.

 

RISPOSTA

 

A maggior ragione, si tratta di competenza dell'assemblea condominiale.



Anche se ci fosse l'urgenza, l'amministratore dovrebbe illustrarne le ragioni. Non hanno diritto, i condomini tutti di sapere quali lavori verranno eseguiti per la ristrutturazione dei lastrici solari e con quali materiali?

 

RISPOSTA

 

Non può sussistere urgenza, stante quello che hai scritto nel tuo quesito: “... il proprietario dell'appartamento sottostante uno dei lastrici solari, stanco di segnalare le continue infiltrazioni d'acqua, … “
Si tratta di un problema sussistente da diversi anni!
L'urgenza non può essere causata dall'incuria dell'amministratore.
L'urgenza deve essere provocata da cause di forza maggiore e non dalla imperizia dell'amministratore.
Ad ogni modo, nemmeno l'urgenza legittima le assemblee “ad invito” …



L'amministratore può pretendere poi un pagamento di una qualsiasi quota senza averne il titolo, cioè la delibera Assembleare?

 

RISPOSTA

 

No, non può pretenderlo.
Non ha titolo giuridico per pretenderlo, giacché tale titolo giuridico è rappresentato appunto dalla delibera dell'assemblea condominiale.



Anche se si volesse giustificare con l'urgenza, una riparazione si fa con urgenza, ma non una ristrutturazione.

 

RISPOSTA

 

Esatto!
L'urgenza presuppone una misura tampone che viene decisa e commissionata direttamente dall'amministratore.
“Tamponato” il problema urgente … si convoca l'assemblea condominiale per deliberare l'effettuazione dei lavori e l'approvazione del capitolato.



Purtroppo non ho, né io, né altri condomini da me contattati, maggiori notizie al riguardo. P.S Non sono riuscito a trovare nel web la precisazione che anche per la realizzazione di lavori su lastrici solari ad uso esclusivo, è necessaria una delibera Assembleare, forse perché è scontato (?). Cordiali saluti.

 

RISPOSTA

 

Di seguito i riferimenti normativi richiesti: articolo 1135 comma I numero 4 del codice civile. Leggi con attenzione inoltre l'articolo 1130 comma I numero 4; rientrano tra i compiti dell'amministratore, gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio … appunto le misure tampone!
Considera anche l'articolo 1136 comma IV del codice civile (ricostruzione edificio e riparazioni di notevole entità): “Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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