Unanimità delibera per mutuo condominiale per lavori di ristrutturazione
Gent.mi, Sottopongo alla vostra cortese attenzione il seguente quesito, riguardante i lavori straordinari di ristrutturazione da effettuare nel condominio dove abito. Sono proprietaria di un piccolo appartamento di 45mq, situato a XXXXXXX, quartiere YYYYYYYYY, in una palazzina con 6 condomini. L'anno scorso, sono stati deliberati da 5 condomini su 6, i lavori di ristrutturazione necessari per lo stabile, per un ammontare di spesa preventivato in tot. 105.000 euro. È stata scelta una ditta, tra le 4 presentate.
RISPOSTA
Sono stati deliberati soltanto i lavori di straordinaria manutenzione, oppure l'assemblea ha deliberato anche per l'accesso al mutuo?
L'accesso al mutuo deve essere deliberato all'unanimità dei condomini, giacché dopo che sul punto sono intervenute la sentenza n. 9148/2008 della Cassazione e la riforma condominiale (legge 220/2012), il rischio del singolo condomino di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, è limitato dal meccanismo della preventiva «escussione» dei morosi (ai sensi dei commi 1 e 2 dell'articolo 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile).
In caso di mutuo condominiale, visto che può essere richiesto per efficientare o ristrutturare parti comuni dell'edificio soggette ad utilizzazione separata o sui singoli appartamenti privati, la delibera di autorizzazione al mutuo deve essere presa all'unanimità, su tutti i punti del contratto di mutuo: modalità di rimborso, tipo (fisso o variabile) e misura del tasso di interessi, piano di ammortamento e responsabilità dei condomini in caso di mancato pagamento. L'apertura del finanziamento bancario, esponendo verso la banca mutuante ciascun singolo condomino mutuatario, per l'intera somma data in prestito, rappresenta un onere di gran lunga superiore rispetto ai criteri di proporzionalità (tabelle millesimali) fissati nell'articolo 1123 del Codice civile.
Data l'entità della spesa, l'Amministratore ha proposto il ricorso ad un finanziamento a nome del condominio, con una finanziaria per rateizzare la spesa in 5 anni.
RISPOSTA
rIl condominio non ha personalità giuridica al pari di una SRL … l'amministratore non ha il potere di contrarre un mutuo condominiale, senza una delibera all'unanimità di tutti i condomini!
Personalmente, nelle varie sedute assembleari ho espresso, l intenzione di essere esclusa dal finanziamento , di versare gli acconti dovuti per la costituzione del fondo cassa e di pagare il saldo della quota a lavori eseguiti e collaudati.
La soluzione è sembrata possibile.
RISPOSTA
Hai verbalizzato questa tua intenzione? Inviato una pec all'amministratore, richiesto di mettere a verbale la richiesta, inviata una raccomandata a tutti i condomini etc etc
Adesso, l'Amministratore ha indetto un assemblea per il prossimo 3 marzo, dove tra le altre cose, si dovrà approvare il piano di riparto preventivo per la gestione dei lavori di ristrutturazione, che vi ho allegato alla presente.
RISPOSTA
Il ricorso al mutuo deve essere deliberato all'unanimità!
Invia una pec all'amministratore, precisando che “non esprimerai voto favorevole alla sottoscrizione del contratto di finanziamento, se non sarai esonerata dal partecipare alle spese relative all'ammortamento del mutuo, per i motivi già anticipati nelle precedenti assemblee”
In questo piano , non si è tenuto conto di quanto da me richiesto a proposito del finanziamento, in quanto mi sono state attribuite lin quota parte le spese del finanziamento, che a me non dovrebbero spettare, pagando fuori finanziamento. Così la mia quota è stata quantificata in euro 19.132, 59.
RISPOSTA
Puoi già contestare all'amministratore questo abuso della sua funzione, con una pec oppure con una raccomandata a/r.
L'amministratore non ha il potere di imporre l'indebitamento, al condomino che non intende accendere il mutuo condominiale!
In questo contesto , chiedo il vostro supporto ed ogni utile suggerimento per la mia tutela:
nel piano devo far stralciare le spese del finanziamento dalla mia quota;
RISPOSTA
Esatto, occorre l'unanimità per deliberare il finanziamento condominiale.
Dove deve essere formalizzata la mia modalità di pagamento, nel contratto? e quali eventuali clausole devo far inserire a mia tutela?
RISPOSTA
L'amministratore deve predisporre una delibera condominiale ad hoc, denominata “autorizzazione alla sottoscrizione del contratto di finanziamento con la banca xxxxxx” da approvare all'unanimità. Nel corpo della delibera sarà indicato che “la condomina Tizia non sopporterà gli oneri del mutuo, avendo la stessa già versato in contanti al suo quota al fondo speciale, costituito ad hoc per l'effettuazione dei lavori di __”.
Se ci sarà questa clausola, approverai il finanziamento, diversamente … non ci sarà l'unanimità, quindi il finanziamento salterà per tutto il condominio!!!
Inoltre il voto contrario di un condomino sui lavori, ed astenutosi dalle varie assemblee successive, a quali rischi ci espone?
RISPOSTA
Sui lavori? Si applicano le maggioranze di cui all'articolo 1136 del codice civile.
Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Sul mutuo? È sufficiente il voto contrario di un singolo condomino, per far saltare il finanziamento … e quindi anche i lavori!
Ogni vostra indicazione in merito che ritenete necessaria fornitemela. Se possibile attendo una vostra risposta entro il 2 marzo 2020, prima dello svolgimento dell' assemblea condominiale del 3 marzo.
RISPOSTA
È molto semplice!
Senza il finanziamento saltano i lavori.
Senza l'unanimità, salta il finanziamento.
Senza la tua esclusione dagli oneri relativi all'ammortamento del mutuo, indicata in apposita delibera, salta il tuo voto favorevole al finanziamento … e quindi i lavori non si faranno mai! Diciamo ciascun condomino ha il coltello dalla parte del manico nei confronti dell'amministratore. Se non sono stato abbastanza concreto, resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.
