Ripartizione spese tetto condominio formato da due palazzine





QUESITO RIPARTIZIONI SPESE DEL TETTO CONDOMINIALE
Il condominio dove abito è formato da 2 palazzine con 2 tetti di uguale metratura comunicanti da una sola scala comune.
in una palazzina ci sono 4 appartamenti uno di questi è di mia proprietà, e in una palazzina ci sono 6 appartamenti. dovendo rifare i 2 tetti per infiltrazioni acqua si è posto il problema di come ripartire le spese, da preventivo sono circa 60.000 euro. da 35 anni fino a ieri le spese di rifacimento e manutenzione tetti sia da una parte che l'altra sono sempre state suddivise per 10 parti in base ai millesimi. ora i nuovi proprietari della palazzina da 6 d'accordo con il nuovo amministratore vorrebbero contribuire solo per la loro parte risparmiando parecchi soldini. ma allo stesso tempo noi facenti parte della palazzina da 4 verremmo molto penalizzati. loro dividerebbero la cifra di 30000 euro per sei unità, mentre noi la stessa cifra 30000 euro per 4 unità, con una differenza per noi sfavorevole di 2500 euro a testa. secondo loro la legge dice che bisogna attenersi alla ripartizione basandosi su chi usufruisce del tetto abitando sotto la stessa verticale e quindi partecipare alle spese di conseguenza. faccio notare che sotto il nostro tetto nella nostra verticale a piano terra esiste un grande locale adibito a lavanderia e usi vari comune a tutti i 10 appartamenti. per potere accedere sul tetto da 6 appartamenti bisogna per forza calpestare il nostro tetto da 4 appartamenti, in più sempre sotto il nostro tetto nella nostra verticale per disposizioni da capitolato in atto notarile, ci sono 4 garage e 6 cantine dei proprietari della palazzina da 6 , come al contrario sotto il loro tetto nella loro verticale noi abbiamo 4 cantine e 4 garage. visto la disposizione mista riguardo le verticali dei garage e cantine ed avendo un locale comune sotto il nostro tetto nella nostra verticale, chiedo se possiamo opporci alla richiesta nuova ripartizione spese e come possiamo agire in base alle regole di legge. p.s. io cercando su internet casualmente sul sito LAVORINCASA.IT ho trovato un caso molto simile al nostro in cui la corte di cassazione nella sentenza n. 24927 / 2019 stabiliva che non era possibile modificare la ripartizione spese essendoci un locale comune nella stessa verticale. vorrei da voi conferma se è veramente così. GRAZIE

 

RISPOSTA

 

Confermo quello che hai scritto; la sentenza della Cassazione n. 24927/2019 è soltanto l'ultima di una serie di sentenze che consacrano il seguente principio di diritto:

-sussistendo una semplice comunione tra partecipanti, le spese dell'immobile in comunione devono essere ripartite in proporzione delle rispettive quote

-il condominio è caratterizzato dalla coesistenza di un regime di comunione con molteplici proprietà individuali, pertanto l’intensità del godimento delle cose comuni da parte dei condomini può obiettivamente risultare differente; in questo caso specifico, non può ammettersi una ripartizione per zone di un medesimo tetto, visto e considerato che ci sono locali comuni nella stessa verticale. Si applicherà pertanto il primo comma dell'articolo 1223 del codice civile, ossia la suddivisione in base alle tabelle millesimali: Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Non risultano applicabili invece né il comma 2 né il comma 3 dell'articolo 1223 del codice civile, giacché sotto la verticale di un tetto ci sono unità immobiliari anche dei proprietari della palazzina differente, oltre al locale del piano terra in comunione: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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