Autorizzazione lavori facciate esterne condominio a forma di L

Abito in una palazzina a forma di L con appartamenti in entrambi i lati con unica scala di accesso. Le facciate sono condominiale di tutti gli appartamenti o solo relativi agli appartamenti situati in quel lato.

RISPOSTA

Sono condominiali, ai sensi dell'articolo 1117, I comma numero 1 del codice civile, salvo differente previsione del regolamento condominiale di origine contrattuale originariamente predisposto dal costruttore - venditore: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1. 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”;
Non si tratta di due differenti palazzine con servizi condominiali in comune e con ingressi separati. Si tratta di un'unica palazzina dalla forma particolare … ma pur sempre un'unica palazzina con un unico ingresso!

Ossia se i due lati so o A e B la facciata B e in comune anche con A.
Se un condomino in B vuole fare lavori sulla facciata B deve avere consenso anche dai condomini che stanno in A?

RISPOSTA

Salvo diversa previsione del regolamento condominiale, dobbiamo ragionare come se si trattasse di un normalissimo condominio, perché di normalissimo condominio si tratta!
Non stiamo parlando di un supercondominio composto da due palazzine, con autonome assemblee che nominano i loro rappresentanti per la super assemblea del supercondominio!
Le spese relative al rifacimento delle facciate esterne di un edificio in condominio, vanno ripartite tra i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, trovando applicazione nella fattispecie il disposto del primo comma dell'art. 1123, Codice civile, non quello del secondo comma.
Si applicano le tabelle millesimali ai fini della ripartizione della spesa!
“E' identico, infatti, l'uso che ciascun condomino può fare delle facciate esterne del fabbricato, e ciò indipendentemente dal fatto che tali facciate si trovino o meno in corrispondenza alla parte di edificio di sua proprietà esclusiva" (così Pretore di Portogruaro 13 aprile 1988 n. 80)
Non solo …
La facciata, quale parte presuntivamente comune dell'edificio è indifferenziatamente destinata al servizio di tutti i condomini, "con la conseguenza che le spese della sua manutenzione devono essere sostenute dai relativi titolari in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà" (Cassazione sentenza n. 945/1998 ).
I lavori saranno autorizzati dall'assemblea condominiale, con i quorum di cui all'articolo 1136 del codice civile, senza distinzione tra condomini della facciata A e condomini della facciata B … come se si trattasse di normalissimi lavori condominiali … perché di questo si tratta!
Non ha alcun senso distinguere tra condomini della facciata A e condomini della facciata B ... salvo diversa previsione del regolamento condominiale!
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1136 del codice civile