3 Consulenze:

1 - Decisioni e ripartizione spese nel condominio minimo

Avvocato, condominio minimo.
Un palazzetto formato da 2 appartamenti e un locale commerciale è così diviso, un proprietario ha 1 appartamento, l'altro 1 appartamento e il locale commerciale. Le decisioni sono al 50% In caso di lavori la fattura va divisa per due?
Mq?

RISPOSTA

Secondo le tabelle millesimali oppure in mancanza secondo i metri quadri, in ossequio a quanto previsto dall'articolo 1123 I comma del codice civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”

Nel caso di condominio minimo, ossia di condominio composto da due soli partecipanti, rimane applicabile, sia per l’organizzazione interna dell’assemblea, sia per le situazioni soggettive dei partecipanti, la disciplina di cui agli artt. 1117 del codice civile e seguenti e non quella della comunione ordinaria (Cassazione sentenza n. 20071/2017, Cass. Sezioni Unite 31/01/2006, n. 2046)

L'art. 1117-bis del codice civile accoglie questa tesi giurisprudenziale, prevedendo l'applicabilità delle norme sul condominio a tutte quelle fattispecie di edifici che abbiano in comune le cose di cui all'art. 1117 del codice civile.

Confermo che le decisioni dovranno essere prese all'unanimità, alla luce della sentenza della Cassazione n. 7929 del 2017: “nel caso di condominio minimo le decisioni riguardanti le parti comuni devono essere assunte all'unanimità e ove avvenga diversamente quella decisione deve essere considerata nulla”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Ripartizione spese riscaldamento acqua luce scale nel condominio minimo

Gentile Avvocato, Vorrei sottoporvi un quesito riguardante la ripartizione delle spese condominiali in una proprietà indivisa.

RISPOSTA

Si tratta di un condominio minimo, ossia un condominio composto da due unità immobiliari. Si applicano le norme in materia di condominio, soltanto se compatibili con il particolare stato dell'immobile.

Mia zia possiede un appartamento in una casa bifamiliare composta da due appartamenti, di cui il secondo appartiene alla cognata. La proprietà è indivisa al 50% e le parti comuni includono il vano scale, il solaio, il giardino e un ampio locale al piano terra adibito a garage/cantina.
Il riscaldamento è centralizzato, con un'unica caldaia che serve entrambi gli appartamenti, non sono presenti valvole termostatiche.

RISPOSTA

Pertanto non c'è la possibilità di quantificare il consumo di un appartamento anziché dell'altro appartamento.
Il D.lgs. 73/20 ha modificato i criteri di ripartizione della spesa per il riscaldamento centralizzato, prevedendo che le spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento e l’utilizzo domestico di acqua calda debbano essere ripartite tra i condòmini attribuendo una quota pari ad almeno il 50% ai prelievi volontari, ovvero alla quantità effettiva prelevata da ciascun condomino.
Il rimanente 50% degli importi, ovvero quelli relativi ai consumi involontari, può essere suddiviso in base ai millesimi, ai metri quadri o i metri cubi utili, oppure in base alle potenze installate.
Mi sembra di capire che non siete in grado di quantificare i prelievi volontari di energia per il riscaldamento, pertanto l'intera spesa sarà ripartita in ragione dei millesimi (metri quadri se non ci sono le tabelle millesimali).

Attualmente mia zia, vedova e senza figli, è ospite in una casa di riposo e il suo appartamento rimarrà vuoto a tempo indeterminato.

RISPOSTA

La zia deve staccarsi dall'impianto centralizzato per non pagare le spese per il riscaldamento centralizzato; sempre che sia possibile farlo.
L’impianto centralizzato genera anche dei costi fissi, che includono le spese per la manutenzione della caldaia, la sua pulizia, gli oneri richiesti dalla ditta chiamata per gestire l’impianto e le dispersioni termiche. Anche queste spese vengono ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà di ciascuno di essi. Chi si è distaccato dall’impianto centralizzato non parteciperà alle spese di gestione ordinaria, ma contribuirà solo alle spese straordinarie.

Vorrei sapere come devono essere ripartite le spese condominiali a termini di legge, in particolare quelle relative al riscaldamento,

RISPOSTA

Il 50% della quota di spesa relativa al riscaldamento, in ragione dei consumi, ossia dei prelievi volontari di energia, sempre che sia possibile quantificarli.
L'altro 50% in ragione dei millesimi oppure dei metri quadri degli appartamenti.

All'acqua

RISPOSTA

Immagino che i due appartamenti abbiano i sottocontatori, pertanto è possibile ripartire la spesa dell'acqua in ragione dei metri cubi effettivamente consumati.
Consiglio di installare i sottocontatori, se non ci fossero, in quanto si tratta di una spesa minima e sostenibile per i condomini.

E alla luce condominiali, considerando che in passato sono sempre state suddivise al 50%.

RISPOSTA

Anche la luce condominiale sarà suddivisa secondo i millesimi oppure i metri quadri degli appartamenti, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Se poi gli appartamenti hanno la stessa metratura, è corretto suddividere le spese al 50%.

Vi ringrazio per l'attenzione e porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

Trattandosi di condominio minimo, si applica la ripartizione per millesimi oppure per metri quadri, relativamente a tutte le spese condominiali che non possono essere imputate in ragione dei consumi volontari dei due condomini.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

3 - Condominio minimo e ripartizione spese condutture idriche che attraversano la mansarda

Nei miei appartamenti di primo e secondo piano affluiva l'acqua che proveniva da 4 taniche poste su un terrazzino, attraverso delle condutture che attraversavano anche la mansarda posta al terzo piano anch'essa di mia proprietà, dette condutture nel tratto attinente alla mansarda sono mal sistemate.
Dopo avere venduto il secondo piano e mansarda (distinta dal terrazzino ora di esclusiva proprietà dell'acquirente).

RISPOSTA

Attualmente la mansarda è di proprietà esclusiva dell'acquirente, mentre il terrazzino è condominiale, sebbene si tratti di un condominio minimo.
Spero di avere compreso bene.

Abbiamo proceduto solo alla divisione delle taniche (in forma tacita).

RISPOSTA

Se il terrazzino è in comunione, è ovvio che anche le relative pertinenze (taniche) seguiranno la stessa sorte giuridica.

E benché continuino a sussistere le vecchie condotte che consentivano il passaggio dell'acqua agli appartamenti inferiori.

RISPOSTA

Vecchie condotte che nel tratto relativo alla mansarda sono mal sistemate.

Il nuovo acquirente sostiene di avere proceduto (autonomamente) ad una deviazione della condotta d'acqua, ragione per cui non avrebbe più interesse ai tubi pertinenti alla mansarda, di cui pretenderebbe la sistemazione solo a mio carico.

RISPOSTA

L'acquirente tramite questa deviazione non ha più necessità di questi tubi mal sistemati passanti dalla mansarda, motivo per cui ti ha eccepito “non sono più problemi miei ...”.
Spero di aver compreso bene.

Io sostengo che lui ha comprato gli immobili nello stato "di fatto " e di diritto in cui si trovano.

RISPOSTA

Se nel rogito è scritto proprio così, significa che ha comprato gli immobili nello stato "di fatto " e di diritto in cui si trovano.

E siccome i tubi erano evidenti anche se non c’è una servitù di passaggio d'acqua (trattandosi di FONDI di sua proprietà).

RISPOSTA

Non c'è alcuna servitù, trattandosi di fondi di sua proprietà.
Ricordiamo il principio nemini res sua servit (Nessuno può avere diritto di servitù sulla sua cosa).

C'è un'obbligazione propter rem o altro?

RISPOSTA

Assolutamente no.
Ci troviamo in un contesto di condominio minimo, all'interno del quale vi è un impianto idrico condominiale, ai sensi dell'articolo 1117 I comma numero 3 del codice civile.
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari”.

In ogni caso io sono disponibile ad una sistemazione dei tubi che attraversano la mansarda per metà delle spese.

RISPOSTA

La ripartizione delle spese relative all'impianto idrico dovrebbe avere quale criterio cardine, i millesimi dei due condomini o comunque i metri quadri degli appartamenti serviti dalle tubature in comune (in assenza di tabelle millesimali), in ossequio all'articolo 1123 I comma del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1117, 1123 del codice civile
• Sentenza della Cassazione n. 7929 del 2017