5 Consulenze:

1 - Decisioni e ripartizione spese nel condominio minimo

Avvocato, condominio minimo.
Un palazzetto formato da 2 appartamenti e un locale commerciale è così diviso, un proprietario ha 1 appartamento, l'altro 1 appartamento e il locale commerciale. Le decisioni sono al 50% In caso di lavori la fattura va divisa per due?
Mq?

RISPOSTA

Secondo le tabelle millesimali oppure in mancanza secondo i metri quadri, in ossequio a quanto previsto dall'articolo 1123 I comma del codice civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”

Nel caso di condominio minimo, ossia di condominio composto da due soli partecipanti, rimane applicabile, sia per l’organizzazione interna dell’assemblea, sia per le situazioni soggettive dei partecipanti, la disciplina di cui agli artt. 1117 del codice civile e seguenti e non quella della comunione ordinaria (Cassazione sentenza n. 20071/2017, Cass. Sezioni Unite 31/01/2006, n. 2046)

L'art. 1117-bis del codice civile accoglie questa tesi giurisprudenziale, prevedendo l'applicabilità delle norme sul condominio a tutte quelle fattispecie di edifici che abbiano in comune le cose di cui all'art. 1117 del codice civile.

Confermo che le decisioni dovranno essere prese all'unanimità, alla luce della sentenza della Cassazione n. 7929 del 2017: “nel caso di condominio minimo le decisioni riguardanti le parti comuni devono essere assunte all'unanimità e ove avvenga diversamente quella decisione deve essere considerata nulla”.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Ripartizione spese riscaldamento acqua luce scale nel condominio minimo

Gentile Avvocato, Vorrei sottoporvi un quesito riguardante la ripartizione delle spese condominiali in una proprietà indivisa.

RISPOSTA

Si tratta di un condominio minimo, ossia un condominio composto da due unità immobiliari. Si applicano le norme in materia di condominio, soltanto se compatibili con il particolare stato dell'immobile.

Mia zia possiede un appartamento in una casa bifamiliare composta da due appartamenti, di cui il secondo appartiene alla cognata. La proprietà è indivisa al 50% e le parti comuni includono il vano scale, il solaio, il giardino e un ampio locale al piano terra adibito a garage/cantina.
Il riscaldamento è centralizzato, con un'unica caldaia che serve entrambi gli appartamenti, non sono presenti valvole termostatiche.

RISPOSTA

Pertanto non c'è la possibilità di quantificare il consumo di un appartamento anziché dell'altro appartamento.
Il D.lgs. 73/20 ha modificato i criteri di ripartizione della spesa per il riscaldamento centralizzato, prevedendo che le spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento e l’utilizzo domestico di acqua calda debbano essere ripartite tra i condòmini attribuendo una quota pari ad almeno il 50% ai prelievi volontari, ovvero alla quantità effettiva prelevata da ciascun condomino.
Il rimanente 50% degli importi, ovvero quelli relativi ai consumi involontari, può essere suddiviso in base ai millesimi, ai metri quadri o i metri cubi utili, oppure in base alle potenze installate.
Mi sembra di capire che non siete in grado di quantificare i prelievi volontari di energia per il riscaldamento, pertanto l'intera spesa sarà ripartita in ragione dei millesimi (metri quadri se non ci sono le tabelle millesimali).

Attualmente mia zia, vedova e senza figli, è ospite in una casa di riposo e il suo appartamento rimarrà vuoto a tempo indeterminato.

RISPOSTA

La zia deve staccarsi dall'impianto centralizzato per non pagare le spese per il riscaldamento centralizzato; sempre che sia possibile farlo.
L’impianto centralizzato genera anche dei costi fissi, che includono le spese per la manutenzione della caldaia, la sua pulizia, gli oneri richiesti dalla ditta chiamata per gestire l’impianto e le dispersioni termiche. Anche queste spese vengono ripartite tra tutti i condòmini secondo i millesimi di proprietà di ciascuno di essi. Chi si è distaccato dall’impianto centralizzato non parteciperà alle spese di gestione ordinaria, ma contribuirà solo alle spese straordinarie.

Vorrei sapere come devono essere ripartite le spese condominiali a termini di legge, in particolare quelle relative al riscaldamento,

RISPOSTA

Il 50% della quota di spesa relativa al riscaldamento, in ragione dei consumi, ossia dei prelievi volontari di energia, sempre che sia possibile quantificarli.
L'altro 50% in ragione dei millesimi oppure dei metri quadri degli appartamenti.

All'acqua

RISPOSTA

Immagino che i due appartamenti abbiano i sottocontatori, pertanto è possibile ripartire la spesa dell'acqua in ragione dei metri cubi effettivamente consumati.
Consiglio di installare i sottocontatori, se non ci fossero, in quanto si tratta di una spesa minima e sostenibile per i condomini.

E alla luce condominiali, considerando che in passato sono sempre state suddivise al 50%.

RISPOSTA

Anche la luce condominiale sarà suddivisa secondo i millesimi oppure i metri quadri degli appartamenti, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Se poi gli appartamenti hanno la stessa metratura, è corretto suddividere le spese al 50%.

Vi ringrazio per l'attenzione e porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

Trattandosi di condominio minimo, si applica la ripartizione per millesimi oppure per metri quadri, relativamente a tutte le spese condominiali che non possono essere imputate in ragione dei consumi volontari dei due condomini.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

3 - Condominio minimo e ripartizione spese condutture idriche che attraversano la mansarda

Nei miei appartamenti di primo e secondo piano affluiva l'acqua che proveniva da 4 taniche poste su un terrazzino, attraverso delle condutture che attraversavano anche la mansarda posta al terzo piano anch'essa di mia proprietà, dette condutture nel tratto attinente alla mansarda sono mal sistemate.
Dopo avere venduto il secondo piano e mansarda (distinta dal terrazzino ora di esclusiva proprietà dell'acquirente).

RISPOSTA

Attualmente la mansarda è di proprietà esclusiva dell'acquirente, mentre il terrazzino è condominiale, sebbene si tratti di un condominio minimo.
Spero di avere compreso bene.

Abbiamo proceduto solo alla divisione delle taniche (in forma tacita).

RISPOSTA

Se il terrazzino è in comunione, è ovvio che anche le relative pertinenze (taniche) seguiranno la stessa sorte giuridica.

E benché continuino a sussistere le vecchie condotte che consentivano il passaggio dell'acqua agli appartamenti inferiori.

RISPOSTA

Vecchie condotte che nel tratto relativo alla mansarda sono mal sistemate.

Il nuovo acquirente sostiene di avere proceduto (autonomamente) ad una deviazione della condotta d'acqua, ragione per cui non avrebbe più interesse ai tubi pertinenti alla mansarda, di cui pretenderebbe la sistemazione solo a mio carico.

RISPOSTA

L'acquirente tramite questa deviazione non ha più necessità di questi tubi mal sistemati passanti dalla mansarda, motivo per cui ti ha eccepito “non sono più problemi miei ...”.
Spero di aver compreso bene.

Io sostengo che lui ha comprato gli immobili nello stato "di fatto " e di diritto in cui si trovano.

RISPOSTA

Se nel rogito è scritto proprio così, significa che ha comprato gli immobili nello stato "di fatto " e di diritto in cui si trovano.

E siccome i tubi erano evidenti anche se non c’è una servitù di passaggio d'acqua (trattandosi di FONDI di sua proprietà).

RISPOSTA

Non c'è alcuna servitù, trattandosi di fondi di sua proprietà.
Ricordiamo il principio nemini res sua servit (Nessuno può avere diritto di servitù sulla sua cosa).

C'è un'obbligazione propter rem o altro?

RISPOSTA

Assolutamente no.
Ci troviamo in un contesto di condominio minimo, all'interno del quale vi è un impianto idrico condominiale, ai sensi dell'articolo 1117 I comma numero 3 del codice civile.
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari”.

In ogni caso io sono disponibile ad una sistemazione dei tubi che attraversano la mansarda per metà delle spese.

RISPOSTA

La ripartizione delle spese relative all'impianto idrico dovrebbe avere quale criterio cardine, i millesimi dei due condomini o comunque i metri quadri degli appartamenti serviti dalle tubature in comune (in assenza di tabelle millesimali), in ossequio all'articolo 1123 I comma del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

4 - Ripartizione spese lavori autorimessa e pitturazione pareti e ringhiere scale condominiale

Siccome la prossima assemblea condominiale prevede come
ORDINE del GIORNO;
1) Affidamento incarico per lavori per la realizzazione del massetto delle pendenze, dove necessario, al fine di migliorare ulteriormente il deflusso idrico delle acque meteoriche nelle aree circostanti al piè del fabbricato. Se necessario compreso il ripristino e il consolidamento di elementi strutturali ammalorati, come travi e pilastri, per garantire la sicurezza e la durabilità dell'immobile.
2) affidamento incarico per lavori di manutenzione e miglioramento delle parti comuni dello stabile, finalizzate anche al decoro e dell'estetica, relative ala pitturazione dell'atrio scale e delle ringhiere, fornitura e posa in opera dei battiscopa dove mancano, alla pitturazione delle aree comuni delle cantine.
Le mie domande:
1.Premesso che il nostro condominio ha una tabella millesimale di gestione relativa all’autorimessa.

RISPOSTA

Si tratta appunto di una tabella millesimale speciale relativa alla “gestione” dell'autorimessa, quindi delle utenze, delle piccole manutenzioni ordinarie, piccole riparazioni, sostituzione lampadina etc etc
I lavori di cui al punto 1) non hanno una finalità di natura gestionale, ma strutturale, rendendosi necessario “migliorare ulteriormente il deflusso idrico delle acque meteoriche nelle aree circostanti al piè del fabbricato”. Considera che gli elementi strutturali citati al punto 1, sono parti comuni dell'edificio condominiale, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile e probabilmente del vostro regolamento condominiale. Si deve utilizzare la tabella millesimale generale.

Nel caso bisogna effettuare il ripristino ed il consolidamento di elementi strutturali, come travi e pilastri, e tutti questi elementi si trovino nel locale autorimessa condominiale, la spesa dovrà essere ripartita secondo la tabella di gestione dell’ autorimessa oppure si dovrà utilizzare la tabella millesimale generale?

RISPOSTA

La tabella millesimale generale per i motivi esposti nel precedente periodo.

Per quanto riguarda la ripartizione delle spese relative alla pitturazione delle pareti e delle ringhiere presenti nella tromba delle scale condominiali

RISPOSTA

Sono lavori di manutenzione relativi a parti comuni dell'edificio.

Si dovrà applicare la tabella di gestione delle scale (usata per ripartire le spese di illuminazione elettrica e pulizia scale, quindi chi abita ai piani superiori paga di più) oppure si dovranno utilizzare le tabelle millesimali generali?
Distinti saluti

RISPOSTA

Le tabelle millesimale generali.
La ragion d'essere della tabella gestione scale è quella per cui il condomino dell'ultimo piano ne fa un utilizzo più intensivo (in parole povere le calpesta più frequentemente e lascia la luce accesa per un periodo superiore), rispetto al condomino del primo piano.
Questa ragion d'essere, con tutta evidenza, non si riscontra nella pitturazione delle pareti e delle ringhiere presenti nella tromba delle scale condominiali.
Sono parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, pertanto si applicano le tabelle millesimali generali. Sarebbe opportuno che leggessi il regolamento condominiale, in quanto potrebbe in questi casi derogare alle norme di legge.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

5 - Ripartizione spese pavimentazione giardino diritto di passaggio per accesso in locale tecnico

Salve, mi trovo in una situazione antipatica con altri condomini.
Condominio di 3 unità, 3 proprietari.
Due hanno acquistato di recente.
L'ultimo richiede rifacimento facciata, che viene approvata da tutti.
Si aggiunge in corso d'opera sostituzione portone secondario e grondaie. Approvate anche queste. Io possiedo appartamento all'ultimo piano e 50% di un locale tecnico, dove fino a più di 20 anni fa era presente una caldaia a metà, dalla quale mi sono distaccata.

RISPOSTA

Mi sembra di capire, in base a quello che hai scritto, che sei comproprietaria di un locale tecnico al 50%. La restante quota del 50% appartiene all'altro comproprietario.

Attualmente in tale locale è presente la caldaia del comproprietario e delle mie mattonelle.

RISPOSTA

Un attimo: a prescindere da quello che c'è all'interno del locale, questo locale è tuo al 50%.
All'interno del locale ci sono alcune mattonelle di tua proprietà, ovviamente parliamo di mattonelle accatastate da qualche parte. Hai le chiavi di questo locale e puoi avere accesso liberamente all'interno dello stesso.

Il locale tecnico si trova all'esterno e ci si accede tramite i giardini di proprietà degli altri 2 proprietari.

RISPOSTA

Oltre ad essere comproprietaria del locale tecnico, hai servitù di passaggio sui giardini degli altri comproprietari.

La mia è una seconda casa, quindi non ci risiedo.

RISPOSTA

Questo particolare è irrilevante ai fini della presente consulenza.

Durante l'estate l'ultimo proprietario arrivato ha effettuato lavori di ristrutturazione per le sue proprietà. Scopro a metà agosto che avevano rifatto la pavimentazione del giardino per la quale mi viene presentata fattura perché "non sapevo il locale caldaia fosse anche tuo" [cit.]

RISPOSTA

Il giardino non è tuo!
Il giardino appartiene agli altri condomini!
Tu eserciti soltanto una servitù attiva di passaggio su questo giardino altrui, pertanto devi partecipare alle spese della pavimentazione dello stesso, “in proporzione dei rispettivi vantaggi”, ai sensi dell'articolo 1069 del codice civile III comma.
Quale sarebbe il tuo vantaggio dall'avvenuta pavimentazione del giardino?
Nessuno!
Con o senza la nuova pavimentazione, ci saresti passata lo stesso; inoltre non essendoci più la tua caldaia, una volta che hai preso le tue mattonelle dal locale tecnico, non si comprende per quale motivo dovresti passare dal suo giardino.
La pavimentazione del suo giardino ha motivazioni estetiche ed inoltre accresce il valore della SUA proprietà, pertanto non si comprende per quale motivo dovresti partecipare ad una spesa per un giardino che non è condominiale, ma di proprietà dei due condomini, con servitù di passaggio in tuo favore.

Inoltre, pochi giorni fa, mi viene presentata fattura per la messa a norma dell'impianto elettrico del locale tecnico perché la caldaia del comproprietario non ha passato il controllo. Ribadisco, locale dove io detengo solo mattonelle e dove non è presente la mia caldaia da più di 20 anni.

RISPOSTA

Al contrario del giardino pavimentato, il locale tecnico è di tua proprietà al 50%.
Devi contribuire al 50% relativamente a questa spesa, in quanto a prescindere dal controllo della caldaia, l'impianto elettrico deve essere a norma.
Leggiamo adesso l'articolo 1104 I comma del codice civile: “Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”.
Trattandosi di maggioranza 50 – 50, le decisioni dovrebbero essere prese all'unanimità, ma trattandosi di una messa a norma dell'impianto, non essendosi formata una maggioranza, il giudice del tribunale civile deciderebbe che la spesa è necessaria e pertanto deve essere ripartita al 50%. Leggiamo l'ultimo periodo della norma suddetta: “salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto”.
Se questo locale tecnico non ti serve, perché non cedi il tuo 50% all'altro comproprietario, in cambio della sua rinuncia a chiederti il 50% delle spese sostenute per la messa a norma dell'impianto elettrico ?

Avrei bisogno di capire come comportarmi, il nuovo proprietario è completamente ignaro delle regole di un condominio, ma io non posso sottostare a tutte le sue richieste.

RISPOSTA

A mio parere, la pavimentazione del suo (anzi del loro) giardino non ti riguarda, essendo appunto una loro proprietà e non avendo alcun vantaggio dal transitare sulla pavimentazione nuova anziché sul terreno.
Le spese per la messa a norma dell'impianto elettrico ubicato all'interno della tua proprietà invece, ti riguardano al 50%, salvo la tua facoltà di liberartene con la rinunzia al diritto di comproprietaria del locale tecnico.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1069, 1104, 1117, 1123 del codice civile