Assemblea di condominio sceglie preventivo più caro per lavori straordinaria manutenzione





Egr. avvocato, la mia domanda è molto semplice: l'assemblea di condominio, dovendo provvedere all'approvazione di un progetto esecutivo per lavori di manutenzione straordinaria, può scegliere il preventivo più caro? Oppure è obbligata ad optare per il preventivo che offre al condominio il massimo ribasso?
L'assemblea del mio condominio non soltanto ha approvato lavori di manutenzione straordinaria, senza che nell'ordine del giorno fosse stato indicato il relativo punto; l'amministratore ha giustificato la deliberazione dell'assemblea, in considerazione del punto “varie ed eventuali” indicati in calce alla convocazione dell'assemblea.
L'assemblea del mio condominio, senza una particolare motivazione, ha affidato il lavoro alla ditta edile Alfa, anziché la ditta edile Beta con un aggravio di spesa pari a circa 4.800 euro.
Chiedo se tutto ciò è legittimo e se posso ricorrere al tribunale civile entro 30 giorni, come da termine di decadenza di cui all'articolo 1137 del codice civile, essendo il condomino scrivente uno dei presenti all'assemblea che ha espresso voto contrario.

 

RISPOSTA

 

Secondo il regolamento condominiale applicabile alla tua fattispecie, l’amministratore, prima di dare mandato alla ditta esecutrice dei lavori, è tenuto ad analizzare e decidere, in seno all’assemblea, i preventivi proposti per l’esecuzione dei lavori medesimi.
Se la maggioranza approva il preventivo più caro?
Cosa accade da un punto di vista giuridico?
Il condomino eventualmente dissenziente può rifiutarsi di pagare?

Sebbene il codice civile non abbia previsto una norma in materia di scelta tra più preventivi in sede di assemblea condominiale, nonostante la scelta del preventivo debba avvenire sulla base di valutazioni soggettive dell'assemblea, la sentenza del Tribunale di Roma n. 4685 del 4 marzo 2020, in ossequio all’indirizzo giurisprudenziale della Cassazione, sempre in tema di preventivo più costoso, afferma che il sindacato del giudice deve limitarsi al riscontro della legittimità con riguardo alle norme di legge o del regolamento di condominio, salvo il caso in cui si configuri “un eccesso di potere” da parte dell’assemblea. Tale fenomeno si verifica quando la decisione dell'assemblea è deviata dalla finalità di pubblico interesse di tutti i condomini, cagionando una grave lesione dell’interesse della comunione, secondo quanto previsto dell’art. 1109, comma 1, Codice Civile. Il giudice pertanto non controllerà la convenienza o meno della decisione presa dall’assemblea, ma dovrà decidere solo se la delibera sia il risultato del legittimo e genuino esercizio del potere discrezionale dell’assemblea. Tutte le volte che sarà provato dal condomino ricorrente, un vizio di eccesso di potere dell'assemblea, vi sarà una violazione delle norme in materia di comunione dettate dal codice civile.

Il controllo del giudice, in merito alla delibera assembleare, può essere soltanto un controllo di legittimità. L’assemblea, pertanto, sarà libera di scegliere anche il preventivo più caro qualora lo reputasse vantaggioso o al contrario quello più economico, vigendo il suo insindacabile giudizio, salvo il caso di vizio di eccesso di potere in sede di approvazione dei preventivi di spesa.

Il condomino dissenziente, dovrà generalmente partecipare alle spese della quota di sua proprietà in base a millesimi. L’unica ipotesi in cui il condomino dissenziente potrà legittimamente rifiutarsi di pagare per i lavori straordinari deliberati a maggioranza dall’assemblea, è quella prevista per le innovazioni gravose o voluttuarie (articolo 1121 del codice civile).
Il sindacato del giudice riguarderà tuttavia anche la corretta convocazione dell’assemblea e la presenza di uno specifico ordine del giorno, tenendo conto che nulla si può deliberare nelle “varie ed eventuali”, ma si può deliberare solo ed esclusivamente sugli argomenti che sono stati posti nell’ordine del giorno della convocazione.
La delibera condominiale in questione è annullabile non essendo stato indicato nell'ordine del giorno della convocazione l'approvazione dei lavori straordinari e la scelta del preventivo più conveniente da parte dei condomini.
Ti invito ad impugnarla dinanzi al tribunale civile entro il termine di legge di 30 giorni.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

 

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