Quorum 1/3 assemblea condominiale approvazione lavori superbonus 110%





Buongiorno, nel mio condominio composto da 6 abitazioni, è stato deciso di conferire ad una ditta l'incarico di fare un progetto per un cappotto termico + fotovoltaico ed eseguire i calcoli necessari per sfruttare al massimo la Normativa del Superbonus 110%
Ci sono 3 condomini che detengono la maggioranza di millesimi (511.71/1000) che hanno paventato il loro desiderio di eseguire contestualmente anche ulteriori lavori come la sostituzione della ringhiera comune esterna in ferro lunga oltre 40 metri, la sostituzione di tutti I portoni dei garage e del portone di ingresso e la sostituzione delle ringhiere sui balconi di ciascuna abitazione: tutti questi interventi non ricadrebbero nel superbonus in quanto non hanno nulla a che vedere con l'efficienza energetica e quindi sarebbero in carico ai condomini al 50% (ricadono comunque nel bonus ristrutturazioni) comportando un esborso non indifferente per ciascuno dei condomini. Questi 3 condomini sembrano però decisi ad eseguirli lo stesso in quanto sostengono che una volta fatto il cappotto termico, le ringhiere ed portoni non sarebbero più in linea con la nuova estetica della casa.
Premetto che ancora non è stato deciso nulla in merito (finora è stato deliberato di conferire l'incarico ad una ditta per l'esecuzione di un progetto di cappotto termico ed i calcoli preliminari necessari), ma qualora nella prossima assemblea che verrà fatta per deliberare i lavori fossero inseriti questi ulteriori interventi che non ricadrebbero nel superbonus, i 3 condomini con la maggioranza di millesimi potrebbero da soli far approvare la delibera dei lavori?

 

RISPOSTA

 

A mio parere, l'amministratore dovrà procedere come segue: occorre inserire nell'ordine del giorno della prossima assemblea, due proposte di lavori condominiali, visto che i quorum per l'approvazione delle differenti tipologie di lavori sono diversi. La prima proposta assembleare riguarderà i lavori che rientrano per intero nel superbonus 110%, ossia cappotto termico + fotovoltaico: il decreto agosto prevede che le delibere relative ai lavori che rientrano nel superbonus 110% “sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio”.
La seconda proposta riguarderà i lavori che non rientrando nel superbonus, dovranno essere approvati con i quorum di cui all'articolo 1136 del codice civile previsti per i lavori relativi alla ricostruzione dell'edificio ovvero le riparazioni straordinarie di notevole entità: approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Se i quorum deliberativi sono differenti … logica giuridica vuole che siano presentate all'assemblea due proposte differenti, giacché potrebbe essere approvata soltanto la prima delibera, per la quale occorre il quorum deliberativo di 1/3 al posto della metà del valore dell'edificio.



Mi pare infatti di capire che per questo tipo di interventi il quorum deliberativo oltre alla maggioranza di millesimi, richiede anche la maggioranza di teste degli intervenuti in assemblea che in questo momento non ci sarebbe essendo l'assemblea composta da 6 persone.

 

RISPOSTA

 

Ai sensi dell'articolo 1136 II comma del codice civile, occorre per deliberare un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.



Questi interventi sulle ringhiere ed i portoni, considerando inoltre che la ringhiera è stata ritinteggiata l'anno scorso ed I portoni 2 anni fa, potrebbero eventualmente essere considerati come innovazione gravosa e voluttuaria?

 

RISPOSTA

 

No; non si applica l'articolo 1121 del codice civile in quanto
a)non si tratta di una spesa molto gravosa (sono i termini utilizzati dal legislatore; attenzione … MOLTO gravosa)
b)non consiste in opere suscettibili di utilizzazione separata di carattere voluttuario
In tal caso quale sarebbe il quorum deliberativo per un intervento comprendente sia innovazioni mirate all'efficienza energetica sia interventi gravosi e voluttuari?
Ai sensi dell'articolo 1136 II comma del codice civile, stante il rinvio operato dal IV comma del medesimo articolo, occorre per deliberare un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.



Potrebbe esserci la possibilità di eseguire le innovazioni gravose e voluttuarie solo a spese dei 3 condomini che le hanno proposte?
Cordiali Saluti

 

RISPOSTA

 

Non si tratta di innovazioni gravose e voluttuarie, quindi non si applica l'articolo 1121 del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

 

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