Società appaltatrice deve agire nei confronti condomini morosi per le loro quote
Egr. avvocato, sono un condomino proprietario di un appartamento al terzo piano di un condominio di 7 piani in Salsomaggiore Terme.
L'assemblea ha legittimamente approvato lavori di manutenzione ordinaria, appaltando gli stessi in favore di una società edile suggerita dall'amministratore.
Ad oggi, nonostante i lavori di manutenzione siano terminati, alcuni condòmini non hanno pagato.
La società edile intende fare causa al condominio, sebbene i condomini morosi siano soltanto tre. È legittimo? Cosa dovrebbe fare l’amministratore?
È legale che a rispondere del debito di tre condomini morosi, sia l'intero condominio?
Resto in attesa di riscontro.
RISPOSTA
Le intenzioni della società edile creditrice non sono affatto legittime; né tanto meno è legittimo il comportamento inerte dell’amministratore.
La legge prevede che la società appaltatrice, creditrice del condominio, rivolga le proprie richieste di pagamento verso i tre condòmini morosi.
L’articolo 63, comma 2, delle Disposizioni di Attuazione al Codice Civile prevede quanto segue: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini”.
Le obbligazioni condominiali hanno natura solidale o parziale?
Per il pagamento di spese di manutenzione delle parti comuni o per prestazioni rese da fornitori e appaltatori nei confronti del condominio (come in questo caso), ciascun condomino è responsabile solo per la propria quota o anche per quella dei condòmini morosi?
Secondo la più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione, le obbligazioni condominiali hanno natura parziale; questa scuola di pensiero giurisprudenziale offre maggiori garanzie per i condòmini, in quanto obbligati a pagare solo la loro quota; le obbligazioni solidali, infatti, sono quelle caratterizzate da più creditori o debitori e in cui ciascun creditore ha diritto a chiedere per sé l’intero ammontare del credito, come fosse l’unico creditore (solidarietà attiva), mentre ciascun debitore è obbligato a pagare l’intero ammontare del debito, come se fosse l’unico debitore (solidarietà passiva).
La società appaltatrice non può agire in via esecutiva direttamente nei confronti dell’intero condominio, dovendo invece concentrare le pretese creditorie sui soli condòmini morosi, L'amministratore del condominio dovrà provvedere alla pubblicazione del piano di riparto delle spese tra i condòmini e indicare alla società creditrice, ai sensi dell'art. 63 Disposizioni Attuative al Codice Civile, la lista dei dati dei condòmini morosi.
Secondo una recente sentenza del Tribunale di Palermo “i creditori del condominio, prima di richiedere il pagamento a coloro che hanno già versato la propria quota, devono, previo ottenimento della lista dei morosi da parte dell’Amministratore, procedere con le azioni di recupero verso ciascun debitore, in ragione della loro quota”.
Soltanto in seconda battuta, dimostrare l'impossibilità oggettiva di ottenere la relativa quota dai condomini morosi, potranno agire nei confronti dell'intera compagine condominiale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
