Indennità per occupazione ponteggio lavori condominiali

Buongiorno, sono proprietario e residente al piano terreno in un condominio composto da 48 unità residenziali a Rieti.
Nell'ambito dei lavori per il rifacimento della facciata, sfruttando il bonus dello sgravio al 90%, alcuni condomini hanno anche proposto e ottenuto la delibera dell'assemblea condominiale per modificare il sistema di drenaggio delle fioriere in muratura sui balconi e di drenaggio dei balconi stessi, in modo che l'acqua piovana, quella di lavaggio dei balconi e quella dell'innaffiamento delle fioriere, venga convogliata in una tubazione e non vada a cadere nei resede ai piani terreni. L'amministratore ha considerato la spesa di competenza condominiale in quanto il lavoro interviene sugli elementi decorativi della facciata ma
1. La tubazione sarà installata tutta in esterno, sarà molto vistosa e peggiorativa per quanto riguarda l'aspetto esteriore della facciata.

RISPOSTA

C'è già un progetto definitivo?
In base al progetto definitivo è possibile esprimere un giudizio sulla compatibilità della tubazione con il decoro architettonico del fabbricato condominiale?
Ti ricordo il divieto contenuto nell'ultimo comma dell'articolo 1120 del codice civile: “sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
A mio parere, si potrebbe valutare l'opzione di impugnare la deliberazione assembleare per violazione dell'articolo 1120 ultimo comma del codice civile, entro i canonici 30 giorni di cui all'articolo 1137 del codice civile.

2. Nonostante che io stia proprio al piano terreno, non ho mai sentito questo problema forse perché i condomini che ho sopra hanno sempre lavato i balconi o annaffiato le piante semplicemente con un po' di buon senso. Non sento questa esigenza.
3. Il lavoro va ad eseguire una miglioria sul sistema di drenaggio dei balconi ai piani superiori e non prevede alcun intervento ai piani terreni. Tale miglioria non rientra nello sgravio al 90% ma solo al 50% come una normale ristrutturazione.
4. Per eseguire questo lavoro bisogna anche tenere in opera il ponteggio per più tempo rispetto al tempo necessario per l'esclusivo rifacimento della facciata. Questo ponteggio poggia naturalmente sul mio resede al piano terreno.

RISPOSTA

Qual è l'utilizzo del resede?
Per chiedere un indennizzo al condominio devi dimostrare di subire un danno dal posizionamento del ponteggio: ad esempio non puoi parcheggiare l'auto, il gestore del bar non può posizionare i tavolini etc etc
Inoltre, l'occupazione del resede deve prolungarsi di alcuni mesi: secondo il Tribunale di Roma ha diritto ad un indennizzo il proprietario di un box, il cui accesso è impedito dalla permanenza delle strutture metalliche dei ponteggi che occupano il vialetto esterno di pertinenza esclusiva e impediscono l’accesso al box magazzino per un periodo di circa nove mesi (Tribunale di Roma, 16 novembre 2018 n. 22024).
Nove mesi di occupazione per ponteggio … spero di avere reso concretamente l'idea …

Di solito quando si deve realizzare un castello di tiro per ristrutturare un appartamento ad un piano alto, si chiede di farlo poggiare sulla proprietà al piano terreno a fronte di un pagamento per risarcire il disagio oltre a pagare il ripristino per eventuali danni; non so se questa procedura può valere per lavori condominiali.

RISPOSTA

E' quanto previsto dall'articolo 843 del codice civile.
L’art. 843 del codice civile impone al proprietario di un fondo di tollerare il passaggio che si renda necessario per costruire, riparare un muro, o altra opera propria o comune, prevedendo un’indennità solo nel caso in cui l’accesso cagioni un danno.
Questa norma si applica anche in ambito condominiale ?
La giurisprudenza è ondivaga: abbiamo sentenze favorevoli al condominio come la sentenza del tribunale di Parma – II sez. civ. – n. 1671 del 13- 12- 2019, nonché la sentenza della Cassazione civile, Sez. II, n. 3032 del 30/12/1967: “non deve essere indennizzato il condomino che subisce una temporanea riduzione delle facoltà di uso del box auto a causa delle impalcature installate dalla ditta esecutrice dei lavori condominiali”. “Il condomino che subisce il posizionamento del ponteggio non può vantare alcun diritto di tipo pecuniario, connesso alla indisponibilità della propria autorimessa-resede, in quanto l’esecuzione dei lavori in un tempo ragionevolmente contenuto non determina una variazione dell’assetto dei limiti alla proprietà già previsti dal legislatore, che giustifichi il diritto ad un indennizzo, né tantomeno ad un risarcimento”.
Abbiamo tuttavia anche sentenze favorevoli al condomino che subisce il ponteggio: mi riferisco alla sentenza della Cassazione civile n. 25292/15, con la quale si riconosce un indennizzo in favore di un condomino la cui proprietà esclusiva era stata menomata per effetto dell’opera di consolidamento delle strutture portanti del caseggiato pericolante, eseguita dal condominio in ottemperanza di un’ordinanza del Sindaco.

In assemblea ho spiegato le ragioni della mia contrarietà a questo intervento ma devo rimettermi alla volontà della maggioranza.
Alla luce di quanto scritto vorrei sapere se posso pretendere una diversità di trattamento economico rispetto agli altri condomini e/o richiedere un indennizzo per la disponibilità del resede a far poggiare il ponteggio.

RISPOSTA

Le spese per i lavori relativi alla facciata condominiale saranno ripartite secondo le tabelle millesimali generali, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile.
L'indennizzo per l'occupazione del ponteggio?!
Quanto durerà l'occupazione ?
Quale uso fai del resede ?
Quale danno concreto subirai dalla presenza del ponteggio ?
La questione è molto concreta … pertanto resto in attesa di un tuo riscontro per concludere la presente consulenza.
Cordiali saluti.
A disposizione per chiarimenti.

Fonti:

• Art. 843, 1120, 1123, 1137 del codice civile