Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato

Prelazione agraria vendita in blocco terreni agricoli funzionalmente coordinati





Buona serata, mia moglie e sua sorella hanno, ognuna per proprio conto, due terreni agricoli, facenti parte di un'unica proprietà passata a loro per eredità e posti l'uno accanto all'altro in senso verticale. Hanno deciso di vendere e hanno trovato già un compratore che accetta di acquistare in blocco le due proprietà.
Pertanto nasce un prima domanda:
1) Si può fare un unico atto di vendita o sono necessari due atti separati?

RISPOSTA

Si può fare un unico rogito (atto pubblico notarile) contenente due atti negoziali, ossia due compravendite distinte ma collegate tra di loro.
Ad ogni modo, fare un unico rogito oppure due rogiti … non cambia nulla … deciderà il notaio; a mio parere, per comodità e celerità, farà un unico rogito contenente due atti negoziali.



Secondo problema/domanda:
2) Dovendo fare la comunicazione ai confinanti si può indicare l'obbligo che la vendita è possibile solo comprando le due proprietà? E' legale specificare nella comunicazione che la vendita riguarda entrambe le proprietà e in caso contrario non si vende?

RISPOSTA

Dipende dalla situazione fattuale di questi due terreni; possiamo considerare questi terreni autonomi, in modo da consentire l'esercizio distinto del diritto di prelazione da parte del vicino?
I terreni, anche se catastalmente distinti, sono da considerare non autonomi quando siano strutturalmente e funzionalmente dipendenti dagli altri terreni ai fini della coltivazione, per la presenza di un’unica fonte di approvvigionamento idrico o della casa colonica ovvero dei canali di irrigazione soltanto sull’uno o l’altro dei terreni, pur essendo di utilità comune per tutti i terreni del “blocco”.
Dobbiamo fare riferimento alla situazione esistente al momento in cui i diritti di prelazione o di riscatto vengono esercitati.
Se questi terreni facevano parte di un'unica proprietà, immagino che non siano attualmente autonomi, nel senso che sul singolo terreno ci sono opere o fonti di approvvigionamento finalizzate anche all'utilità anche del terreno confinante. Ripeto: occorre un'indagine di fatto sulla condizione dei terreni.



O una volta avviata la pratica un eventuale avente diritto di prelazione può esercitarlo anche solo sulla parte con esso confinante?

RISPOSTA

Il vicino dovrebbe dimostrare che il singolo terreno è “autonomo”, ossia che su tale porzione sussistono le condizioni di legge per l'esercizio della prelazione, senza alcuna ripercussione di natura funzionale.



Ciò, purtroppo, ci causerebbe un danno in quanto il compratore terzo, come da preliminare, intende acquistare tutto il terreno in parola.

RISPOSTA

Evidentemente i due terreni agricoli sono funzionalmente collegati tra di loro pertanto il diritto di prelazione dovrà essere esercitato necessariamente sul “blocco” dei terreni.



3) Qualora qualche confinante, non ha i requisiti previsti dalla legge, in quanto non coltivatore diretto, persona che da anni non coltiva il terreno perché è fuori, oppure il fondo appartiene ad una società di capitali, è necessario contattarlo?

RISPOSTA

Ha diritto di prelazione soltanto il coltivatore diretto affittuario del terreno o proprietario del terreno confinante con quello offerto in vendita (art. 7 della legge 817/1971).
La riforma del 2004 ha esteso alle società agricole anche il diritto di prelazione per l’acquisto dei terreni condotti in affitto o confinanti, sinora riservato ai coltivatori diretti, ma con una limitazione: il diritto di prelazione spetta soltanto alle società agricole di persone in cui almeno la metà dei soci è in possesso della qualifica di coltivatore diretto.
Rimangono sempre escluse dal diritto di prelazione le società di capitali come le SRL, indipendentemente dalla presenza di soci coltivatori diretti. Non hanno diritto alla prelazione nemmeno gli imprenditori agricoli professionali.



4) Se due fondi sono separati da una canaletta d'acqua gestita da un Ente Riforma, regolarmente censita come tale in catasto con propria particella, esiste il diritto di prelazione?

RISPOSTA

La presenza di una canaletta d'acqua è irrilevante ai nostri fini.
Perché l'acquirente intende acquistare esclusivamente in blocco i terreni?
Qual è il collegamento funzionale tra i due terreni?
Non penso che si tratti di un semplice capriccio dell'acquirente.



5) E' legale la comunicazione di vendita senza il preliminare e fatta verbalmente ai confinanti?
Faccio le suddette domande perché l'acquirente terzo per snellire la procedura avanza delle proposte strampalate.
Buona serata

RISPOSTA

Assolutamente no.
Per consentire l’esercizio della prelazione, il proprietario che intende vendere il terreno è obbligato a notificare la proposta di vendita, tramite lettera raccomandata, ai confinanti, allegando il contratto preliminare di compravendita contenente il nominativo dell’acquirente, il prezzo e le altre condizioni contrattuali stabilite per la cessione. Il destinatario della notifica ha trenta giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione.
Consiglio la raccomandata a/r, sebbene non sia prevista direttamente dalla norma di legge.
Consiglio di prospettare la vendita in blocco al titolare del diritto di prelazione; toccherà al vicino, semmai, dimostrare il contrario, ossia l'autonomia dei due fondi, quindi la possibilità di acquistarne soltanto uno. Tale dimostrazione dovrà essere fornita entro il termine per l'esercizio della prelazione.
Leggiamo cosa prevede la Cassazione a proposito della vendita in blocco:
a) “la prelazione ed il riscatto agrario da parte del coltivatore diretto, proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita sono configurabili anche quando quest’ultimo costituisca parte di un blocco immobiliare più ampio oggetto della vendita, sempre che il suo distacco dal complesso fondiario non menomi un’unità poderale inscindibile od un’unica azienda agraria, ma l’appezzamento costituisca un’unità poderale autonoma e distinta dal resto dei terreni” (Cassazione: Sentenza n. 4797 del 26 luglio 1986).
Domanda: vendere un singolo terreno, potrebbe menomare l'altro terreno da un punto di vista funzionale?
Altra domanda: il terreno in blocco può essere considerato un fondo oggettivamente unitario, per essere le attività svolte dal precedente imprenditore sui diversi appezzamenti coordinate tra loro, si da costituire aspetti complementari d’unica gestione ? (Cassazione: Sentenza n. 2757 del 3 aprile 1990).
Dalla tua risposta alle predette domande, dipendono le conclusioni della presente consulenza.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: