Vizi immobile di antica costruzione oggetto di compravendita
Ho venduto con rogito di febbraio 2021, un immobile ereditato dai miei genitori, di antica costruzione (realizzato intorno al 1930) in condizioni fatiscenti.
Sono riuscito a venderlo, anzi svenderlo, perché il corrispettivo di vendita era particolarmente conveniente (250 euro al metro quadro).
Dopo oltre sei mesi dal rogito, l'acquirente mi fa scrivere dal suo avvocato per lamentare infiltrazioni d’acqua che, a suo dire, costituivano gravi vizi del bene tali da renderlo inidoneo all’uso cui era destinato, e che quei vizi sarebbero stati sottaciuti dal venditore durante le trattative. Minaccia di procedere con la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare.
A mio parere, le infiltrazioni erano facilmente riconoscibili dall'acquirente sin dal momento della vendita, pertanto, ai sensi dell'articolo 1491 del codice civile, nessun giudice pronuncerebbe mai una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto di compravendita immobiliare.
Vorrei il suo parere corredato dalla giurisprudenza, grazie.
RISPOSTA
Confermo quello che hai scritto anche in considerazione della recente giurisprudenza della Cassazione.
Ai sensi dell'articolo 1490 del codice civile, “Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa”.
Ai sensi dell'articolo 1491 del codice civile, la predetta garanzia non è dovuta “se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”.
Con ordinanza della Cassazione, Sezione VI-2, n. 17058 del 16.6.2021, è stato affermato il seguente principio di diritto: l'acquirente di un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione dello stesso, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, al fine di non perdere il diritto alla garanzia per i vizi della cosa venduta. Tra l'altro nel rogito di vendita, emerge che la parte venditrice non aveva dato alcuna assicurazione all'acquirente circa l’inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma anzi che la medesima aveva informato l’acquirente di avere effettuato interventi sull’immobile per ovviare al problema dell’umidità. Peraltro, nel corso delle trattative, era emerso che la parte venditrice aveva accordato una riduzione del prezzo in ragione delle condizioni dell’immobile, per cui il compratore avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l’onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza superiore rispetto agli standard ordinari.
Se l'appartamento oggetto di compravendita è in condizioni fatiscenti, l'acquirente ha un onere di diligenza più elevato, a maggior ragione se si tratta di problemi di infiltrazioni il cui riscontro non richiede competente tecniche particolarmente specialistiche oppure elevate. Il principio giuridico è il seguente: la garanzia per i vizi del bene venduto è correlata a livelli di diligenza dell'acquirente, di volta in volta differenti a seconda dello stato rassicurante o meno dell'immobile.
Più l'immobile è vetusto, più appare fatiscente e più sarà difficile per il compratore eccepire la garanzia di cui all'articolo 1490 del codice civile, salvo l'ipotesi di sussistenza del dolo del venditore.
Cosa si intende per dolo del venditore nella compravendita immobiliare?
Il dolo del venditore che rende in ogni caso operante la garanzia di cui all'articolo 1490 del codice civile non è integrato dalla semplice affermazione del buon funzionamento della cosa venduta o del buono stato dell'immobile oggetto di compravendita, ma si richiede che il venditore abbia offerto una specifica assicurazione sull’assenza di vizi, con la quale ha determinato un particolare affidamento del compratore, indotto a soprassedere all’esame della cosa e quindi a non scoprirne gli eventuali vizi (Cassazione, ordinanza, 24 gennaio 2020, n. 1627).
In questo caso, il venditore con dichiarazione a rogito del notaio, aveva addirittura messo in guardia l'acquirente dal pericolo umidità, dato che le infiltrazioni erano già presenti durante le trattative.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
