Agenzia immobiliare matura il diritto alla provvigione all'accettazione della proposta

Gentile Avvocato, mi occorrerebbe gentilmente una consulenza, in merito al problema immobiliare che Le espongo di seguito. Tramite un'agenzia immobiliare sono subentrata alla proposta di acquisto sottoscritta da terzi (che per brevità indicherò come signor X) per un immobile facente parte di una palazzina ancora in costruzione. L'agenzia mi ha subito detto che tale operazione era solo legata alla volontà del Signor X di acquistare un altro immobile della stessa palazzina ma più grande, facendomi così rimborsare la caparra di € 5.000 direttamente al Signor X che così con una scrittura privata mi ha ceduto la proposta sottoscritta ed accettata dall'impresa costruttrice.
L'agenzia immobiliare si è fatta riconoscere il 4% dell'importo pattuito per la vendita dell'immobile oltre ad IVA che ho pagato dietro loro insistenza una volta che l'impresa costruttrice ha ricevuto la scrittura privata ed ha accettato la cessione della proposta di acquisto.

RISPOSTA

Il tuo subentro è stato espressamente condizionato all'ottenimento del mutuo?
Il tuo subentro è stato espressamente condizionato all'ottenimento della documentazione attestante la regolarità urbanistica e catastale?

Ho iniziato l'iter per l'ottenimento del mutuo, chiedendo direttamente all'impresa costruttrice di fornirmi la documentazione tecnica da esibire in Banca in quanto l'agenzia immobiliare non ha voluto dall'inizio entrare in tali questioni, assicurandomi solo che la documentazione era tutta regolare.

RISPOSTA

Cosa è scritto a tal proposito nella proposta di subentro all'acquisto?

Non mi è stato dato inizialmente il certificato di agibilità nè documentazione inerente la certificazione energetica dell'edificio, ma agendo in buona fede, continuando a chiedere conferma sulla regolarità della documentazione all'agenzia che ha sempre risposto in modo affermativo, ho ottenuto la delibera del mutuo pur senza esibire la documentazione mancante.

RISPOSTA

C'è da dire che se l'immobile è ancora in costruzione, non potrebbe avere né l'agibilità, né la certificazione energetica.

L'agenzia si è occupata a questo punto di definire i dettagli del rogito con il notaio e solo nel momento in cui dovevamo prendere appuntamento per l'atto di mutuo e di compravendita ho chiesto di nuovo di avere il documento attestante l'agibilità, ma l'agenzia mi ha detto di rivolgermi come sempre all'impresa per questo tipo di richieste. Solo in questo momento l'impresa costruttrice ha ammesso l'inesistenza del certificato di agibilità, assicurandomi che detta documentazione sarebbe stata rilasciata quanto prima, dandomi comunque, se volevo, la disponibilità dell'appartamento in attesa che si formalizzasse la compravendita.

RISPOSTA

Un attimo, ma la costruzione dell'appartamento è terminata?
E' stato fatto il collaudo?
Se stai comprando un appartamento ancora in costruzione, è ovvio che non possono ancora fornirti l'agibilità.

Alla luce di quanto avvenuto ho rinviato la data del rogito in attesa di poter avere l'agibilità, che dopo solleciti verbali e scritti , è stato alla fine rilasciato ma con un anno di ritardo. Tuttavia, superato questo ostacolo, quando sembrava giunto il momento di acquistare la casa, l'impresa costruttrice mi ha proposto di firmare un preliminare di compravendita che modificava gli importi pattuiti per la compravendita in riferimento alla proposta di acquisto da loro accettata un anno prima. Inutile dire che non ho voluto accettare la loro proposta ed ho insistito nel rimanere sulla mia posizione, per cui dopo molta insistenza e lamenti espressi anche all'agenzia immobiliare, l'impresa che restava ferma invece sulle proprie ragioni, mi ha restituito il doppio della caparra versata, annullando così le trattative per la compravendita.

RISPOSTA

Diciamo che il meccanismo giuridico della caparra confirmatoria, ai sensi dell'articolo 1385 del codice civile, consentiva al venditore di recedere dalle trattative, pagando il doppio di quanto incassato.

Alla luce di quanto sopra, resta il fatto che l'agenzia immobiliare ha comunque incassato una provvigione, per un affare non concluso.

RISPOSTA

Attenzione, se leggi con attenzione la proposta di subentro, l'agenzia immobiliare matura il diritto alla provvigione, al momento dell'accettazione della proposta di acquisto. Attenzione: non matura la provvigione alla conclusione dell'affare, ma al momento dell'accettazione della proposta di acquisto.
Tutto quello che accade dopo è irrilevante per l'agenzia immobiliare.

Inoltre, l'appartamento è di nuovo in vendita per cui l'agenzia incasserà una nuova provvigione da altri acquirenti. Ho inviato loro una PEC chiedendo la restituzione della provvigione pagata, ma non mi è stata fornita risposta.

RISPOSTA

Non sono tenuti a restituire la loro provvigione.
Maturano il diritto alla provvigione, al momento dell'accettazione della proposta di acquisto. E' irrilevante quello che accade dopo tra le parti contrattuali …

Ai miei tentativi di contatto nessuno risponde. "Fortunatamente" grazie al recupero del doppio della caparra ho perso ad oggi "solo" poche migliaia di euro per tutta l'operazione, ma vorrei capire se c'è modo per ottenere il risarcimento della provvigione pagata all'agenzia e se sì, come procedere. Resto a disposizione e ringrazio.

RISPOSTA

No, perché le agenzie sono molto attente nell'indicare nella proposta di acquisto che la provvigione maturerà non al momento del rogito, ma al momento dell'accettazione della proposta di acquisto.
Quello che accadrà dopo l'accettazione, all'agenzia immobiliare non interessa …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1385 del codice civile