Contratti e donazioni - Contratto di vendita di una camera di corte con adiacente un bagno
Spett. studio legale, prima di intraprendere una azione legali necessito di una consulenza molto dettagliata.
Ho venduto una camera di corte con adiacente un bagno, situata al primo piano, al mio vicino di casa ;la parte SOTTOSTANTE DEL BAGNO è rimasta mia proprietà.
Il problema è lo scarico delle acque nere e bianche che scaricano in un pozzetto situato nel mio cortile; prima di stipulare il rogito notarile eravamo daccordo verbalmente che il vicino avrebbe spostato lo scarico nella sua proprietà, adesso invece non vuole spostarlo dicendo che il bagno lo ha comprato così come si trova e cioè con lo scarico nella mia proprità e quindi non è tenuto a spostarlo.
Visto che ho fatto un grandissimo errore non facendo scrivere questo particolare nel rogito notarile come posso tutelarmi?.
Il vicino è obbligato a spostare lo scarico nella sua propriàtà o devo lasciare questo scarico nella situazione i cui si trova con tutti gli svantaggi del caso? Inoltre se lo scarico rimane nella mia proprità c'è il rischio che il vicino possa chiedere una SERVITù di passaggio per eventuali riparazioni o ispezioni del pozzetto?
Faccio presente che da un sopralluogo effettuato da un tecnico ,si è constatato che lo scarico si può spostare senza problemi, facendolo passare nella parte sottostante al bagno quindi a vista ( eventualmente posso oppormi chiedendo che venga murato sotto il soffito?)e poi incanalandolo nel muro di proprietà del vicino.
Altro particolare ,visto che la parte sottostante al bagno è di mia proprietà, il vicino potrebbe chiedere una eventuale servitù ( tenuto conto della presenza scarico) o vantare eventuali diritti?
Distinti saluti
RISPOSTA
Gli accordi verbali intercorsi tra le parti contrattuali, precedentemente alla stipulazione del rogito notarile non hanno alcuna efficacia giuridica, ai sensi dell'articolo 1350, numero 1 del codice civile:
ARTICOLO 1350 del codice civile:
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità:
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;
La legge prevede la forma scritta sia per le clausole accessorie di una compravendita immobiliare che per le disposizioni relative al trasferimento dei diritti reali sul bene. Il contratto, ai sensi dell'articolo 1372, I comma, ha forza di legge tra le parti ed è fonte di obbligazione; il mancato inserimento di un obbligo, a carico di una parte contrattuale, impedisce il sorgere della relativa obbligazione.
In estrema sintesi, non hai strumenti giuridici per modificare la situazione delle tubature, senza il consenso della controparte contrattuale. Lo scarico, in mancanza di autorizzazione dell’acquirente, non può essere spostato.
L’acquirente ha diritto di mantenere immutata la situazione, in mancanza di uno specifico obbligo, inserito nel contratto.
Non sono applicabili tuttavia, alla tua fattispecie, le norme relative alle servitù di passaggio; tali norme si applicano nei confronti dei fondi rustici e non dei fabbricati, essendo, le servitù, caratterizzate dal connotato della predialità e della vicinanza dei fondi. Pur essendo escluso il sorgere di una servitù di passaggio, in caso di guasto alle tubature, l’acquirente, dopo averti avvisato, ha diritto di accedere nella tua proprietà, negli orari da te indicati, al fine di riparare la rottura a sue spese.
In caso di costituzione di servitù, l’acquirente avrebbe potuto accedere nella tua proprietà, senza darti alcun preavviso.
Ti consiglio pertanto, di cercare un accordo con la tua controparte contrattuale, perché un eventuale processo civile potrebbe concludersi con la tua soccombenza giudiziale.
Cordiali saluti.
