Contratto di locazione commerciale transitorio annuale nullità clausola durata contratto
Salve, ho dato in affitto un locale commerciale.
Il contratto di locazione è stato fatto con la durata di un anno.
RISPOSTA
Considerata la delicatezza della questione, è possibile esaminare questo contratto di locazione commerciale annuale? Vorrei evidenziare che secondo quanto previsto dall'articolo 27 della legge n. 392/1978,
“Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti (6 + 6 ovvero 9 + 9)”.
“Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio”.
In caso di attività commerciale strettamente connessa ad un evento di durata transitoria (ad esempio, l'EXPO di Milano oppure il Giubileo 2025 a Roma), il contratto di locazione commerciale potrebbe anche avere una durata inferiore ai sei anni più sei anni.
La legge disciplina la durata minima del contratto di locazione commerciale che deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l'attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto oppure in caso di lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi in cui l'immobile sia adibito ad albergo (ai sensi dell'art. 1786 codice civile). È nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.
Attenzione, perché non sarebbe nullo l'intero contratto di locazione commerciale annuale, ma soltanto la clausola relativa alla sua durata annuale. La clausola nulla per contrarietà alle norme imperative di legge, ai sensi degli articoli 1418 I comma e 1339 del codice civile, è sostituita di diritto con quanto previsto dalla legge: questo contratto annuale, in realtà, deve considerarsi un “classico” 6 + 6.
Art. 1418 del codice civile. (Cause di nullità del contratto).
Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente.
Art. 1339 del codice civile. (Inserzione automatica di clausole). Le clausole imposte dalla legge o dalla contrattazione collettiva, sono di diritto inseriti nel contratto, anche in sostituzione delle clausole difformi apposte dalle parti.
Il contratto è stato comunque registrato. Il conduttore dopo alcuni mesi non ha più pagato il canone, comunicandomi che a causa della durata di un anno il contratto è da considerarsi nullo.
RISPOSTA
E' nulla esclusivamente la clausola relativa alla durata annuale che viene sostituita di diritto dall'articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392 “Disciplina delle locazioni di immobili urbani”.
Art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Durata della locazione.
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
A giugno 2022 ha comunque dato disdetta comunicando via pec che entro il 31 agosto avrebbe abbandonato il locale.
RISPOSTA
Questa disdetta è priva di effetto, stante la nullità della clausola contrattuale avente ad oggetto la durata annuale del contratto di locazione commerciale.
A tutt'oggi invece non ha ancora lasciato il locale libero e mi ha minacciato che intende non lasciarlo.
RISPOSTA
Tutto ciò, trattandosi, di diritto, di un contratto di locazione commerciale 6 + 6, per i motivi suindicati.
Come posso rientrare in possesso del locale, posso eseguire azione di sfratto o posso fare azione di rivendicazione, tenendo presente della nullità del contratto.
La ringrazio anticipatamente.
RISPOSTA
Azione di sfratto per morosità del conduttore, tramite ricorso al tribunale civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
