Clausole di tutela per il possesso dell'immobile in fase di acquisto

Gentile Avvocato, i miei genitori, rispettivamente di 92 e 86 anni, si sono trasferiti un anno fa a Savona in un appartamento acquistato da mia sorella, con un contratto di comodato d'uso gratuito. Tuttavia, il contesto in cui vivono non ha soddisfatto le loro aspettative e, di conseguenza, desiderano tornare a vivere vicino a me, a Genova.
Dopo un'accurata ricerca, abbiamo individuato, tramite un'agenzia immobiliare locale, un piccolo appartamento al piano terra che risponde alle loro esigenze. Tuttavia, l'immobile è attualmente occupato da un inquilino con un contratto "patti in deroga" in scadenza a settembre 2025.
Gli inquilini hanno già sottoscritto un preliminare di acquisto e, in teoria, dovrebbero liberare l'immobile entro giugno 2025, prima della scadenza del contratto.
Al fine di tutelarmi al meglio e garantire il possesso effettivo dell'immobile nei tempi previsti, quali clausole sarebbe opportuno inserire nella proposta di acquisto e successivamente nel preliminare?

RISPOSTA

La clausola più sicura per gli acquirenti è la condizione risolutiva di efficacia della proposta: se in data 30 settembre 2025, l'immobile oggetto della presente proposta di acquisto, non sarà libero da cose e persone, la proposta di acquisto “de quo” si intenderà priva di qualsiasi effetto.
Ai sensi dell'articolo 1353 del codice civile, “le parti possono subordinare l'efficacia(2) o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”.
Oppure si potrebbe prevedere la dazione di una caparra che, nel caso in cui al 30 settembre 2025, l'immobile oggetto della presente proposta non fosse libero da cose e persone, consentirà al proponente acquirente di recedere dalla proposta con diritto di ottenere il doppio della caparra versata.
Ai sensi dell'articolo 1385 II comma del codice civile, “se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
Ti consiglio da avvocato di inserire una delle due fattispecie nella tua proposta di acquisto.

Vorrei evitare il rischio che l'inquilino resti oltre la scadenza, con conseguenti difficoltà e potenziale perdita della caparra.
Ringrazio in anticipo per la disponibilità e resto in attesa di un gentile riscontro.
Cordialmente.

RISPOSTA

Un attimo … scriverete nella proposta di acquisto che se l'inquilino non sarà andato via al 30 settembre 2025, avrete diritto di recedere dalla vostra proposta, con richiesta del doppio della caparra versata.
Penso che si tratti della soluzione più opportuna per voi.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1353, 1385 del codice civile