Diritto di prelazione del conduttore alla prima scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo





Gentile Avvocato,
Le scrivo perché avrei necessità di un suo parere in merito alla vendita di un immobile di mia proprietà attualmente locato. L’immobile è concesso in locazione con contratto 4+4 stipulato il 19 settembre 2022, con decorrenza dal 1° ottobre 2022.

RISPOSTA

La prima scadenza è al 1° ottobre 2026.
La disdetta deve essere mandata al locatario con un preavviso di almeno 6 mesi.
Se il locatore esercita il recesso alla prima scadenza (alla scadenza dei primi 4 anni di contratto) con preavviso di almeno sei mesi e lo motiva con l’intenzione di vendere l’immobile, allora il conduttore ha diritto di prelazione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. g), legge n. 431/1998. Se invece la vendita avviene in costanza di contratto, senza diniego alla prima scadenza, questa prelazione in favore dell'inquilino non si applica.



Nell’appartamento sono attualmente presenti gli inquilini.
Da quanto mi risulta, nel caso di vendita dell’immobile dovrei inviare agli inquilini una raccomandata A/R per l’esercizio del diritto di prelazione.

RISPOSTA

Leggiamo infatti l'articolo 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 comma 1 lettera g):
Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
…
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.



Avrei inoltre alcuni dubbi:
È meglio fare determinare il prezzo di vendita da un’agenzia immobiliare?

RISPOSTA

Sì, è opportuno rivolgersi a tal fine ad un'agenzia immobiliare.



Qualora, dopo aver inviato la comunicazione agli inquilini, non riuscissi a vendere l’immobile, come potrei tutelarmi da eventuali contestazioni o azioni da parte dell’inquilino?

RISPOSTA

Un attimo: una volta che avrai comunicato il recesso con facoltà di prelazione, il locatario potrà esercitare il diritto di prelazione al prezzo che avrai indicato, oppure il prossimo 1° ottobre dovrà lasciare l'immobile locato.
È ovvio che successivamente non potrai locarlo ad altro conduttore, ma dovrai portare avanti le trattative di vendita, fino a quando non avrai trovato un acquirente.



E se volessi abbassare il prezzo perché non riesco a venderlo? È vero che ho un anno di tempo?

RISPOSTA

L'articolo 39, della Legge n. 98/2013 prevede quanto segue: decorso un anno dalla data del rifiuto del conduttore di esercitare la prelazione per l'acquisto dell'immobile locato, il proprietario può vendere l'immobile a condizioni diverse (come ad esempio a un corrispettivo più basso), senza l'obbligo di riproporre l'offerta all'inquilino. L'inquilino ha 60 giorni di tempo per riscontrare alla proposta di prelazione.
A disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.

Fonti: