Preliminare di vendita immobile costruito nel 1939 e risoluzione per vizio occulto non dichiarato dal venditore

Buongiorno, sto acquistando un immobile, già registrato il preliminare.

RISPOSTA

Ho esaminato il preliminare e purtroppo l'articolo 4 del contratto preliminare ti penalizza molto, non avresti dovuto firmarlo:
“Articolo 4: La Parte Acquirente dichiara di aver ricevuto copia dei documenti e tutte le informazioni inerenti l'immobile e i diritti in oggetto, di aver visitato l'immobile e di averlo trovato di proprio gradimento, di aver riscontrato l'esistenza di tutte le qualità concordate e richieste, di voler accettare l'immobile nello stato di fatto in cui lo ha trovato rinunciando sin d'ora espressamente a qualsiasi pretesa, azione o contestazione”.

L'agenzia ha dichiarato dall'inizio che da un accesso agli atti in comune non vi era documentazione disponibile su l'immobile datato '39.

RISPOSTA

Questo è assolutamente normale, trattandosi di un immobile del 1939, anteriore al 1 settembre 1967 (legge ponte); è scritto chiaramente all'articolo 5 del contratto preliminare.
“5) La Parte Venditrice si impegna a consegnare l'immobile conforme alle norme e ai regolamenti amministrativo-comunali. A tal fine dichiara che l'immobile è stato edificato in data antecedente il 01 settembre 1967. La Parte Acquirente è informata che non è presente il certificato di agibilità e verrà richiesto, a sua discrezione, dopo il Rogito e dopo eventuali lavori di miglioria che intenderà realizzare. A norma del D.Lgs. 192/2005 e successive modifiche, la Parte Acquirente riceve le informazioni e l'Attestato di Prestazione Energetica indicante la classe G”.
Questo non rappresenta un problema, anche nel caso in cui dovessi avviare lavori di ristrutturazione: al fine di presentare la pratica edilizia (CILA, SCIA o Permesso di Costruire) il tecnico incaricato allegherà una dichiarazione giurata di conformità urbanistica dell'immobile, attestando che l’immobile è stato costruito in un momento storico in cui non era previsto dalla legge alcun titolo edilizio.

La casa è una villetta indipendente. Dopo una visita successiva all'immobile mi sono accorto che il tetto presenta delle anomalie e deterioramento, fatto presente all'agenzia ci hanno comunicato che se vogliamo facciamo noi una perizia, ma se manca la documentazione che serve in caso per fare i lavori come posso muovermi?

RISPOSTA

Al punto 4 hai dichiarato che l'immobile ha tutte le qualità concordate e richieste, dopo averlo visitato e trovato di tuo gradimento.

Perché se dalla perizia esce fuori che ci sono problemi e c'è bisogno di ristrutturazione, e io proporrò ovviamente la soluzione di ristrutturare i proprietari dato che quel danno non mi e stato dichiarato.

RISPOSTA

Pertanto vorresti chiedere la risoluzione del preliminare, per vizio occulto dell'immobile non dichiarato dai venditori.

I documenti che in teoria serviranno per fare i lavori se non esistono in comune come si procede.

RISPOSTA

Si procede con una dichiarazione giurata di conformità urbanistica, a firma di un tecnico iscritto all'albo professionale (ingegneri, architetti etc etc); ma questo aspetto edizio-urbanistico non ha nulla a che vedere con la risoluzione del preliminare per vizio occulto.

Sono preoccupato poiché in futuro se completo il rogito io senza documenti esistenti in comune posso rivendere la casa?

RISPOSTA

Certo, perché è un immobile realizzato prima della legge ponte del 1967!
La domanda a cui rispondere è semmai la seguente: firmo il contratto definitivo oppure instauro una causa civile per la risoluzione del preliminare per il vizio occulto al tetto, rischiando di perdere la caparra versata?
Considerato quanto riportato nell'articolo 4 del preliminare, rischi di perdere questa causa civile e di essere condannato alle spese legali.
Vorrei precisare che l'assenza di titolo edilizio è assolutamente normale e non ha nulla a che vedere con il vizio occulto del tetto (artt. 1490 e seguenti del codice civile).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1490 del codice civile