3 Consulenze:

1 - Novità cedolare secca finanziaria 2020, fine cedolare secca immobili, conferma aliquota 10% per i contratti a canone concordato





Gentile avvocato, quali sono le novità previste per la cedolare secca, riguardo la manovra finanziaria per il 2020?
Mi riferisco ovviamente al disegno di legge atto Senato n. 1586 del 2 novembre 2019.

 

RISPOSTA



Dal 1° gennaio 2020, l’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato è confermata al 10% divenendo strutturale e non più transitoria. Questa tipologia di contratti (contrariamente a quelli ordinari che dall’introduzione della cedolare secca – avvenuta nell’ormai lontano 2011 – non hanno mai subìto alcuna modifica, conservando invariata l’originaria aliquota del 21%) in più di una circostanza è stata oggetto di modifiche da parte del legislatore: per il quadriennio 2014 – 2017, sin è optato per un ulteriore, seppur temporaneo, ridimensionamento al 10%, e tale aliquota è stata confermata per altri due anni (2018 e 2019) dalla legge di bilancio 2018. Adesso è stata confermata per il 2020.

L’aliquota agevolata si applica ai contratti stipulati “a canone concordato” sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Per poterla applicare, se sottoscritti senza l’assistenza di queste organizzazioni, le parti devono procurarsi almeno una loro attestazione che confermi la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo territoriale. I contratti di locazione a canone concordato, per accedere alla cedolare secca con aliquota ridotta al 10%, devono riguardare unità immobiliari ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE. L’aliquota agevolata è applicabile anche ai contratti a canone concordato di tipo transitorio (con durata da sei mesi a tre anni), stipulati per gli studenti universitari.

E' destinata a finire l’esperienza della cedolare secca al 21% per gli immobili commerciali. Nel disegno di legge presentato alle Camere non è prevista la proroga; in effetti la precedente legge finanziaria aveva circoscritto l’opportunità della cedolare secca alle sole locazioni stipulate nello stesso 2019 e ai soli immobili classificati nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe), di superficie fino a 600 metri quadri (escluse le pertinenze), nonché alle relative pertinenze locate congiuntamente.

Niente cedolare secca per le altre tipologie di immobili strumentali: uffici e studi privati (categoria A/10), magazzini e locali di deposito (C/2), laboratori per arti e mestieri (C/3), fabbricati e locali per esercizi sportivi (C/4), opifici (D/1).

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Cedolare secca per locazione commerciale per contratti 2019





Salve, sono proprietario di un negozio a Milano in centro abbiamo il contratto di affitto 6+6 e siamo una SRL (2 soci) in scadenza l'anno prossimo. Ora la proprietaria siccome è uscita la cedolare secca anche per gli affitti commerciali voleva farci fare un "magheggio" ossia, voleva farci intestare l'affitto ad un’altra persona.

RISPOSTA



Considera che non siete per nulla obbligati ad accettare la manovra elusiva proposta dalla conduttrice.



Noi ovviamente non vogliamo assolutamente, volevamo attendere la scadenza naturale del contratto sperando ce lo rinnovi e magari darle in contanti quello che avrebbe guadagnato quest anno facendo la cedolare secca da subito (sarebbe quasi un estorsione ma ci teniamo molto a farci rinnovare il contratto di affitto).

RISPOSTA



Siete dei proprietari troppo buoni … vi consiglio di non accettare questo ricatto. E' evidente che la conduttrice sta bluffando …



La domanda è c'è un modo sicuro per avere la sicurezza al 100% che lei ci rinnovi il contratto (ad esempio registrare prima il contratto sempre a noi in modalità cedolare secca) oppure una lettera di impegna legale a tutti gli effetti, che dà alla proprietaria l'impegno a farci un contratto di affitto (inoltre esiste 6+6 in Modalità cedolare secca?) Grazie.

RISPOSTA



La conduttrice firmerà un contratto di locazione avente la data della scadenza del 2020 e te lo consegnerà sin da subito.
Un contratto di locazione post datato!
La conduttrice ti invierà anche con data 21 marzo 2019, una lettera di impegno a mezzo della quale dichiara di voler rinnovare il contratto alla scadenza naturale.

Ti ricordo che la legge di bilancio per il 2019, legge n. 145 del 2018, prevede il beneficio della cedolare secca, soltanto per i contratti stipulati nel 2019 … non per i contratti che saranno stipulati nel 2020!
Salvo che la finanziaria per il 2020 non preveda una proroga di tale agevolazione prevista per i contratti di locazione commerciale!
Forse adesso ti è più chiaro il senso del magheggio proposto dalla conduttrice …
… è un treno che passa soltanto nel 2019 e che difficilmente sarà prorogato nel 2020 !!!

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

3 - Cedolare secca agevolata, riduzione al 10% per i contratti di locazione a canone concordato, certificazione organizzazioni territoriali





Vorremmo, cortesemente, sapere per il canone di locazione con cedolare secca agevolata (riduzione al 10% per i contratti di locazione a canone concordato, stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, relative a determinati comuni con carenze di disponibilità oppure ad alta densità abitativa) se è obbligatorio avere la certificazione delle organizzazioni territoriali ed allegare il prospetto al contratto di locazione. e quale norma lo prevede Grazie e cordiali saluti

 

RISPOSTA



La certificazione deve essere acquisita necessariamente, in quanto “l’acquisizione dell’attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, tra cui la cedolare secca al 10% (risoluzione agenzia delle entrate n. 31/E del 2018)”.

L’Agenzia delle Entrate, nella predetta risoluzione, ricorda come in tal senso, si fosse già espresso il Ministero delle Infrastrutture – Direzione Generale per la Condizione Abitativa – con la nota n. 1380/2018: “Per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla pubblica amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali. Ne consegue l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

Sussiste quindi l’obbligo per i contraenti, di acquisire l’attestazione in argomento anche per poter dimostrare all’Agenzia in caso di verifica fiscale la correttezza delle deduzioni utilizzate”.


L'attestazione non deve essere necessariamente allegata al contratto, tuttavia, considerato che laddove allegata al contratto di locazione non sarebbe assoggettata né all'imposta di registro (tale obbligo emerge dalle previsioni dettate dal Testo unico dell’imposta di registro, approvato con il DPR 26 aprile 1986, n. 131); né all'imposta di bollo, ai sensi dell'articolo 5 della Tabella allegata al DPR 26 ottobre 1972, n. 642 … è fortemente consigliabile allegare la predetta al contratto di locazione.
È obbligatorio acquisirla ed esibirla in caso di controllo da parte dell'agenzia delle entrate.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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