Diritto di prelazione del conduttore locazione commerciale, vendita immobile
Buonasera,
Vi scrivo ancora per alcune informazioni sul diritto di prelazione relativo alla vendita di un immobile commerciale (negozio di materiale informatico) di mia proprietà attualmente in affitto al conduttore XXX al quale scadrà l'affitto a maggio 2020.
A breve firmeremo un preliminare di vendita con un acquirente x che ha deciso di acquistare il negozio... successivamente verrà inviata la lettera di prelazione all'attuale conduttore.
prima questione: se l'attuale conduttore decide di acquistare, come posso assicurarmi che questo poi proceda in tempi previ ad eventuale nuovo preliminare/acquisto?
Esiste una regola/legge per cui il conduttore una volta inviata la risposta alla prelazione deve procedere con l'acquisto? E in quali tempistiche? E' possibile inserire una clausola nella prelazione che mi assicuri l'acquisto/preliminare immediato, o entro tot gg?
Ho letto da qualche parte che dopo aver accettato la prelazione da parte del conduttore questo dovrà procedere con l'acquisto (o preliminare?) entro 30 gg, altrimenti perde il diritto di prelazione? Se non procede con l'acquisto entro questi presunti 30 gg, il conduttore perde il diritto di prelazione e io posso vendere all'altro acquirente?
RISPOSTA
Se il locatore vuol vendere l’immobile locato, deve comunicarlo all’inquilino con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione deve indicare il prezzo e le altre condizioni della vendita nonché l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve comunicare al locatore se intende esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione. Così come l’offerta, anche la comunicazione di accettazione deve essere inviata con l’ufficiale giudiziario.
Nei 30 giorni successivi (decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario) l’inquilino deve pagare il prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore. Il prezzo va comunque versato contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Il termine relativo ai 30 giorni successivi, è previsto direttamente dall'art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392: “ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare”.
Confermo pertanto quello che hai scritto: se il conduttore non procede con l'acquisto entro questi presunti 30 gg, il conduttore perde il diritto di prelazione ed il proprietario potrà vendere all'altro acquirente.
Consiglio, a scanso di equivoci (non che ce ne sia bisogno da un punto di vista giuridico … ), di precisare al conduttore che in caso di esercizio del diritto di prelazione, egli avrà 30 giorni di tempo per il versamento del prezzo di acquisto.
La lettera di prelazione funge da preliminare?
RISPOSTA
Seconda questione: se acquista invece l'altro acquirente x, il contratto di affitto attuale rimarrà tale e quale intestato al nuovo proprietario? quindi con la stessa data di scadenza ecc?
Cordialità
Seconda questione: se acquista invece l'altro acquirente x, il contratto di affitto attuale rimarrà tale e quale intestato al nuovo proprietario? quindi con la stessa data di scadenza ecc?
Cordialità
RISPOSTA
Sì, ai sensi dell'articolo 1599 del codice civile. Si tratta del principio valido sin dal diritto romano, “emptio non tollit locatum”
Art. 1599 del codice civile - Trasferimento a titolo particolare della cosa locata.
Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l'acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.
L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante.
A conferma del predetto principio, possiamo citare l'articolo 7 della legge 392/1978.
Art. 7 legge 392/1978. Clausola di scioglimento in caso di alienazione.
È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
