1 - Proroga dei contratti di locazione 3 + 2 anni
SALVE, HO RICEVUTO UN ATTO DI INTIMAZIONE PER IL RILASCIO DELL'IMMOBILE PER FINITA LOCAZIONE.
ABITO IN QUESTO IMMOBILE DA DIVERSI ANNI.
STAMANI IN TRIBUNALE MI HANNO DETTO CHE NON E' ISCRITTO A RUOLO NE' ASSEGNATO AD ALCUN GIUDICE, MA CHE L'UDIENZA IL 3 MARZO CI SARA'.
RISPOSTA
Presumo pertanto che prima dell'udienza, la causa sarà comunque iscritta a ruolo ed assegnata al giudice istruttore.
POICHE VADO PERSONALMENTE, VORREI SAPERE SE LA CITATA INTIMAZIONE è INAMMISSIBILE VISTO CHE IL CONTRATTO NON E' ANCORA SCADUTO.
RISPOSTA
Il contratto scadrà nel febbraio 2021.
La scadenza iniziale del contratto era marzo 2006 febbraio 2009 con rinnovo biennale marzo 2009 febbraio 2011.
Dal mese di marzo 2011, il contratto di locazione si rinnovava di triennio in triennio, secondo la seguente sequenza di durate, a garanzia dell'inquilino: 3+2+3+3+3 e così via.
Secondo questo ragionamento giuridico, il contratto sarebbe giunto a termine nel febbraio 2020, in considerazione della raccomandata del proprietario datata 16/07/2019.
Nonostante l'interpretazione della giurisprudenza sopra riportata venisse ormai considerata pienamente soddisfacente, il Legislatore ha ritenuto necessario intervenire e, in sede di conversione in legge del Decreto Crescita (D.L. 34/2019), ha fornito la seguente interpretazione autentica dell'art. 2 comma 5 L. 431/98, contenuta nell'art. 19-bis:
Il quarto periodo del comma 5 dell'articolo 2 della legge 9 dicembre 1988, n.431, si interpreta nel senso che, in mancanza della comunicazione ivi prevista, il contratto è rinnovato tacitamente, a ciascuna scadenza, per un ulteriore biennio.
Alla seconda scadenza di un contratto 3+2 il rinnovo sarà, appunto, biennale, quindi la sequenza corretta è 3+2+2+2 ecc.
In relazione al suindicato articolo 19 bis, possiamo affermare che trattandosi di interpretazione autentica di una norma esistente e non di una innovazione normativa, l'efficacia di tale novità opera ex tunc, quindi fin dall'entrata in vigore della norma cui si riferisce, con la conseguenza che essa va ritenuta applicabile anche ai contratti 3+2 già stipulati e rinnovati (quindi anche quelli già giunti in passato al rinnovo al quinto anno) a partire dal 1998.
Pertanto le scadenza del tuo contratto di locazione devono essere così determinate:
2006 – 2009
2009 – 2011
2011 – 2013
2013 – 2015
2015 – 2017
2017 – 2019
2019 – 2021
Il tuo contratto avrà scadenza nel mese di febbraio 2021, pertanto il giudice non convaliderà la licenzia di finita locazione, fissando ufficialmente la scadenza del contratto, tra un anno, ossia in data 28 febbraio 2021.
Non a caso il proprietario ha messo le mani avanti chiedendo al giudice di stabilire lui se la scadenza cade nel 2020 oppure nel 2021.
La scadenza cade nel 2021 … il proprietario lo sa benissimo …
FARO' PRESENTE PRODUCEDO DOCUMENTAZIONE ATTA A PROVARE CIO' CHE AFFERMO, CHE GIA' DA TEMPO STO CERCANDO CASA, MA HO PROBLEMI DI SALUTE PER CUI DOVO RIMANERE NELLA ZONA DOVE ABITO.
RISPOSTA
Non sarebbe nemmeno necessario sollevare tali eccezioni e dimostrarle documentalmente.
La scadenza cade nel febbraio 2021 … è matematico!
Ad ogni modo, per eccesso di zelo, farai presente queste circostanze al giudice durante la prossima udienza, dopo aver precisato qual è la naturale scadenza del contratto.
Lascerai l'immobile nel mese di febbraio 2021.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Rinnovo contratto di locazione 3 + 2 alla scadenza del biennio per ulteriori due anni
Buongiorno, Scrivo per chiedere un parere su una questione relativa al mio contratto di locazione abitativa. Sono conduttore di un appartamento con contratto di locazione agevolata/canone concordato, registrato all’Agenzia delle Entrate, con decorrenza dal 01/06/2021 al 31/05/2024. Il contratto prevedeva durata di 3 anni, con successiva proroga di 2 anni, quindi fino al 31/05/2026. Nel contratto, all’articolo 1, è indicato che alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte può attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, tramite raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di comunicazione, il contratto risulta rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.
RISPOSTA
Nel silenzio e nell'inerzia delle parti, il contratto si è già rinnovato autonomamente per ulteriori due anni, quindi fino al 31 maggio 2028.a
La proprietaria ora vorrebbe farmi firmare un nuovo contratto. Io però vorrei capire se sono davvero obbligato a firmarlo, oppure se il contratto attuale si sia già rinnovato tacitamente dal 01/06/2026, presumibilmente fino al 31/05/2028, alle stesse condizioni.
RISPOSTA
Si è già rinnovato tacitamente alle stesse condizioni per ulteriori due anni.
La proprietaria non si è infatti attivata per la rinunzia al rinnovo, prima della scadenza dello scorso 31 maggio 2026.
Per quanto mi risulta, io non ho ricevuto una disdetta formale o una comunicazione di rinnovo a nuove condizioni tramite raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del 31/05/2026.
RISPOSTA
La proprietaria non si è attivata entro i termini contrattuali per la rinunzia al rinnovo.
Le mie domande sono queste:
1)Il contratto attuale si rinnova tacitamente ogni due anni, salvo disdetta/comunicazione nei termini, oppure no?
RISPOSTA
Sì, perché è quanto pattuito all'articolo 1 del contratto di locazione.
In particolare, dopo il primo periodo 3+2, il meccanismo corretto è 2026–2028, poi 2028–2030, ecc., se nessuna delle parti comunica formalmente la volontà di non rinnovare o di rinnovare a nuove condizioni?
RISPOSTA
Confermo la tua interpretazione.
2) Se il contratto si è rinnovato tacitamente, quali sono gli adempimenti da fare presso l’Agenzia delle Entrate?
RISPOSTA
La presentazione del modello RLI per comunicare la proroga.
Va presentato un modello RLI per comunicare la proroga?
RISPOSTA
Esatto.
Il modello RLI può essere presentato indifferentemente dal locatore o dal conduttore.
È sufficiente che sia firmato anche soltanto da uno dei due.
Chi è tenuto a farlo: proprietaria, inquilino, o entrambi?
RISPOSTA
Entrambi.
Entrambi … nel senso che almeno uno dei due dovrebbe presentarlo all'agenzia delle entrate …
Considerando che il contratto era in cedolare secca, ci sono imposte da pagare oppure si tratta solo di comunicazione?
RISPOSTA
Una semplice comunicazione, non essendo dovuta l'imposta di registro sul rinnovo.
3) Se invece il contratto non si fosse rinnovato automaticamente e si dovesse procedere con un nuovo contratto a canone concordato con cedolare secca, vorrei capire un punto fondamentale: il canone deve essere necessariamente ricalcolato secondo parametri obbligatori, oppure io e la proprietaria possiamo concordare liberamente un canone, purché compatibile con il canone concordato?
RISPOSTA
La domanda è superata, ma rispondo lo stesso: è ovvio che il canone stabilito dalle parti deve essere compatibile con il canone concordato.
Lo chiedo perché, dal mio punto di vista, non intendo accettare alcun aumento: se il nuovo contratto comportasse anche solo un aumento minimo rispetto al canone attuale, non accetterei e preferirei lasciare l’appartamento.
In attesa di vostre, ringrazio.
RISPOSTA
Procedi con la presentazione del modello RLI all'agenzia delle entrate, in quanto non hai ricevuto una disdetta formale anziché una comunicazione di rinnovo a nuove condizioni, tramite raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza del 31/05/2026.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
