Diritto di prelazione vendita locali commerciali in blocco o cumulativa differenze
La società xxx è proprietaria di locali commerciali di categoria catastale A/10 e C/1 situati nello stesso edificio ma su piani differenti, confinanti tra loro in orizzontale e in verticale, attualmente locati a diversi conduttori che svolgono attività di agenzia di viaggi nei locali A/10, e di poliambulatorio medico nei locali C/1. La società vuole avere la possibilità di vendere gli immobili in due modalità distinte: o mediante vendita in blocco della società stessa e di tutti i cespiti in essa contenuti.
RISPOSTA
In caso di vendita in blocco, non si applica il diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile destinato ad uso diverso dall'abitazione.
La giurisprudenza di Cassazione è ormai consolidata in tal senso: secondo la sentenza della Corte di cassazione, Sezione Terza Civile, 3 luglio – 17 settembre 2008, n. 23747, “la vendita in blocco di più immobili esclude il diritto di prelazione (e di riscatto) in capo al conduttore di un immobile destinato ad uso diverso dall’abitazione, oggetto – unitamente ad altri – della vendita.
Spetta al conduttore dare la prova che le parti hanno considerato i vari immobili ceduti come unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore, hanno cioè inteso concludere una vendita cumulativa facendola apparire simulatamente come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore”.
A maggior ragione, non si applica il diritto di prelazione in caso di cessione di tutte le quote societarie e pertanto, di conseguenza, anche del patrimonio immobiliare societario.
O vendendo singolarmente i cespiti ma non la società.
RISPOSTA
In caso di vendita del singolo immobile, ossia ad esempio del singolo A/10, si applicherebbe la norma che prevede la così detta “prelazione commerciale”.
Il diritto di prelazione è tradizionalmente riconosciuto nell’ambito della locazione di immobili diversi dalle abitazioni, ed è espressamente riservato ai titolari degli esercizi commerciali la cui attività comporta un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392).
Art. 38 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Diritto di prelazione)
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione puo' essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Il diritto di prelazione ai conduttori esiste in entrambi i casi o solo nella vendita dei singoli cespiti ovvero non in blocco con la società?
RISPOSTA
Solo nella vendita dei singoli cespiti immobiliari.
Non mi sono chiari i concetti di vendita in blocco e vendita cumulativa.
RISPOSTA
Te lo spiego con termini molto concreti.
Vendita in blocco, significa che se l'acquirente vuole fare un'offerta, la deve fare per l'intero compendio immobiliare; offerte parziali pertanto, non saranno ammesse, trattandosi di un unico blocco inscindibile.
Vendita cumulativa, significa che la vendita ha ad oggetto tanti diversi immobili che non sono considerati inscindibili, pertanto saranno prese in considerazione sia le offerte aventi ad oggetto l'intero compendio immobiliare, sia quelle aventi ad oggetto il singolo immobile.
Successivamente il venditore deciderà cosa fare, nel rispetto del diritto di prelazione del conduttore “commerciale”.
Vi chiedo cortesemente di confermare o meno l'obbligatorietà da parte del proprietario-locatore (la società) di informare i conduttori circa il loro diritto di prelazione, o se esiste, in questa circostanza, la possibilità di vendere senza prelazione.
Grazie
RISPOSTA
Non sussiste il diritto di prelazione del conduttore “commerciale”, soltanto in caso di vendita in blocco, ossia nell'ipotesi di offerta avente ad oggetto un compendio immobiliare da considerare inscindibile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
