Diritto di abitazione del coniuge superstite non si configura se l'immobile è in comunione con terzi

Buongiorno, scrivo per chiedere la seguente consulenza: in seguito alla morte di mio padre possiedo il 25% di un immobile.
Le altre quote dell'immobile sono così divise: 50% di mia madre, che aveva la comunione dei beni con mio padre al momento dell'acquisto, e 25% della seconda moglie e vedova di mio padre che, come me, l'ha ereditato alla sua morte.

RISPOSTA

La successione ereditaria ha riguardato soltanto la quota di 1/2 dell'immobile.

Erroneamente, alla morte di mio padre, pensavo che la vedova avesse diritto all'usufrutto dell'immobile.

RISPOSTA

Il diritto di abitazione del coniuge superstite, avente ad oggetto l'abitazione familiare, previsto dall'articolo 540 II comma del codice civile, non si configura nei confronti di un bene immobile in comunione con terzi: “Al coniuge, anche quando concorra con altri chiamati, sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni”.
Secondo l'articolo 540 del codice civile, questo diritto di abitazione è configurabile esclusivamente nel caso in cui l’abitazione familiare sia di proprietà esclusiva del “de cuius” ovvero in comunione tra questi ed il suo coniuge superstite. Questo principio di diritto è ribadito dalla Corte di Cassazione, Sez II, con l’ordinanza n. 29162/2021 del 23.03.2021.

Così, dal 2018, occupa l'immobile pagandone solo il condominio e le spese di manutenzione.

RISPOSTA

Se ha ottenuto la residenza anagrafica presso questo immobile e si tratta della sua prima casa, non deve pagare l'IMU.

Quest'anno, al momento in cui ho realizzato che non aveva l'usufrutto sul 100% dell'immobile, ho dovuto anche pagare l'IMU per me e mia madre per il nostro 25%+50% di casa.

RISPOSTA

Ti chiederanno di pagare l'IMU anche per gli anni pregressi.
Ti consiglio di pagarla con il ravvedimento operoso, in modo da ridurre l'entità delle sanzioni da versare.

Faccio questa richiesta di consulenza per sapere quali diritti abbiamo io e mia madre di sfrattare la vedova di mio padre

RISPOSTA

Non la puoi “sfrattare”, essendo comproprietaria dell'immobile al 25%.
Avete diritto semmai di ottenere una copia delle chiavi dell'immobile, in modo da poterlo utilizzare anche voi, ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Il diritto di ciascun comproprietario di utilizzare l'immobile, arretra dinanzi all'identico diritto degli altri comproprietari.

ed, eventualmente, come procedere e quali sono i tempi tecnici.

RISPOSTA

Dovete presentare atto di citazione al tribunale civile, per chiedere di essere reintegrati nei vostri diritti di comproprietari dell'immobile, ossia per ottenere le chiavi dell'appartamento.
Non potete mandare via una comproprietaria che ha il vostro stesso diritto di utilizzare l'appartamento.

Vorrei capire anche se, una volta sfrattata, possiamo vendere l'immobile oppure abbiamo bisogno anche del consenso della vedova per metterlo in vendita e per l'eventuale accettazione di una proposta d'acquisto.

RISPOSTA

Per vendere l'immobile, avete bisogno del suo benestare, altrimenti potreste vendere teoricamente soltanto le vostre quote.
Se non darà il suo benestare per la vendita dell'immobile, presenterete atto di citazione al tribunale civile, ai sensi degli articoli 713 e seguenti del codice civile, per chiedere la divisione giudiziale dell'appartamento, tramite vendita a terzi e ripartizione del ricavato.

Se invece volessimo metterlo in affitto, abbiamo bisogno anche del suo benestare? Grazie

RISPOSTA

Sì, perché la stessa ha diritto di occupare l'immobile, pertanto per locarlo occorre il suo consenso. Potreste locare soltanto alcune stanze dell'immobile, essendo voi comproprietari del 75% dell'appartamento, anche senza il consenso della signora; non saprei dirti se in questa località c'è un mercato di stanze in affitto …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 540, 1102 del codice civile