Contratto preliminare posto-auto con vincolo per agevolazioni fiscali

Salve, ho già usufruito della Vs assistenza in precedente occasione.
Premessa:
-da alcuni anni ho in affitto un Posto-Auto all'aperto, ubicato presso la mia abitazione. Il proprietario (che conosco bene e della cui correttezza mi fido) mi ha proposto l'acquisto di detto Posto-Auto per la somma di 16.000 Euro, proposta che, per diversi motivi (ubicazione e prezzo molto conveniente) sarei intenzionato ad accettare.
-su detto immobile grava un vincolo del Posto-Auto (per agevolazioni fiscali al momento dell'acquisto dell'abitazione di cui il P.A. è pertinenza) per cui l'Atto di Acquisto può essere formalizzato soltanto a partire dal febbraio 2026, quando detto vincolo verrà a decadere.
- il venditore vorrebbe però il pagamento immediato della cifra pattuita, sottoscrivendo un impegno alla formalizzazione notarile dell'acquisto nel febbraio 2026.

RISPOSTA

Ti chiede di sottoscrivere un preliminare di compravendita, con impegno alla stipula dell'atto di compravendita definitivo nel febbraio 2026.

Quesiti:
- dando per scontato che, se tutto va bene, a febbraio 2026 sarebbe fatto regolare passaggio di proprietà, vengo ora a chiedere:
1) Causale da esporre nel bonifico dei 16.000 Euro.

RISPOSTA

Caparra confirmatoria ex art. 1385 II comma del codice civile, acquisto posto auto ubicato in xxxxxxxxx”.
Cosa prevede l'articolo 1385 II comma del codice civile?
“Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”.
Nel contratto preliminare ci sarà scritto invece quanto segue: “il promissario acquirente versa in favore del promittente venditore, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di 16.000 euro.
Questo importo, al momento della sottoscrizione del contratto definitivo di vendita, si trasformerà nel corrispettivo per la cessione del posto auto”.
Così facendo, in caso di mancata stipula del contratto definitivo di vendita, per colpa del promittente venditore, la controparte dovrà versare in tuo favore ben 32.000 euro!!!

2) Con quale Atto formalizzare questa promessa di vendita (ho sentito dire anche che si potrebbe fare una promessa di vendita presso un non precisato ufficio del Comune).

RISPOSTA

Si tratta di un normalissimo preliminare di vendita, da registrare all'agenzia delle entrate.
Non mi risulta che gli uffici comunali offrano assistenza per la redazione dei contratti preliminari di vendita. Probabilmente si saranno spiegati male …

3) La dichiarazione con cui il venditore esprime l'impegno irrevocabile a vendere.

RISPOSTA

Non si tratta di una semplice dichiarazione, ma di un vero e proprio preliminare di vendita.
Tra le clausole del preliminare ci sarà appunto anche quella tramite la quale le parti contrattuali si impegnano alla stipula del contratto di compravendita definitivo, tramite atto pubblico notarile, entro il 28 febbraio 2026. Il notaio sarà individuato dal promissario acquirente.

3) Se (come immagino) sia opportuno registrare (dove e come) questo Atto .

RISPOSTA

La registrazione è in questo caso obbligatoria e va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sottoscrizione del contratto preliminare di vendita.
Il contratto preliminare sarebbe legalmente valido anche senza registrazione, ma l’Agenzia delle Entrate potrebbe sanzionare il mancato versamento dell'imposta di registro.
La trascrizione presso la ex Conservatoria (oggi agenzia delle entrate – ufficio territorio) invece è facoltativa.
Quando si registro un contratto preliminare di vendita si deve corrispondere:
-l’imposta di registro pari a 200 euro
-lo 0,50% sulla caparra confirmatoria (quando versata);
-una marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe di foglio;
-l’imposta di bollo da 155 euro se il contratto è redatto da un notaio (non è il tuo caso).

4) Quale clausola cautelativa inserire in questo Atto al fine di ottenere la restituzione dei 16.000 Euro per qualsiasi ripensamento del venditore o altre cause (anche di forza maggiore) che si frappongano alla prevista vendita (in primis: qualche impedimento della PA alla liberalizzazione della vendita).
Attendo Vs. comunicazioni e preventivo di consulenza,
Grazie

RISPOSTA

Devi versare una caparra confirmatoria che il promittente venditore dovrà restituire nella misura del doppio della stessa, in caso di mancato perfezionamento della compravendita, a causa di un suo inadempimento.
In caso di forza maggiore anziché di causa indipendente dalla volontà e dalla condotta del promittente venditore, le parti saranno liberate da ogni vincolo e sarà restituito l'importo esatto di 16.000 euro.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1385 del codice civile