Vendita a rate con riserva di proprietà nella compravendita di nuda proprietà dell'immobile

Buongiorno, ho questo quesito da proporvi.
Sono nuda proprietaria di un appartamento, il cui usufrutto è invece del mio patrigno, di 88 anni. Sono intenzionata a vendere la nuda proprietà, in quanto l’amministratore di sostegno dell’usufruttuario non ha necessità di vendere la proprietà completa, nonostante l’appartamento sia vuoto. Ho trovato una coppia di amici seriamente intenzionata ad acquistare la nuda proprietà, ma mi hanno proposto di poter acquistare con pagamento non in un’unica soluzione, proposta che a me andrebbe anche bene.
Il problema è che stiamo cercando di capire se questa idea può essere realmente fattibile in virtù del fatto che si tratta di nuda proprietà e non di proprietà completa.

RISPOSTA

Giuridicamente la vendita a rate con riserva di proprietà non è fattibile se l'oggetto della compravendita è la nuda proprietà dell'immobile, perché non ci potrebbe essere la “consegna” del bene, sussistendo il diritto di usufrutto dell'usufruttuario.
Leggiamo l'articolo 1523 del codice civile: “Nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell'ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna”.
Come ci potrebbe essere una “consegna” dell'immobile, se l'usufruttuario è ancora in vita?
E' evidente che l'articolo 1523 del codice civile non è inerente alla presente fattispecie di compravendita della nuda proprietà dell'appartamento.

Ad esempio la vendita con riserva di proprietà non andrebbe bene in quanto mi sembra di aver capito che io resterei nuda proprietaria fino al saldo dell’ultima rata e se l’usufruttuario mancasse prima io dovrei vendere la proprietà completa e loro non sono interessati a pagare di più.

RISPOSTA

Esatto, è un'altra valida motivazione che rende questa formula contrattuale non applicabile alla compravendita di nuda proprietà dell'immobile.

In quel caso potrei fare la rinuncia dell’usufrutto..

RISPOSTA

No.
L'usufrutto non va accettato dal nudo proprietario, né può essere oggetto di rinuncia come se si trattasse di un'eredità …
Il nudo proprietario diventa di diritto pieno proprietario alla morte dell'usufruttuario, senza dover porre in essere dichiarazioni di accettazione, come se si trattasse di una successione ereditaria.

Oppure mi sembra di aver capito che ci sia la possibilità del pagamento dilazionato senza la riserva di proprietà, opzione che forse potrebbe andar bene…

RISPOSTA

Sì, certo; ma la proprietà si trasmetterebbe al pagamento della prima rata, contestualmente all'atto di compravendita!
… e se il compratore successivamente non ti pagasse la seconda rata oppure una rata successiva ?! Il diritto di nuda proprietà risulterebbe comunque trasferito al compratore e tu dovresti fargli causa e pignorare i suoi beni per soddisfare il tuo credito rimasto insoluto!
Questa opzione andrebbe bene soltanto se la nuda proprietà dell'immobile rimanesse ipotecata in tuo favore fino al pagamento dell'ultima rata.
Pertanto al momento della compravendita con pagamento rateale, si dovrebbe costituire un'ipoteca volontaria in tuo favore, sempre con atto pubblico notarile, avente ad oggetto la nuda proprietà di questo immobile, trasferita nel frattempo all'acquirente; oppure potresti essere garantita da un'ipoteca volontaria su altro immobile del compratore.

Quali altre alternative legalmente corrette esistono? Quali mi potrebbe consigliare?

RISPOSTA

Un'ulteriore alternativa concreta è la seguente.
Un contratto preliminare di vendita con le seguenti pattuizioni (facciamo un esempio concreto): pagamento in XX rimesse trimestrali da 20.000 euro e rogito definitivo di compravendita a dicembre 2026 con pagamento contestuale dell'ultima rimessa alla firma dell'atto negoziale finale. Inoltre una clausola risolutiva espressa inserita nel preliminare, per cui se l'usufruttuario dovesse decedere prima del rogito definitivo di compravendita, ossia prima del mese di dicembre 2026 l'accordo preliminare si intenderà risolto ed il venditore restituirà la rate già incassate, senza alcun interesse legale. Le parti in tal caso saranno libere da ogni vincolo negoziale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1523 del codice civile