Divisione del terreno tra eredi e particella rimasta in comunione pro indiviso per consentire l'accesso ai fondi

Nel 1956 mio nonno e i suoi fratelli con atto di divisione si dividono i terreni mentre un lotto confinante con strada pubblica lo lasciano in comune tra di loro perché (servirà per accedere) così sta scritto, ai 4 lotti che si sono divisi.

RISPOSTA

Vediamo se ho compreso bene il quadro fattuale della presente consulenza.
Abbiamo una successione ereditaria ed i soggetti chiamati all'eredità sono quattro fratelli che accettano di diventare eredi e successivamente dividono tra loro un terreno che fino ad allora era in comunione ereditaria pro indiviso; ma con un'unica eccezione, ossia la particella che servirà per accedere agli altri fondi.

Questa strada di accesso al catasto ha il numero di particella 1278. Al termine di questa comproprietà indivisa iniziano i 4 fondi, 2 serventi e 2 dominanti, lungo tutta la mezzeria dei fondi hanno creato un viottolo a (passaggio a piede d’uomo), cosi sta scritto, largo 180 centimetri.
Cosa accade, uno dei fratelli muore, e da ricerche effettuate da me, risulta che nessuno dei 10 figli ha messo nella successione la quota della 1278 e successivamente quando hanno fatto a loro volta l'atto di divisione tra di loro, non hanno inserito la quota della particella 1278.

RISPOSTA

Si è trattato di una colpevole omissione al momento della compilazione della dichiarazione di successione.
La dichiarazione di successione dovrebbe essere integrata e modificata.
Ad ogni modo, siccome nel momento in cui si accetta l'eredità, si subentra in tutte le posizioni attive e passive del de cuius, nessuna esclusa, i dieci figli hanno ereditato una piccolissima quota anche della particella 1278, per la precisione la quota di 1/4 divisa in dieci quote, in ragione del numero degli eredi della "seconda" successione (il 2,5% ciascuno della particella 1278).

Nel tempo cominciano a vendere a terze persone le loro quote di appezzamento del fondo dominante senza menzionare questa strada.

RISPOSTA

Pertanto, a prescindere dalla colpevole omissione della dichiarazione di successione, i terzi acquirenti non hanno acquistato quote relative alla particella 1278.
I terzi acquirenti hanno un mero diritto di passaggio sulla particella 1278, non avendo accesso diretto ai loro fondi dalla via pubblica, ai sensi dell'articolo 1050 del codice civile: “Il proprietario, il cui fondo è circondato da fondi altrui, e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.
Il passaggio si deve stabilire in quella parte per cui l'accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito. Esso può essere stabilito anche mediante sottopassaggio, qualora ciò sia preferibile, avuto riguardo al vantaggio del fondo dominante e al pregiudizio del fondo servente”.

Cosa accade adesso: questi terzi cominciano a parcheggiare i motori sulla 1278 che secondo me ha una destinazione d'uso di accesso ai terreni.

RISPOSTA

I terzi hanno diritto di passaggio ai sensi dell'articolo 1050 del codice civile.
Il diritto di passaggio non comprende certamente il diritto di parcheggio.

Chiedo: 1) possono farlo?

RISPOSTA

No, perché non hanno acquistato alcun diritto sulla particella 1278.

2) Possono accedere con i motori in questa strada visto che non ne hanno comprato la comproprietà?

RISPOSTA

Sì, hanno diritto di accesso esclusivamente per raggiungere la loro proprietà che non ha accesso diretto alla via pubblica.

3) Possono entrare con la bici elettrica e attraversare la servitù pedonale volontaria?

RISPOSTA

Siccome poteva farlo il loro dante causa, i terzi acquirenti sono subentrati nella medesima posizione giuridica del venditore, quindi possono anche entrare con la bici elettrica e attraversare la servitù pedonale volontaria.
Immagino che nel rogito sia stato riportato che i terzi acquirenti hanno acquistato quella determinata particella “con tutte le servitù attive e passive” collegate alla stessa.

4) La quota della 1278 del fratello di mio nonno visto che non è stata messa in successione e i figli nemmeno l'hanno messa nella divisione tra di loro, di chi è attualmente?

RISPOSTA

Ripeto, non si può ereditare soltanto in parte l'asse ereditario del de cuius.
Nel momento in cui si diventa eredi, si eredita tutto, a prescindere dalle colpevoli omissioni nella dichiarazione di successione che comunque può essere rettificata successivamente.
A mio parere, la particella 1278 è ancora in comunione pro indiviso, in ragione di tre quote del 25% e poi ci sarebbe quella quarta quota suddivisa tra dieci figli dell'originario dante causa (2,5% ciascuno).

5) ho diritto di prelazione rispetto a questi terzi?

RISPOSTA

No.
Il diritto di prelazione di cui all'articolo 732 del codice civile, e il correlato diritto di retratto successorio, sussistono solamente fintanto che la comunione ereditaria perdura tra i coeredi ed, in ogni caso, solamente in virtù di un’unica successione (ordinanza n. 12504/18, depositata il 21 maggio 2018, la Corte di Cassazione).
A conferma abbiamo anche la sentenza della Cassazione Civile n. 1654 del 22/01/2019: il diritto di prelazione ereditaria vincola soltanto i diretti eredi del defunto, non trovando applicazione agli eventuali successori, i quali possono alienare a terzi, senza alcun diritto di prelazione ereditaria in favore dei “precedenti” eredi.

6) Se per ipotesi vendono senza avvisarmi quanto tempo ho per impugnare l'atto di vendita? Questi terzi sulla 1278 hanno solo il diritto di entrare a piedi visto che non sono comproprietari della strada?

RISPOSTA

I dieci figli possono vendere liberamente la loro piccola quota sulla 1278, senza che tu possa esercitare il retratto successorio.

Possono usucapire i posti moto anche se non esiste visivamente nessuna recinzione, delimitazione, paletti ecc. che possa far pensare un uso esclusivo di quell'area?

RISPOSTA

Per usucapire un posto auto, si devono realizzare opere idonee ad impedire l'altrui uso (recinzioni, cancelli, sbarramenti, etc.), non essendo sufficiente aver parcheggiato la propria vettura per un ventennio (Tribunale di Firenze sentenza n. 278 pubblicata il 31 gennaio 2023).

Ci sono i presupposti legali per farli togliere e non farli entrare più?

RISPOSTA

Hanno diritto di accesso ai sensi dell'articolo 1050 del codice civile e possono transitare sullo stradello oggetto di servitù volontaria.
Il diritto di accesso non comprende certamente il diritto di parcheggiare le moto.
Consiglio di procedere con ricorso al tribunale civile, al fine di far cessare immediatamente l'uso improprio della particella 1278 da parte di questi soggetti terzi.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 732 e 1050 del codice civile