Fallimento società conduttrice locazione immobile: locatore si insinua nel passivo della procedura fallimentare

Tizio ha concesso in locazione l'immobile di cui è proprietario, ad uso di commercio e di magazzino (contratto stipulato il 12.12.2011, con decorrenza dal 01.01.2012, per la durata di anni sei, rinnovabili di sei anni in sei anni, regolarmente registrato) ad una società che vi ha svolto la propria attività commerciale.
Il contratto si è rinnovato automaticamente alla prima scadenza. Con raccomandata il locatore ha formalmente comunicato, alla società conduttrice, con il dovuto preavviso di 12 mesi, di non volerlo rinnovare alla seconda scadenza del 12.12.2023 richiedendo contestualmente anche il pagamento di alcuni canoni scaduti e non corrisposti.

RISPOSTA

Giuridicamente la seconda scadenza è il 01/01/2024; dobbiamo considerare la data di decorrenza del contratto di locazione.

Può il contratto ritenersi risolto solo per effetto di tale comunicazione di disdetta, regolarmente ricevuta dalla conduttrice?

RISPOSTA

Giuridicamente il contratto deve considerarsi non rinnovato.
Non possiamo parlare di risoluzione, ma di mancato rinnovo.
Il proprietario ha chiesto di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, ma non ha azionato la risoluzione di diritto per morosità.

Successivamente, in data 18.12.2023, la società conduttrice viene dichiarata fallita (si tratta più precisamente di una procedura di liquidazione controllata CCII).
Il locatore si accinge ad insinuarsi nel passivo della procedura. Quanto all'immobile, il locatore ha interesse ed urgenza di ottenerne la restituzione essendovi un terzo interessato all'acquisto con il quale è già in trattative.
Il liquidatore ovviamente ha fatto presente che, essendo l'immobile occupato da beni della società conduttrice fallita, beni che vanno inventariati in vista della loro vendita giudiziale, non è possibile restituire immediatamente l'immobile.
Cumulando la domanda di restituzione alla domanda di ammissione al passivo del credito per i canoni locativi non corrisposti, i tempi si dilaterebbero.
Come potrebbe il locatore ottenere nel più breve tempo possibile la restituzione dell'immobile superando l'ostacolo dei beni che lo occupano.

RISPOSTA

Il locatore ha soltanto facoltà di chiedere la restituzione dell'immobile, libero da pesi e cose, insinuandosi nel fallimento per esperire un'ordinaria azione di rivendica e restituzione.
Per il periodo successivo alla scadenza del contratto, il locatore può chiedere, sempre insinuandosi al passivo, il pagamento in prededuzione di una indennità di occupazione senza titolo dell'immobile, fino all'effettivo rilascio.

È possibile una forma di accordo o altro o comunque una via per riottenere l'immobile?

RISPOSTA

No. Il locatore può soltanto cumulare la domanda di restituzione dell'immobile alla domanda di ammissione al passivo del credito per i canoni locativi non corrisposti.

Quanto ai canoni non corrisposti, premesso che alcuni di essi il locatore ha già ottenuto un decreto ingiuntivo a 40 gg (per il quale è gia stata concessa la esecutorietà) e è corretto formulare nella domanda di ammissione al passivo della procedura le seguenti richieste?
• in privilegio speciale, ex art. 2764 del codice civile, per tutte le somme liquidate in decreto ingiuntivo (per sorte capitale, per interessi, per spese e compensi della procedura, per rimborso 15% e per CPA 4%)

RISPOSTA

Confermo.
L'art. 2764 del codice civile concede al credito "delle pigioni e dei fitti degli immobili" un privilegio speciale "sui frutti dell'anno e su quelli raccolti anteriormente, nonché sopra tutto ciò che serve a fornire l'immobile o a coltivare il fondo locato".

• in privilegio ex art. 2764 c.c. per ulteriori canoni scaduti e non corrisposti successivamente a quelli di cui al decreto ingiuntivo sino alla data di dichiarazione di apertura della procedura concorsuale.

RISPOSTA

Confermo. A condizione che si tratti di canoni di locazione maturati fino alla scadenza del contratto di locazione, non rinnovato alla seconda scadenza.

• in privilegio speciale, ex art. 2764 c.c., per interessi al tasso previsto nel contratto di locazione su detti canoni successivi a quelli di cui al decreto ingiuntivo sino alla data di dichiarazione di apertura della procedura concorsuale.

RISPOSTA

Il privilegio di cui all'articolo 2764 del codice civile sussiste per “ogni altro credito dipendente da inadempimento del contratto” (comma III).
Il privilegio sussiste anche per gli interessi al tasso previsto nel contratto di locazione, in quanto devono essere considerati come corrispettivo della locazione e quindi compresi nel canone.
Confermo quello che hai scritto: gli interessi seguono il grado di ammissione del credito principale.

Preciso che in contratto sono stati pattuiti interessi pari al tasso ufficiale di sconto aumentato di cinque punti.

RISPOSTA

Sono considerati come corrispettivo della locazione e quindi compresi nel canone.
Trattasi di “credito dipendente da inadempimento del contratto” di cui al III comma del suddetto articolo del codice civile.

• in privilegio (in base a quale norma?) per la somma già corrisposta dal locatore in pagamento dell'imposta di registrazione sul citato decreto ingiuntivo (di cui si allegherà copia della ricevuta quietanzata)

RISPOSTA

Non sussiste alcun privilegio, riguardo l'imposta di registro del decreto ingiuntivo.
Non sussiste il privilegio ex art. 2755 del codice civile. per le spese legali del decreto ingiuntivo, della sentenza e dell'atto di precetto, in quanto non si tratta di atti conservativi o di espropriazione.
Per lo stesso motivo non sussiste il privilegio di cui all'articolo 2770 del codice civile. Non si applica nemmeno il privilegio di cui all'articolo 2749 del codice civile, poiché il procedimento monitorio (ricorso per decreto ingiuntivo) non può essere confuso con il procedimento di esecuzione (pignoramento).

• in privilegio (in base a quale norma?) per il compenso al proprio legale per l'assistenza, difesa e rappresentanza nella insinuazione nella procedura di liquidazione (si allegherà la fattura del legale quietanzata).

RISPOSTA

Si tratta di un credito chirografario. Le spese sostenute per l’accertamento del credito, laddove portate da un titolo giudiziale divenuto definitivo prima della data di fallimento, trovano collocazione chirografaria.

Potrebbero formularsi ulteriori richieste? Penso ad esempio alla richiesta di ammissione al passivo per le indennità di occupazione dovute dal liquidatore maturate dopo la dichiarazione di apertura della procedura sino alla sua definizione (qualora il contratto si ritenesse già risolto). Ringraziando, saluto cordialmente.

RISPOSTA

Il contratto non né stato rinnovato, quindi giuridicamente non esiste più dal 01/01/2024.
Confermo: si devono chiedere le indennità di occupazione dovute dal liquidatore maturate dopo la dichiarazione di apertura della procedura sino alla sua definizione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 2755, 2749, 2770, 2764 del codice civile