Installazione di pannelli fotovoltaici su parti comuni: diritti e tutele dell’acquirente

Buongiorno, ho acquistato una villetta a schiera in un residence di 25 appartamenti.
Il mio appartamento occupa il piano primo ed è capo schiera. Siamo tutti sotto lo stesso tetto che sarebbe quindi parte comune. Il balcone è coperto da un altro tetto che comunque è congiunto al tetto principale. Il rogito riporta: la parte venditrice garantisce che gli immobili in oggetto sono liberi da ogni onere, da qualsiasi contributo di miglioria per opere eseguite fino ad oggi, da pignoramenti e da qualsiasi pericolo di evizione ecc. da qualsiasi limitazione di proprietà e di godimento di natura reale, personale, volontaria, coattiva o legale. Privilegi di qualsiasi specie, anche se non iscritti ecc.

RISPOSTA

Immagino che la parte venditrice sia l'originario costruttore di questo residence.
Questo residence, dal punto di vista giuridico, configura un condominio orizzontale, in ragione del tetto in comune che serve l'intero complesso residenziale.
Attenzione perché il tetto corrispondente al tuo appartamento non è il “tuo” tetto!
Il “tuo” tetto è una quota giuridica ed ideale espressa in millesimi, non è il tetto che materialmente si trova sulla tua testa, nel momento in cui sei nel tuo appartamento.
Questa riflessione giuridica è di fondamentale importanza ai fini della presente consulenza, come già avrai potuto intuire.
L'oggetto del contratto di compravendita è l'appartamento al primo piano e la quota millesimale relativa al tetto nonché ad altri ed eventuali beni, impianti, servizi in comune.

Due mesi dopo il rogito, attraverso una foto di un’amica presa da lontano, sono venuta a sapere dell’esistenza di pannelli fotovoltaici installati su due lati del tetto sopra di me e di cui non ne ero assolutamente a conoscenza. I vicini mi hanno confermato che il costruttore, prima di vendere tutte le unità immobiliari ha installato i pannelli e li ha venduti ad alcuni abitanti del residence che ne hanno adesso l’uso privato.

RISPOSTA

L'originario costruttore ha costituito un uso privato ai fini del fotovoltaico, su di una porzione comune del tetto.
Ribadisco, non si tratta della “tua” porzione materiale di tetto.
Il condomino è un classico esempio di comunione obbligata “pro indiviso”, con quote di diritto espresse in millesimi.

A detta di una ditta di pannelli solari per installare questi pannelli sono stati fatti dei fori nelle tegole del soffitto e quindi il mio è che non ci sarebbe più posto per installare altri pannelli visto che devono avere un certo orientamento.

RISPOSTA

Per carità, non ho le immagini del tetto dinanzi agli occhi, ma penso che tu possa installare il tuo impianto fotovoltaico un metro più in là rispetto a questo impianto già collocato da altri proprietari del residence.
Anche se il tuo impianto non si troverà esattamente "sopra la tua testa", sarà comunque funzionale al tuo appartamento perché sarà collocato comunque ad una distanza “utile”.
Non sono un ingegnere ambientale ma per esperienza, un impianto fotovoltaico può anche essere installato ad una relativa distanza dall'appartamento che ne usufruisce.

Quindi io non potrò mai usufruire di tale agevolazione.

RISPOSTA

Non è affatto vero, lo installerai un po' più in là …
Ne puoi usufruire come previsto dall'articolo 1122 bis del codice civile:
“È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali”.

Domande:
Come sono messa dal punto di vista giuridico?

RISPOSTA

Un ingegnere ambientale potrà confermarti che puoi anche installare il tuo impianto di fotovoltaico un po' più in là, sempre sul tetto condominiale.

Dovevo essere avvertita?

RISPOSTA

No.

La casa perde valore?

RISPOSTA

No, perché puoi anche installare il tuo impianto di fotovoltaico un po' più in là rispetto a quello già esistente, sempre sul tetto condominiale.
Se non fosse tecnicamente possibile, il tuo appartamento perderebbe valore in considerazione di questa limitazione della tua proprietà, non evidenziata dal venditore al momento del rogito; pertanto potresti chiedere al venditore un risarcimento danni proporzionato alla diminuzione del valore dell'immobile.

Per quanto riguarda gli incartamenti, dev’essere riportato nel rogito anche se non sono i miei?

RISPOSTA

Non deve essere obbligatoriamente riportato nel rogito.

È mio diritto di sapere di chi sono?

RISPOSTA

È diritto di qualsiasi condomino sapere di chi sono … non si tratta ovviamente di informazioni secretate.

Vorrei sapere tutto ciò che riguarda questa faccenda perché essendo il tetto parte comune io dovrei poter usufruirne allo stesso modo, ma una parte del mio è ad esclusivo uso privato di altri.

RISPOSTA

Nessuna norma di legge ti impedisce di utilizzare quella porzione di tetto condominiale che si trova “sulla testa” del tuo vicino.
Ritengo che sia possibile farlo anche dal punto di vista tecnico-ingegneristico, sebbene questi aspetti non rientrino tra le competenze di un avvocato.

Per poter rivendere l’appartamento a terzi sono in regola?
Grazie

RISPOSTA

Sicuramente sì, in ogni caso.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1122 del codice civile