Compravendita immobiliare per scrittura privata semplice non può essere trascritta ma è valida tra le parti

Egregi Avvocati, si richiede un parere in merito alla corretta qualificazione giuridica del patrimonio immobiliare di un soggetto anziano ai fini della compilazione della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU/ISEE) e delle dichiarazioni da rendere all'Assistente Sociale.
Il soggetto in questione ha acquistato nei primi anni '80 un terreno edificabile mediante scrittura privata. L'atto reca solo le firme del venditore e dell'acquirente, luogo e data, e vi è apposta una marca da bollo dell'epoca.

RISPOSTA

L'atto è valido “inter partes” ai sensi dell'articolo 1350 I comma numero 1) del codice civile, ma non è valido “erga omnes”.
Dobbiamo distinguere tra validità del contratto di compravendita immobiliare tra le parti e opponibilità del contratto nei confronti dei terzi. La compravendita è valida tra le parti, essendo sufficiente a tal fine la forma scritta (vedi art. 1350 I comma n. 1 del codice civile), ma il trasferimento immobiliare non è opponibile nei confronti dei terzi.
E' questo il corretto inquadramento giuridico del suddetto negozio posto in essere negli anni '80.

Tale scrittura privata non è mai stata autenticata da un notaio, non è mai stata registrata e non è mai stata trascritta nei Registri Immobiliari (Conservatoria).

RISPOSTA

Non è opponibile ai terzi, ma il contratto tra le parti è valido ed efficace.

Attualmente, al Catasto il terreno risulta formalmente intestato agli eredi del venditore originario.

RISPOSTA

Le visure catastali non hanno alcun valore probatorio ai fini del riconoscimento del diritto di proprietà.

La visura catastale effettuata sul codice fiscale del soggetto acquirente dà esito completamente negativo. Da un'ispezione ipotecaria effettuata sul terreno, risulta che esso è intestato agli eredi del venditore (avevano presentato dichiarazione di successione), e l'acquirente non compare in nessun modo.

RISPOSTA

È normale che sia così … perché la compravendita perfezionata con la forma della scrittura privata semplice, non può essere trascritta.
Occorre la scrittura privata autenticata dal notaio oppure l'atto pubblico.

Nonostante ciò, per motivi di mero scrupolo personale e ignoranza delle norme di legge, il soggetto anziano ha continuato negli anni a pagare spontaneamente l'IMU sul suddetto terreno.

RISPOSTA

Non è affatto così!
Il soggetto anziano è il proprietario di questo terreno!
La compravendita immobiliare tramite scrittura privata semplice, è valida tra le parti, ai sensi dell'articolo 1350 I comma n. 1 del codice civile, ma non è opponibile ai terzi.
Ai sensi dell'articolo 2657 del codice civile tuttavia, la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente (non si può trascrivere un atto con la forma della scrittura privata semplice). Questa compravendita è valida ed efficace tra le parti, ma non può essere trascritta perché la sottoscrizione non risulta autenticata dal notaio.

Si chiede se sia corretto NON inserire il terreno in DSU, pur essendo probabilmente maturati i requisiti per l'usucapione (che l'acquirente, al momento, non intende avviare).

RISPOSTA

Il terreno è già di proprietà dell'anziano signore dal momento della sottoscrizione della scrittura privata, perché l'atto di compravendita è valido ed efficace tra le parti.
Tra l'altro l'anziano signore in tutti questi anni ha pagato l'IMU sul terreno; pertanto, laddove adesso non lo indicasse in DSU, rischierebbe sanzioni anche penali!

E se sia corretto affermare che il soggetto "non possiede beni immobili" nel caso l'Assistente sociale chiedesse di qualificare il patrimonio immobiliare della persona anziana.
Ringrazio in anticipo.
Cordiali saluti

RISPOSTA

Questa affermazione non è affatto corretta, in quanto smentita dalla norma di legge: l'articolo 1350 I comma numero 1) del codice civile (Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: 1. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1350, 2657 del codice civile