Servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia in un cortile diviso in due settori, condominiale e privato

Abito in una casa di 7 piani.
Costruita da mio nonno.
Sono proprietario di 3 degli 14 alloggi.
Il cortile è diviso in due settori: uno condominiale ed uno privato su cui si apre un magazzino con unica entrata, di mia proprietà nella parte sinistra.
L'area privata e' per 2/3 (parte dx) di proprietà' di un privato, condomino, pure.
Per 1/3, parte sinistra è mia adiacente al mio magazzino.
L'area è destinata a 3 posti auto.
L'accesso al cortile privato è' regolato da unico cancello, nella parte dx della cancellata divisoria.
La cancellata divisoria esiste dalla costruzione della casa nel 1949.

RISPOSTA

Il referente normativo della presente fattispecie è la servitù per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell'art. 1062 del codice civile: due fondi, originariamente appartenuti ad un unico proprietario, sono divisi e uno dei due risulta strutturalmente destinato a servire l'altro (unico cancello che serve due proprietà, ad esempio).
Si tratta di una servitù di passaggio che si costituisce automaticamente per destinazione del padre di famiglia, al momento della divisione dell'immobile, in ragione dell'esistenza di un accesso visibile e permanente, destinato al collegamento tra i fondi. Tanto premesso il nuovo proprietario dei 2/3 dell'area non può unilateralmente far cessare questo passaggio. La servitù non si estingue certamente con la vendita dell'immobile.

Da allora l'accesso alle due parti private da parte dei due proprietari, della stessa famiglia, non ha dato alcun problema. Due anni i 2/3 di dx sono stati venduti, nello stato attuale, di cui l’acquirente che già' affittava conosceva l 'uso, e l’attuale
proprietario chiede di cessare ogni attraversamento della sua proprietà' impedendo il passaggio da parte di veicoli che occupano il 1/3 di mia proprietà chiedendo in alternativa l'abbattimento della cancellata divisoria.

RISPOSTA

Come proposta sarebbe pure legittima, ma deve essere approvata dall'assemblea condominiale. Non ha diritto di impedire l'attraversamento della sua proprietà, né tanto meno può chiedere l'abbattimento della cancellata divisoria.

Detta proposta non è stata accettata in assemblea condominiale.

RISPOSTA

L'assemblea condominiale non era obbligata ad accettarla.

Domanda
1.Il proprietario dei 2/3 dei parcheggi può impedire il necessario attraversamento dei suoi posti per uscire ed entrare a macchine ed affittuario del magazzino dal cancello unico?

RISPOSTA

No, perché risulta automaticamente (di diritto) configurata una servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia regolata dall'articolo 1062 del codice civile.

2. Esiste l'obbligo, in questo caso, di abbattere la cancellata divisoria, creare un cortile unico con i disagi conseguenti e perdita di sicurezza per la mia parte?

RISPOSTA

Assolutamente no; si tratta di un'innovazione che l'assemblea condominiale può approvare, così come ha piena facoltà di non approvare.
Non sussiste alcun obbligo di abbattimento.

3. Essendo l'edificio vecchio di oltre 70 anni le modifiche devono essere eventualmente discusse con la Sovraintendenza edilizia di Milano?
Grazie,

RISPOSTA

Molto probabilmente sì.
È probabile che si tratti di un edificio vincolato ai sensi del Decreto Legislativo n. 42/2004.
Per avere conferma di questo, è sufficiente telefonare all'ufficio edilizia e urbanistica del Comune di Milano.
Ad ogni modo queste modifiche non sono né necessarie, né obbligatorie.
A disposizione per chiarimenti e per esaminare la documentazione fotografica.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1062 del codice civile