Disdetta contratto di locazione 3+2 e proroga temporanea dopo la scadenza richiesta dal conduttore

Chiedo una consulenza su proroga temporanea di contratto di locazione 3+2.
Vorrei chiedere un consulto in merito alla seguente situazione.
Abbiamo un immobile a Caserta, concesso in locazione con contratto abitativo 3+2 a canone concordato, in scadenza dei 5 anni definitiva il 30 novembre 2026.
Nel mese di gennaio 2026 abbiamo comunicato all'inquilino la volontà di non rinnovare il contratto, in quanto l'immobile è destinato alla vendita.
All'inquilino (una coppia con due bambine) è quindi stata data disdetta con largo anticipo. Qualche giorno fa ci ha tuttavia chiesto qualche mese in più, sostenendo di avere difficoltà a trovare un'altra abitazione.

RISPOSTA

Non cadete in questo errore!
Nel momento in cui si concede una proroga, a prescindere dalla durata della stessa, si annullano gli effetti della disdetta inviata nel mese di gennaio 2026!

In famiglia stiamo valutando se concedere o meno una proroga temporanea, considerando la necessità di mettere in vendita l'immobile quanto prima.

RISPOSTA

Assolutamente no!
I conduttori devono lasciare l'immobile anche soltanto per un solo giorno.
Poi dal 2 dicembre 2026, se proprio volete aiutare questa famiglia, farete un contratto transitorio di 2 o 3 mesi, con espressa esclusione di proroghe o rinnovi al termine del periodo contrattualizzato.

Alcuni membri ritengono che sarebbe opportuno non concedere alcuna proroga e mantenere ferma la scadenza del 30 novembre, per non allungare ulteriormente i tempi temendo che si dovrà comunque ricorrere allo sfratto che potrebbe durare un anno.

RISPOSTA

Se si paventa addirittura un rischio di sfratto, sarebbe opportuno non concedere alcuna “possibilità” di permanere nell'immobile locato.

Altri ritengono invece che, considerata la situazione, sarebbe più opportuno mantenere buoni rapporti e concedergli un breve periodo aggiuntivo, ottenendo comunque garanzie di un rilascio al termine di tale periodo.

RISPOSTA

Ma non deve trattarsi di una proroga!
Deve trattarsi di un contratto transitorio di pochi mesi, non rinnovabile né prorogabile, con un intervallo temporale rispetto all'attuale locazione di almeno un giorno.

Quindi si valuta se concedere 2-3 mesi aggiuntivi, ma solo qualora fosse possibile farlo in modo giuridicamente sicuro, senza rischiare di pregiudicare il diritto del proprietario (nostro padre) di ottenere il rilascio alla nuova scadenza.

RISPOSTA

Un contratto transitorio senza possibilità né di proroga né di rinnovo, dal 2 dicembre 2026 al 2 marzo 2027.

1.Eventuale proroga
Qualora decidessimo di concedere 2-3 mesi, quale sarebbe la modalità più sicura per formalizzare l'accordo, evitando che possa essere in nessun modo interpretato come tacito rinnovo o nuovo rinnovo della locazione?
Sarebbe possibile evitare un nuovo contratto transitorio, ad esempio attraverso un accordo di riconsegna differita delle chiavi con pagamento di un'indennità di occupazione anziché di un canone, oppure esiste una formula più appropriata?

RISPOSTA

Un contratto transitorio autonomo e differente, dal 2 dicembre 2026 al 2 marzo 2027, non prorogabile né rinnovabile.

Sarebbe inoltre possibile prevedere:
-l'obbligo di rilascio entro la nuova data;

RISPOSTA

Sì, certo

-una penale giornaliera in caso di ritardo, e quale importo sarebbe ragionevole e giuridicamente sostenibile; (vorremmo creare un solido deterrente economico come garanzia di rilascio)

RISPOSTA

Sì, propongo una penale di 100 euro al giorno.

-in caso di vendita dell'immobile durante il periodo concordato, la possibilità di ottenere il rilascio anticipato, con un adeguato preavviso?

RISPOSTA

No.
Il contratto transitorio di tre mesi … deve durare tre mesi …
Altrimenti fatelo di un solo mese anziché di due mesi …

2.Mancata concessione della proroga
Se decidessimo invece di mantenere ferma la scadenza del 30 novembre, come sarebbe opportuno tutelarci qualora l'inquilino, pur avendo ricevuto regolare disdetta, non riuscisse a trovare un'altra abitazione e rimanesse nell'immobile oltre tale data?

RISPOSTA

Ricorso al tribunale civile per sfratto per finita locazione.

In particolare:
-sarebbe utile inviare prima della scadenza, tramite un legale, una comunicazione formale di conferma della richiesta di rilascio?

RISPOSTA

No.
Non avrebbe alcun senso dal punto di vista giuridico, se non un'evidente finalità di deterrenza …

-sarebbe possibile o opportuno avviare la procedura di sfratto prima del 30 novembre per ridurre i tempi, oppure è necessario attendere la scadenza prima di poter agire legalmente?
Rimaniamo disponibili a valutare consigli o suggerimenti
La ringrazio in anticipo.
Cordialità,

RISPOSTA

È necessario attendere che la locazione sia terminata per procedere con il ricorso al tribunale, non trattandosi di uno sfratto per morosità, ma per finita locazione, ai sensi dell'articolo 657 del codice di procedura civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 657 del codice di procedura civile