1 - Comunione ereditaria, comunione ordinaria, diritto di prelazione, cessione quota

BUONGIORNO,
VORREI AVERE UN VS. PARERE SU UNA QUESTIONE DI VENDITA DI UNA VILLETTA.
MIO PADRE CON DUE FRATELLI HANNO RICEVUTO IN DONAZIONE DAI GENITORI UN TERRENO EDIFICABILE, SUL QUALE HANNO COSTRUITO 3 VILLETTE, DIVISE POI SUCCESSIVAMENTE CON ATTO DEL NOTAIO, LE QUALI HANNO MURI ATTACCATI LE UNE ALLE ALTRE E HANNO  IN COMUNE GLI SPAZI LATERALI, LE LPERTINENZE ED IL DIRITTO PASSAGGIO SUL LATO POSTERIORE.
IL FRATELLO CHE E' AL CENTRO  HA DECISO DI VENDERE SENZA AVVISARE NESSUNO E SENZA CHIEDERE SE I 2 FRATELLI FOSSERO INTERESSATI ALL'ACQUISTO.
VORREI SAPERE SE MIO PADRE E L'ALTRO FRATELLO POSSONO AVERE DIRITTO DI PRELAZIONE O ALMENO CHIEDERE L'ACQUISTO DELLE PARTI COMUNI IN QUANTO NON VORREMMO DEGLI ESTRANEI.SE LA RISPOSTA E' AFFERMATIVA COSA CI CONSIGLIA DI FARE?
RESTANDO IN ATTESA DI INFORMAZIONI, VI INVIO I MIEI PIU' CORDIALI SALUTI

RISPOSTA

Né tuo padre, né tuo fratello hanno un diritto di prelazione immobiliare, nemmeno per quanto riguarda le parti comuni.

Il diritto di prelazione riguarda le comunioni ereditarie ed è previsto dall’articolo 732 del codice civile. Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione.

Art. 732 del codice civile. Diritto di prelazione.

Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.

Nella fattispecie in questione, non si applica l’articolo 732 del codice civile, ma l’articolo 1103 del codice civile, in materia di comunione ordinaria.

Art. 1103 del codice civile. Disposizione della quota.

Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota.

Ciascun partecipante alla comunione immobiliare ordinaria (di natura non ereditaria) può cedere la sua quota ovvero il suo diritto quando vuole, a chi vuole, al prezzo che ritiene conveniente, senza dover rispettare alcun diritto di prelazione degli altri comunisti.

Nella fattispecie “de quo”, trattasi di comunione ordinaria e non ereditaria perché il terreno edificabile è stato ricevuto dai figli per donazione e non per testamento. E’ stato ricevuto per atto tra vivi e non per successione ereditaria “mortis causa”.

Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Diritto di prelazione coeredi, vendita quota terreno in comunione ereditaria successione

Buonasera,
Siamo tre famiglie proprietari di terreni in comune (successione ereditaria).
Una di queste famiglie (un solo erede) ha venduto una parte dei terreni ad una persona estranea alla successione comune e senza informare gli altri eredi.

RISPOSTA

Ha violato il diritto di prelazione degli altri coeredi, previsto dall'articolo 732 del codice civile:
“Il coerede, che vuol alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria.
Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali”.
Hai diritto di riscattare la quota dall'acquirente (terzo estraneo) finché durerà lo stato di comunione ereditaria.

Adesso io vorrei acquistare tutte le altre quote di questi terreni: ma da questa persona entrata nella successione devo averne il consenso?
Distinti saluti

RISPOSTA

Vorresti acquistare tutte le altre quote, eccezion fatta per la quota illegittimamente ceduta a questo soggetto estraneo alla comunione?
Non è necessario ottenere il preventivo consenso da parte di questo soggetto, estraneo alla comunione ereditaria, poiché è un comproprietario, ma non è un coerede e non lo sarà mai …
Anche se ha acquistato questa quota, non si tratta di un “coerede” ai sensi dell'articolo 732 del codice civile, pertanto non può rivendicare l'esercizio del diritto di prelazione, previsto soltanto in favore dei coeredi.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 732, 1103 del codice civile