Divisione appartamento in due autonome unità abitative
Mio padre ha ereditato da mio nonno circa 18 anni fa, un appartamento al piano primo che gode di due entrate indipendenti (e che per questo mio padre vorrebbe dividere ai suoi 2 figli) e di una servitù riguardo la possibilità di scaricare tutte le acque nel pozzo nero dell'appartamento sito al piano terra (visto che il Comune in questione non è provvisto di rete fognaria pubblica) e attualmente di proprietà di una cugina di mio padre. Di seguito riporto testualmente la parte interessata della Transazione fatta dal Notaio il XX/XX/XXXX da mio nonno e suo fratello che tra l'altro allego per intero via mail insieme alla vecchia pianta della casa.
a) Il Sig. A consente definitivamente che le tubazioni per l'acqua, per l'impianto di riscaldamento e per lo scarico delle acque nere dell'appartamento del sig. B rimangano così come attualmente collocate ed indicate nella consulenza tecnica del geometra X citata in premessa (la quale tra l'altro non si riesce a reperire in nessun modo essendomi già dato da fare);
b) consente che tutte le acque bianche e nere provenienti dall'impianto igienico attualmente esistente nell'appartamento del sig.B al primo piano siano eliminate attraverso lo scarico che egli ha in comune con il fratello (Sig.A);
c) accetta che il sig.B collochi il contatore e i tubi dell'acquedotto al servizio dell'appartamento del primo piano di proprietà sua nella parete sinistra salendo la scala con accesso da via xxxxxxxx.
Il punto è questo: vorrei capire se questa servitù può essere estesa in caso di divisione dell'unità immobiliare in due appartamenti distinti e separati o se l'appartamento di mio padre non può essere diviso, in quanto la servitù è utile ad una sola unità abitativa come sostiene la proprietaria del piano terra.
Tra l'altro quest'ultima sostiene che la servitù del contatore dell'acquedotto è decaduta per non uso dopo 20 anni (mentre il mio avvocato mi ha detto di no in base ad uno IUS non ricordo quale...) e che non solo non posso dividere la casa ma non potrei secondo lei neanche spostare i bagni o la cucina in quanto le tubazioni devono restare dove sono e cmq ad un metro di distanza dal suo appartamento.
Sentitomi con gli impiegati del Comune mi hanno riferito che secondo gli atti amministrativi che competono loro, la casa ricade in zona ad espansione quindi può essere divisa in 2 unità abitative e che potrei spostare i bagni e la cucina come meglio credo naturalmente sempre e soltanto utilizzando la colonna di scarico già esistente e oggetto della servitù di cui sopra. Mi hanno cmq consigliato di sentirmi con un avvocato essendo scettici sul fatto della divisione per quanto riguarda l'ulteriore abitazione che andrebbe a scaricare nel pozzo nero e soprattutto conoscendo la persona e i danni che potrebbe recarmi denunciandomi o chiamandomi agli atti.
Saluti
RISPOSTA
La proprietaria del piano terra non capisce assolutamente nulla di diritto, le sue affermazioni denotano un’ignoranza giuridica infinita, inoltre sono assolutamente immotivate, in quanto sarebbe molto gentile, da parte sua, indicare in base a quale norma di legge, la servitù debba essere utilizzata esclusivamente da una sola unità abitativa.
Dopo avere esaminato le autorevoli argomentazioni della proprietaria dell’appartamento del piano terra, vediamo cosa dice la legge a tal proposito; in particolare leggiamo gli articoli 1071, I comma e 1073 I e II comma del codice civile.
Articolo 1071 - Divisione del fondo dominante o del fondo servente.
Se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del fondo servente.
Se il fondo servente viene diviso e la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, le altre parti sono liberate.
Articolo 1073 - Estinzione per prescrizione.
La servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni. Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla; ma, se si tratta di servitù negativa o di servitù per il cui esercizio non è necessario il fatto dell’uomo, il termine decorre dal giorno in cui si è verificato un fatto che ne ha impedito l'esercizio.
Nelle servitù che si esercitano a intervalli, il termine decorre dal giorno in cui la servitù si sarebbe potuta esercitare e non ne fu ripreso l'esercizio.
Agli effetti dell’estinzione si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari.
Se il fondo dominante appartiene a più persone in comune, l'uso della servitù fatto da una di esse impedisce l'estinzione riguardo a tutte.
La sospensione o l’interruzione della prescrizione a vantaggio di uno dei comproprietari giova anche agli altri.
Ai sensi dell’articolo 1071, I comma del codice civile, se l’appartamento dovesse essere diviso in due autonome unità abitative, la servitù sarà dovuta a ciascuna porzione, senza che però si renda più gravosa la condizione del appartamento servente, ossia quello del piano terra.
Se le due autonome unità abitative utilizzeranno sempre e soltanto la colonna di scarico già esistente, oggetto dell’attuale servitù, la condizione dell’appartamento servente non sarà certamente danneggiata e la proprietaria dell’appartamento del piano terra non avrà nulla da eccepire.
Tanto premesso, hai diritto di procedere con i tuoi lavori, di creare le due autonome unità abitative, di spostare i bagni e la cucina nel modo che ritieni più opportuno, senza che la proprietaria del piano terra abbia nulla da reclamare !!!
Per quanto riguarda la prescrizione ventennale per non uso del contatore dell’acquedotto, è opportuno sottolineare quanto segue (… immagino che siano le argomentazioni esposte dal tuo avvocato, cercherò di spiegare il concetto senza utilizzare espressioni in latino …).
Oggetto della servitù, non può essere certamente una tubatura o un contatore, ma il passaggio delle acque bianche o nere, attraverso l’impianto “ad hoc”.
Parlare di prescrizione della “servitù del contatore” è una contraddizione in termini, priva di alcun significato, in quanto non esiste nessuna “servitù del contatore”, ma una servitù di passaggio delle acque (servitù di acquedotto) bianche e nere.
La servitù di acquedotto cadrà in prescrizione, soltanto se le acque bianche o nere non attraverseranno l’apposito impianto, ossia le tubature installate “ad hoc”, per venti anni, senza alcuna interruzione.
Quand’anche tu (… o tuo padre) non avessi effettivamente utilizzato il contatore per venti anni, tale circostanza sarebbe giuridicamente irrilevante, in quanto l’oggetto della servitù non può essere il contatore, come meglio specificato nei precedenti periodi. Avete quindi diritto di continuare a godere della servitù, oltre che di utilizzare il suddetto contatore.
Ribadisco che la proprietaria del piano terra non ha titolo giuridico per denunciarti, né per citarti in giudizio.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.