Diritto di prelazione dell’acquirente immobile venduto all'incanto





Diritto di prelazione nella vendita all'asta, a causa di costruttore insolvente. Mi trovo in una situazione a dir poco sconcertante, rischio di perdere l'alloggio, adibito a prima casa per mio figlio, a causa di una personale interpretazione del "custode", incaricata dal Tribunale, per la vendita all'asta a seguito di pignoramento di ben 15 alloggi dell'Impresa costruttrice insolvente, tra i quali c'è il mio!! All'acquisto dell'alloggio dal costruttore, da tempo in sofferenza, con tanto di contratto preliminare, ha fatto seguito sentenza favorevole del Tribunale per -"Esecuzione in forma specifica" dell'obbligo a concludere il contratto di compravendita trasferendo all'attore la proprietà dell'immobile de quo-. Il "custode" suddetto, asserisce che tale sentenza non serve a nulla nella procedura di pignoramento!!

Ma non solo, la stessa, invece di dare ampia e corretta informativa nell'avviso pubblico a tutti coloro che parteciperanno alla vendita circa l'esistenza del diritto di prelazione di cui all'art. 9 del D. Lgs. 122/2005, inserisce nel bando di vendita all'asta solo il seguente periodo: "Qualora dovessero verificarsi le condizioni soggettive ed oggettive di cui al D.Lgs. n.122/2005, l'avente diritto alla prelazione riceverà comunicazione, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare il proprio diritto entro il termine perentorio di giorni dieci", asserendo che la forma "condizioni oggettive e soggettive", è riferita solo al fatto temporale dell'occupazione effettiva dell'alloggio, che necessita tanto di dichiarazione di nuova residenza (ma la residenza peraltro è, e rimane nello stesso comune, varia solo la strada che ha un diverso nome), che secondo lei deve essere precedente alla data del pignoramento dell'alloggio in questione e non successiva!! Ma come viene interpretata il D.L. 122/2005 in modo personale??

L'art. 9 del D.Lgs 122/2005 non fa alcun riferimento temporale alla data di effettiva consegna e regolare occupazione dell'acquirente o suo parente di primo grado. Io ritengo di avere tutte le condizioni richieste dal suddetto Decreto per usufruire del diritto di prelazione in quanto acquirente con tanto di preliminare, che è già stato immesso nel possesso dell'immobile con sentenza per "Esecuzione in forma specifica" e lo abbia destinato ad abitazione principale per sé o per un proprio parente di primo grado, quindi poter subentrare nella posizione dell'aggiudicatario con prelazione, e così assicurarmi a parità di condizioni, la proprietà dell'immobile (già pagato per intero!), con la ulteriore spesa del costo di acquisto all'asta.
Il sottoscritto, tramite il proprio avvocato, ha trasmesso istanza per chiedere di poter usufruire del diritto di prelazione. Nel caso la custode dovesse rifiutarsi di concederlo e non avvisare perché non ritiene che io avessi il diritto di prelazione, per i motivi temporali suddetti è possibile agire tempestivamente in qualche modo per evitare di perdere l'immobile all'asta?
Grazie.

RISPOSTA

Il d.lgs. n. 122 del 2005 tutela la parte acquirente persona fisica «che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire», o abbia comunque stipulato un contratto che abbia per effetto l'acquisto, sia pure non immediato, a sé, al coniuge ovvero ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o di un altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Per “immobile da costruire”, poi, si intende quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare, in tutto o in parte, cioè in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità e, quindi l'utilizzo per uso abitativo. Leggiamo la norma contenuta nell'articolo 9 del d.lgs n. 122/2005, al fine di interpretarla correttamente.

Art. 9 del d.lgs. 122/2005. Diritto di prelazione
1. Qualora l'immobile sia stato consegnato all'acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo grado, all'acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la fideiussione, è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile al prezzo definitivo raggiunto nell'incanto anche in esito alle eventuali offerte ai sensi dell'articolo 584 del codice di procedura civile.
2. Ai fini dell'esercizio del diritto di prelazione, l'autorità che procede alla vendita dell'immobile provvede a dare immediata comunicazione all'acquirente, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, della definitiva determinazione del prezzo entro dieci giorni dall'adozione del relativo provvedimento, con indicazione di tutte le condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito ad esercitare la prelazione.
3. Il diritto di prelazione è esercitato dall'acquirente, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione di cui al comma 2 offrendo, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario all'autorità che procede alla vendita dell'immobile, condizioni uguali a quelle comunicategli.
4. Qualora l'acquirente abbia acquistato l'immobile, per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione, ad un prezzo inferiore alle somme riscosse in sede di escussione della fideiussione, la differenza deve essere restituita al fideiussore, qualora l'immobile acquistato abbia consistenza e caratteristiche tipologiche e di finitura corrispondenti a quelle previste nel contratto stipulato con il costruttore. Ove non ricorra tale condizione, l'eventuale eccedenza da restituire al fideiussore deve risultare da apposita stima.
5. E' escluso, in ogni caso, il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario.


L’art. 9 del decreto legislativo n. 122/2005 riconosce all’acquirente il diritto di prelazione nel caso in cui l'immobile sia stato adibito dall’acquirente ad abitazione principale per sé, per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado. Il diritto di prelazione è riconosciuto all’acquirente che, a seguito della “situazione di crisi” in cui sia stato coinvolto il “costruttore”, venga privato dell’immobile, qualora lo stesso venga successivamente venduto all’incanto (nell’ambito di procedura esecutiva individuale o concorsuale); è riconosciuto il diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto (anche in caso di vendita senza incanto), a condizione che:

– l’immobile sia stato materialmente consegnato all’acquirente medesimo
– l’immobile sia stato, dall’acquirente adibito ad abitazione principale per sé, o del proprio coniuge, o per un proprio parente in primo grado.

In sintesi: nel quesito è indicato che in data xx.xx.xxxx, è stata depositata la sentenza di trasferimento dell'unità immobiliare, da contratto preliminare, al sottoscritto. La predetta sentenza è stata “eseguita” materialmente? Sei entrato materialmente in possesso dell’immobile? In parole povere, hai le chiavi dell’appartamento? La sentenza di trasferimento, senza il materiale possesso dell'immobile, è insufficiente ai fini del diritto di prelazione.

Secondo aspetto fondamentale: l'immobile è stato adibito ad abitazione principale tua oppure di tuo figlio. Adibire ad abitazione principale, significa spostare la residenza presso quell'immobile. Avere la residenza nella stessa strada, tuttavia presso altro immobile, non è sufficiente ai fini del diritto di prelazione.
Al momento dell'aggiudicazione della vendita (con o senza incanto), se la tua residenza (tua oppure di tuo figlio) sarà spostata presso l'immobile e se l'appartamento sarà quindi nella tua materiale disponibilità (disponibilità tua oppure di tuo figlio), avrai diritto di esercitare la prelazione di cui all'articolo 9 del decreto legislativo n. 122/2005.

Il mancato riconoscimento del diritto di prelazione, può essere censurato con opposizione agli atti esecutivi di cui al secondo comma dell'articolo 617 del codice di procedura civile, ossia con ricorso al giudice dell'esecuzione, entro 20 giorni dal compimento dell'atto, posto in essere in violazione di legge (ossia entro 20 giorni dal provvedimento di determinazione del prezzo che dovrebbe essere notificato ai fini del diritto di prelazione).
Ad ogni modo, al momento, il custode non ha violato alcuna norma di legge. Dovresti entrare nella disponibilità dell'immobile, spostando presso lo stesso la tua residenza, per avere diritto di esercitare la prelazione.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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